Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Первичные и вторичные рынки.
Первичный рынок- совок-ть сделок,совершаемых с вновь созданными об-ми недв.и в процессе их создания. Вторичный р.- совок.сделок,совершаемых с уже созданными об-ми,находящимися или находившимися какое-то вр.в эксплуатации. Перв.и втор.рынки взаимовлияют друг на друга.Это проявл.в области ценообразования.Цены втор.рынка явл.тем ориентиром,кот.показывает,на сколько рентабельным явл.новое строительство при сущ-х затратах. Если цена такова,что она не обеспечивает возврата вкладываемых ср-в и не приносит Пр при создании об-ов,аналогичных по качеству уже существующим,очевидно,что новое стр-во таких об-ов осущ.не будет. Втор.рынок также испытывает влияние перв.рынка.Если увелич-ся затраты на строительство,то это приводит к уменьш.предложения и увелич.цен на перв.рынке.При прочих равных усл.это ведёт к увелич.спроса и росту цен на втор.рынке. Для того,чтобы ситуация на втор.рынке в меньшей степени влияла на перв.рынок,об-ты перв.рынка должны иметь качественные преимущества по сравнению с об-ми уже имеющимися на втор.рынке. Втор.и перв.рынки по разному реагируют на изменение эк.ситуации. при уменьш.спроса втор.рынок может снизить предл.и цену,нижняя граница кот.определяется: 1)ценой приобретения недв-ти 2)фин.положением продавца 3)соответствием уровня дохода продавца уровню затрат по содержанию недв. Нижняя граница цены на перв.рынке опред-ся уровнем затрат на стр-во.При снижении её за этот уровень застройщик несёт убытки.
Риски на рынке недв. Риск- возможность отклонения реальных рез-тов той или иной операции или проекта в отриц.сторону по сравнению с планируемыми при их начале. Виды риска: 1)юридич.: -возможность утраты прав собственности -невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров -возм-ть появления претензий 3-их лиц -возм-ть появления невыявленных обременений об-та Снизить юр.риски можно тщательностью юр.исследования,сотрудничеством со страх.компаниями. 2)градостроительные(технологич.): -неправильный выбор места строит-ва -несоответствие об-та окружающей застройке -ошибки в конструктивных решениях -неверный выбор материала Снизить эти риски можно детальной проработкой проектов недв-ти,тщательной технич.экспертизой об-та.
3)административные: -возм-ть изменения налогового режима -появление новых требований по выполнению обяз-в перед органами власти -введения ограничений функц.исп-ния об-ов Снизить:если на стадии получения разрешения на стр-во,на реконструкцию,перепланировку добиваться определения обяз-в,кот.д.б.выполнены, и их документального закрепления. 4)экон.и организационно-экон.: -неверный макроэк.прогноз и прогноз развития региональной эк-ки -ошибки в прогнозировании спроса и предл. -неверное истолкование имеющихся данных -необъективное отношение к данным -необоснованное перенесение прошлого опыта на буд.периоды без учёта изменяющейся среды 5)финансовые: Делятся на группы: А)Риски,вытекающие из общественного состояния и изменений в фин.си-ме (изменение %ставок по крдитам,введение ограничений на колебания валют.курса,изменение типов инфляции по сравнению с прогнозируемыми,изменение доходности альтернативных инвестиций). Б)Риски,обусловленные тем или иным вариантом,избранным для фин-ния деят-ти. В)Риски,возникающие в связи с низким кач-вом фин.расчётов. Си-ма управления рисками: I Выявление рисков,возможных при проведении операций с недв. II Кач.и колич.анализ рисков (определение причин рисков;фактов,способных увеличить вер-ть их наступления;определение зон рисков;определение возможных размеров фин.потерь). III Определение возможностей снижения риска и затрат,необходимых для его предотвращения. IV Осущ.мероприятий,позволяющих предотвратить риски,снизить вероятность их наступления или возможный объём потерь. V Контроль за проведением необх.мероприятий по снижен.риска.
Трансакционные издержки. Это изд-ки, кот.несут покуп.и продавец по заключению сделок. Их величина зависит от: -полноты и достоверности рын.инфо,уровня инфо бо уровне цен -достаточного кол-ва контрагентов для проведен.сделок -степени возможности стандартизации условий сделок -возможности применения стандартных договоров -возм-ти способов расчёта На величину изд-ек оказывает влияние гос-во: -наличие спец.налогообложения отд-х видов сделок
-необх-ть дополнит.процедур при осущ.сделки -необхть получения разрешений для проведения сделок В состав трансакц.издержек входят: 1)изд-ки поиска инфо(затр.времени,ресурсов по поиску контрагентов,сбору инфо о рын.ситуации) 2)изд-ки ведения переговоров и заключ.контрактов 3)изд-ки измерения-затраты на проведение оценки об-та недв. 4)изд-ки защиты прав собств-ти-затраты на определение объёма передаваемых прав,проверку их чистоты и закрепление прав 5)затраты оппортонистического поведения-потери,связанные с уклонением контрагента от заключения сделки или от усл.контракта Выс.уровень трансакц-х изд-ек связан с такой особ-тью рынка,как низкая ликвидность товара:время между выставлением об-та недв.на рынке и его продажей наз.экспозицией товара;время экспозиции зависит от потребит-х св-в об-та и от цены.
Технология оценки недв. Этапы: 1) Определение проблемы. Цель оценки:определение ст-ти об-та,кот.необходима клиенту для принятия решения. Напр.,коиент м.б.заинтересован в приобретении офисного здания. Возникает проблема выбора варианта инвестирования (принцип полезности). 2) План оценки. Разработка плана необх.,чтобы избежать дублирования,сократить затраты труда и вр. План помогант сконцентриров.на тех ф-рах,кот.действительно определяют цену об-та. А)анализ и определение сегмента р.недв. Б)определение целесообразности использ.существующих методов оценки В)разработка графика работ по оценке и разработка соотв.бюджета Г)оценка ожидаемых затрат на сбор и подтверждение инфо 3) Сбор и подтвержд.инфо. Надёжность выводов оценщика зависит от кол-ва и кач.данных, используемых им для оценки. Неточные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. Проверка данных: -все ли собраны данные, небх.для цели оценки -имеют ли полученные данные подтверждение -есть ли основания полагать,что полученные данные не точны; в процессе обработки данные необх.выявить и устранить возможные отклонения 4) Выбор м-да оценки. Все 3 подхода при исп-нии достоверных данных приводят к одинаковым рез-там. 5) Согласование. Это процесс принятия реш.об окончательной ст-ти об-та. В процессе согласования не происходит мех-го усреднения полученных рез-ов по 3-м подходам,а произв.логич.анализ выводов и принимается реш.о ст-ти. 6) Отчёт об итоговой оценке ст-ти.
|
||||||
Последнее изменение этой страницы: 2021-01-08; просмотров: 47; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.21.76.0 (0.011 с.) |