Оформлення договору купівлі-продажу квартири.

Пропрацювавши в організації, у 1996 р. працівник одержав квартиру, яка будувалася за кошти організації. Після його звільнення з роботи адміністрація організації запропонувала працівнику викупити цю квартиру. Як при цьому правильно оформити договір купівлі-продажу квартири?

Для відповіді насамперед слід з'ясувати форму власності самої організації, а відтак і те, у чиїй власності перебуває квартира. Згідно зі ст. 658 Цивільного кодексу право продажу належить власникові майна. Відповідаючи на поставлене запитання, ми виходимо з того, що зазначена організація не належить ані до державної, ані до комунальної форми власності. Альтернативний варіант означав би, що відчужувати квартиру можна лише за спеціальними процедурами відчуження державного або комунального майна, наприклад у процесі приватизації відомчого житла, що належить державній організації (Закон N 2482-ХІІ), або за згодою органа, що здійснює управління об'єктами комунальної власності (Закон N 280/97-ВР та інші).

Отже, якщо організація про яку йдеться, належить до приватної форми власності (статті 324 — 327 Цивільного кодексу). то слід виходити з того, що саме будівництво квартири за кошти цієї організації права власності ще не створює. Все залежить від того, на яких умовах і на підставі якого договору (інвестиційного, підряду, про пайову участь тощо) таке будівництво здійснювалось. Організація, що збирається продати квартиру своєму працівникові, має спочатку підтвердити своє право власності на цю квартиру, що виникло за одним із вищезазначених договорів. Відповідно до п. 9 інформаційного листа N 01-8/98 перебування майна, утому числі приміщень, споруд, будинків, на балансі підприємства "(організації) ще не є безспірною ознакою його права власності. Баланс підприємства (організації) є формою бухгалтерського обліку, визначення складу і вартості майна та обсягу фінансових зобов'язань на конкретну дату. Вищий господарський суд України вказує, що баланс не визначає підстав перебування майна у власності (володінні) підприємства. Таким чином, принциповим є питання документального підтвердження права власності продавця на квартиру, що продається. без чого договір не може бути укладено.

Згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації незалежно від того, хто є учасником договору. При цьому слід керуватись такими нормативно-правовими актами:

Законом N 1952-IV (за текстом — Закон про реєстрацію) Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом N 20/5.

У п. 61 Інструкції зазначається, що при нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації (а відтак і окремої квартири), нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують. А в п. 62 Інструкції подано перелік відповідних документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно, які вимагає нотаріус, зокрема:

þ нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу. пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни; спадковий договір;

þ свідоцтво про право власності на об'єкти нерухомого майна;

þ іпотечний договір;

þ рішення суду;

þ договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав.

Цей перелік не є вичерпним, отже, можливе подання й інших документів (це питання слід узгодити з нотаріусом). У п.63 Інструкції зазначається, що крім вищевказаних правовстановлювальних документів на нерухоме майно нотаріус вимагає документи, передбачені наказом N 84/5.

Крім цього, слід узяти до уваги і вимоги ст. 19 Закону про реєстрацію. Підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, зокрема, є: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу; договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку; свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду; акти прийому нерухомого майна до експлуатації; договори про іпотеку; інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно; рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, що набрали законної сили; інші акти органів державної влади або органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.

Підсумовуючи все вищенаведене, можна визначити таку послідовність дій організації для продажу квартири працівникові:

þ організація як власник квартири має пересвідчитись у наявності всіх необхідних правовстановлювальних документів на цю квартиру за переліками, визначеними Законом про реєстрацію і Інструкцією (якщо документи відсутні - отримати їх у визначеному чинним законодавством порядку);

þ якщо наявні всі необхідні документи — через нотаріуса (приватного або державного) посвідчити договір купівлі-продажу квартири і здійснити державну реєстрацію переходу прав до працівника.