Заблуждение № 1: при покупке квартиры на первичном рынке залогом является купленная недостроенная квартира.

Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности (не раньше чем после сдачи дома). Однако есть варианты. При работе с первичным рынком банки используют две схемы. По первой схеме в Петербурге работают уже давно. При работе по первой схеме клиент сам выбирает фирму застройщика и объект, в котором он покупает квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог его квартиру (которая находится в его собственности). Разумеется, эта квартира должна быть оценена не ниже, чем сумма выданного кредита. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую. Конечно, такая схема серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков (не у каждого желающего вложиться в долевое строительство, есть квартира, которую можно отдать в залог). Поэтому с недавнего времени в Петербурге начала действовать вторая схема ипотечного кредитования на первичном рынке. При этой схеме банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших серьезную финансовую проверку со стороны банка. В этом случае, количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, серьезно ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры.

Заблуждение № 2: получение кредита ничего не стоит.

К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) нужно будет заплатить около $100. После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) – 100 – 150 $. За открытие счета в банке платят от 0,75 % до 1 % от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы – 1,5 – 1,8 % от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма – многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме первоначального взноса.

Заблуждение № 3: без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке.

Первоначальный взнос (т. е. сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках от 20 – 30 % стоимости квартиры. При желании (и возможностях) заемщика первоначальный взнос может быть больше. Если речь идет о минимальном варианте – 1‑комнатной квартире по цене $35 000 – первоначальный взнос будет составлять от $7 000. Есть две возможности обойтись без первоначального взноса. Первая – получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры). Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая‑либо недвижимость (например, комната, или доля в отдельной квартире). В этом случае сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. То есть, в качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.

Заблуждение № 4: если банк дает заемщику разрешение на определенную сумму, клиент получит именно ее, вне зависимости от стоимости квартиры.

Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим в $30 000, заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом, банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 80 % (или 70 % – в зависимости от банка) от стоимости квартиры. То есть, если заемщик нашел квартиру стоимостью $35 000, банк выдаст ему не обещанные $30 000, а всего лишь $28 000 (80 % от стоимости квартиры). Бывает и ситуация, когда выбранная клиентом квартира при независимой оценке банка оценивается ниже ее рыночной стоимости (требований продавца). В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 80 % (70 %) от оценочной стоимости. Тогда заемщику приходится либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.