Миф 3: Я живу в маленьком городке, здесь это не работает

На самом деле доходная недвижимость есть везде. Мои ученики создают доходную недвижимость по всей России, даже в небольших городах!

Люди в нашей стране живут, учатся, обзаводятся семьями, а жилье зачастую не доступно для покупки. Съем недорогих квартир в аренду в таких случаях является для них оптимальным и единственным решением. Кроме того, квартиры можно сдавать для гостей города на посуточной основе.

Однако, не каждая квартира подходит под доходный объект, поэтому на этапе выбора мы проверяем квартиру по автоматическому чек- листу рентабельности (подробнее на Мастер-классе), и только в случае если объект проходит проверку по данному чек-листу, т.е. получаем прибыль, мы покупаем и создаем доходный объект!

Если по чек-листу рентабельности мы не получаем прибыль, мы не покупаем данный объект, мы ищем другой, берем объект больше, меняем район, используем принцип «Ниже рынка», делаем больше студий из одной квартиры, меняем город инвестирования и т.д. Вариантов очень много, мои ученики умеют использовать все варианты и стратегии, поэтому доходная недвижимость учеников представлена в большинстве городов нашей страны!

Даже, если Вы живете в деревне, то стратегия создания доходной недвижимости тоже актуальна, т. к. создать доходную недвижимость можно как в своем городе, так и в городе, где Вы не проживаете. Вы приобретаете квартиру или комнату под доходный обьект в любом другом городе, делаете небольшую перепланировку на несколько студий и отдаете доходный объект в управление управляющей компании, которая будет дальше его обслуживать. Вам останется только получать деньги и время от времени приезжать в этот город для проверки состояния ваших доходных студий

У меня много учеников, кто используя стратегию «Живи и сдавай», переехали жить из небольшого города в Москву или Санкт-Петербург, ведь следуя данной стратегии в одной из студий доходной квартиры мы можем проживать сами не платя никому аренду! Подробнее расскажу на Мастер-Классе.

Еще есть одно заблуждение — «Cтоличное», где люди думают, что доходная недвижимость возможна только в столицах, т.к. в регионах аренда квартир значительно дешевле. Арендные ставки действительно в регионах дешевле, чем в столицах, но стоимость недвижимости в регионах значительно ниже, чем в столицах. А это значит, что в регионах затраты на ипотеку будут в разы меньше, чем в столицах! В итоге то, на то и выйдет. Конечно, в столицах перспектив больше, но это не значит, что в регионах невыгодно инвестировать, главное правильно выбрать обьект под доходную недвижимость.

 

Миф 4: Это незаконно, ведь нельзя заниматься гостиничными услугами в жилом доме!

Действительно, гостиничные услуги в жилых домах предоставлять нельзя, что мы естественно и не делаем, потому что:

— У нас нет Recapsion (Ресепшен — это административная стойка)

— Мы не предоставляем услуг по уборке номеров-студий. (Если гость заехал на 2 недели, то он убирается самостоятельно)

— Мы не предоставляем услуг по питанию

— Мы не заключаем договора о гостиничных услуг с гостям, для нас они арендаторы, поэтому заключаем только договора аренды (найма)

 

Вся наша деятельность абсолютно законна. На бумаге это называется “сдача в аренду меблированных комнат”, а не предоставление гостиничных услуг, что полностью соответствует действующему законодательству (ГК РФ Глава 35, статья 671). Ведь все знают, что комнаты в коммунальных квартирах сдаются без проблем с законом. В нашем случае с каждым жильцом заключается договор на аренду меблированной комнаты, т.е. одной из квартир - студий. То, что наша меблированная комната (студия) имеет свой санузел, не является чем-то незаконным. Своим имуществом, мы имеем право распоряжаться так, как пожелаем, в том числе и технически оснащать так, как мы хотим, если это не противоречит действующему законодательству. В нашем случае противоречий нет, мы полностью соблюдаем закон. Важно не путать аренду с гостиничным бизнесом, которым мы не занимаемся, т.к. не предоставляем такие услуги

 

Миф 5: Это рискованно!

Вариантов как получить свою квартиру, когда у вас нет денег, не так уж и много. Как мы уже рассмотрели – это ипотека и инвестиции. Так давайте сравним риски, которые есть при ипотеке и при инвестициях.

Если мы берем квартиру в ипотеку и там живем, то вся ответственность по выплатам ипотечных платежей лежит только на нас. Когда мы инвестируем, ипотечные платежи фактически за нас платят арендаторы - это их головная боль, а не наша. В случае если мы потерям арендаторов, то всегда найдем новых, т. к. мы инвестируем только в ликвидные объекты, которые прошли проверку по чек-листу ликвидности (более подробно о том, как выбрать ликвидный объект, я объясняю на профессиональном курсе “Инвестиции в недвижимость”).

Мы должны выбрать объект таким образом, чтобы арендный доход покрывал ипотеку и приносил прибыль, даже после уплаты налогов. К примеру, если вы получите 40 000 и заплатите из них 10 000 банку плюс налоги, Вы все равно будете в хорошем плюсе и бояться этого не стоит.