Договор продажи недвижимости

 

По договору купли‑продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК). Регулируется этот договор § 7 гл. 30 ГК. Специфика этого договора определяется его предметом.

Продавцом в данном договоре, как правило, является собственник объекта недвижимости. Значит, продавцами могут быть физические лица, граждане‑предприниматели, негосударственные юридические лица, государство, субъекты РФ, муниципальные образования, имеющие свидетельство о праве собственности на соответствующий объект. Государственные юридические лица могут быть продавцами только с согласия собственника, поскольку самостоятельно они не могут распоряжаться объектами недвижимости. Круг покупателей практически не ограничен. Объектом договора является недвижимое имущество, не изъятое из оборота государства (ст. 130 ГК).

Обязательными условиями договора продажи недвижимости являются: предмет договора (объект) и цена. В соответствии со ст. 554 ГК в договоре должны содержаться подробные данные об объекте недвижимости (наименование объекта, его назначение, местонахождение, площадь, этажность и т. д.); при отсутствии этих данных договор не считается заключенным. Когда объектом договора является жилое помещение (жилой дом, квартира, дача), то в соответствии со ст. 558 ГК, если имеются лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его продажи, существенным условием договора является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Обязательным условием договора в соответствии со ст. 555 ГК является цена. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене объекта договор считается незаключенным. Если иное не предусмотрено договором или законом, цена объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка, передаваемой покупателю.

Цена может устанавливаться на объект недвижимости в целом, либо за единицу площади (например за квадратный метр), либо иного показателя его размера. В этом случае общая цена объекта определяется исходя из фактического размера недвижимого имущества (ст. 555 ГК).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора (ст. 550 ГК). Переход права собственности на недвижимость также подлежит государственной регистрации. Право собственности к покупателю переходит в момент государственной регистрации этого права (ст. 551 ГК).

Законодательством определен порядок передачи объекта недвижимости покупателю (ст. 556 ГК). Передача осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца считается выполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче.

Поскольку момент перехода права собственности к покупателю (момент государственной регистрации), как правило, не совпадает с передачей объекта, возникает вопрос о моменте перехода риска случайной гибели или порчи объекта к приобретателю. Поскольку в законе применительно к рассматриваемому договору этот вопрос специально не урегулирован, следует признать, что в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК риск случайной гибели или порчи недвижимости переходит к покупателю с момента государственной регистрации.

Специфика рассматриваемого договора состоит в том, что объекты недвижимости в большинстве случаев прочно связаны с землей, расположены на соответствующем земельном участке. Поэтому ст. 552 ГК предусматривает, что при продаже здания, строения или другой недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом, если продавец является собственником земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, к покупателю переходит право собственности либо предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю право на земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец не является собственником земельного участка, к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, на которых им пользовался продавец.

 

Договор продажи предприятия

 

Договор продажи предприятий регулируется § 8 гл. 30 ГК (ст. 559566). На этот договор распространяются правила § 7 гл. 30 ГК, регулирующие продажу недвижимости, за исключением положений, содержащихся в § 8 гл. 30 ГК (п. 2 ст. 549 ГК). Порядок продажи государственных и муниципальных предприятий регулируется Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178‑ФЗ (ред. от 18.06.2005 г.).

В гражданском праве понятие «предприятие» употребляется в двух значениях. Предприятие является субъектом гражданского права – юридическим лицом и объектом гражданских прав – объектом договоров купли‑продажи, аренды (ст. 132 ГК). Во втором значении предприятие определяется как обособленный имущественный комплекс, используемый для ведения предпринимательской деятельности. В этом значении и рассматривается предприятие как объект договора купли‑продажи.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (например, права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью) (ст. 559 ГК).

Поскольку предприятие выступает как имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности, круг субъектов этого договора ограничен. Продавцами могут выступать собственники предприятия – негосударственные коммерческие юридические лица и граждане‑предприниматели. При приватизации государственных предприятий собственниками продаваемых предприятий являются государство, субъекты РФ и муниципальные образования.

Покупатели в договоре купли‑продажи предприятий – негосударственные юридические лица, граждане‑предприниматели, государство, субъекты РФ и муниципальные образования.

Объектом договора может быть предприятие как единый имущественный комплекс либо часть предприятия (имущество, закрепленное за производством, цехом, филиалом, если оно представляет собой единый комплекс, пригодный для осуществления предпринимательской деятельности). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, продукцию, фирменное наименование и т. д. (ст. 132 ГК).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным приложением документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК (акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора и др.). Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации(ст. 560 ГК).

Обязательными условиями договора являются полные данные о предмете договора и цена. Статья 561 ГК устанавливает повышенные требования к определению предмета договора и цены. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, составление и представление на подписание покупателю передаточного акта являются обязанностью продавца и осуществляются за его счет. Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (п. 2 ст. 563 ГК). А право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (ст. 564 ГК). Значит, в силу закона переход риска случайной гибели или порчи имущества не совпадает с моментом перехода права собственности.

 

Глава 9. Договор аренды

 

 

Общие положения об аренде

 

Правовое регулирование договора аренды осуществляется гл. 34 ГК (ст. 606–670) и рядом других нормативных актов.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Договор аренды в современный период является одним из важнейших хозяйственных договоров. Его значение обусловливается несколькими факторами. Прежде всего обеспечивается наиболее эффективное и рациональное использование имущества. Кроме того, сдача в аренду имущества является одним из источников доходов собственника от использования объектов своей собственности. С другой стороны, возможность взять имущество в аренду освобождает субъектов от необходимости приобретения соответствующих объектов в собственность.

Юридическая сущность договора аренды заключается в том, что имущество передается во временное владение и пользование, либо только в пользование, когда имущество остается у арендодателя. Правомочиями по распоряжению арендованным имуществом (например, по сдаче имущества в субаренду) арендатор, как правило, обладает только с согласия собственника, если иное не установлено законом.

Сфера применения договора аренды очень широка. В законодательстве в связи с этим предусмотрен целый ряд разновидностей этого договора: прокат; аренда транспортных средств; аренда здания или сооружения; аренда предприятия; финансовая аренда (лизинг). На все эти разновидности распространяются общие положения о договоре аренды (§ 1 гл. 34 ГК). Особенности отдельных его разновидностей определены в соответствующих параграфах гл. 34 ГК.

Субъектами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

В соответствии со ст. 608 ГК арендодателями могут быть собственники имущества, т. е. граждане и негосударственные юридические лица, а также государство, субъекты РФ и муниципальные образования. Государственные юридические лица могут быть арендодателями только с разрешения собственника или в случаях, предусмотренных законодательством. Так, государственные и муниципальные унитарные предприятия в соответствии с законом могут сдавать в аренду только движимое имущество. Арендодателями в отношении недвижимого имущества они могут быть только с разрешения собственника.

Круг арендаторов практически законом не ограничен. Ограничения имеются лишь для отдельных разновидностей договора аренды.

Объектами аренды могут быть непотребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования (предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. д.). Законодательно определены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК). Так, объектами договора финансовой аренды (лизинга) не могут быть земельные участки и другие природные объекты (ст. 666 ГК); объектами договора проката – недвижимое имущество (ст. 626 ГК) и т. д.

Договор аренды всегда возмездный. Если имущество передается во временное пользование безвозмездно, это будет договор безвозмездного пользования имуществом, регулируемый гл. 36 ГК. За пользование имуществом арендатор вносит арендную плату, как правило, в денежной форме. Однако арендная плата может осуществляться в иных формах: в предоставлении арендодателю определенных услуг; в передаче арендодателю установленной договором доли прибыли от использования арендованного имущества; в возложении на арендатора обязанности и затрат по улучшению или восстановлению объектов аренды и т. д. (ст. 614 ГК).

Договор аренды, как правило, заключается в письменной форме. Устно могут быть заключены договоры аренды только между гражданами на срок не более одного года (ст. 609 ГК). Аренда недвижимости требует государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных законом. Несоблюдение требуемой формы договора обычно влечет его недействительность (ст. 651, 658 ГК).

Обязательным условием договора является точное определение объекта аренды – все необходимые данные об имуществе, переданном в аренду. В противном случае договор не считается заключенным.

Договор аренды, как правило, срочный. Однако законодательство не относит срок к обязательным условиям договора. Если срок договора не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Но в этом случае не обеспечивается стабильность договорных отношений, поскольку договор может быть прекращен по инициативе любой стороны в любое время с предупреждением другой стороны за месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца (ст. 610 ГК). Поэтому, если стороны заинтересованы в устойчивости договорных отношений, желательно заключать срочные договоры, тем более что по общему правилу арендатор, при условии добросовестного выполнения своих обязанностей, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК).

Возможно заключение договора аренды с последующим выкупом арендованного имущества. В этих случаях имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до истечения этого срока при условии внесения арендатором всей выкупной цены (ст. 624 ГК). Однако законом установлены случаи запрещения выкупа определенных объектов (составляющих исключительную собственность государства, находящихся под охраной государства, например памятников истории, культуры, архитектуры и т. д.).

Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендованного имущества во владение и пользование либо в пользование арендатору (ст. 611 ГК). При этом имущество должно быть предоставлено в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. д.), если иное не предусмотрено договором.

Обязанностями арендатора являются: использование имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК); внесение арендной платы; при прекращении договора возврат арендованного имущества в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).

Обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются между сторонами в соответствии со ст. 616 ГК. Если иное не предусмотрено законом или договором, то арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, а арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества. В договоре стороны могут иначе распределить эти обязанности.

Особо регулируется в законодательстве вопрос о праве арендатора на возмещение расходов, связанных с улучшением арендованного имущества. Улучшения могут быть отделимыми от арендованного имущества без причинения ему вреда, а бывают неотделимыми без причинения вреда имуществу, например облицовка стен кафелем; перепланировка помещения и т. д. Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью и могут быть изъяты по окончании договора аренды. При неотделимых улучшениях вопрос решается следующим образом. Если улучшения произведены с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором.

Если улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость не подлежит возмещению арендатору, если иное не предусмотрено договором либо законом. Любые улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК).

Законодательство допускает возможность досрочного расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон, но только в судебном порядке и при существенном нарушении другой стороной обязанностей, вытекающих из договора(ст. 619, 620 ГК). Так, по требованию арендодателя договор может быть расторгнут, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта, если в силу договора или закона эта обязанность лежит на арендаторе.

По требованию арендатора договор может быть расторгнут в следующих случаях: если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им; если имущество имеет недостатки, препятствующие использованию его по назначению, которые не были оговорены арендодателем; если арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества; если имущество по не зависящим от арендатора обстоятельствам оказалось в состоянии, непригодном для использования.

Закон разрешает сторонам в договоре устанавливать и другие основания досрочного расторжения договора аренды.

Досрочное расторжение договора является крайней мерой. За невыполнение обязательств по договору установлены и иные средства воздействия. Так, при обнаружении недостатков арендованного имущества, за которые в силу закона отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного снижения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

• удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

• потребовать расторжения договора (ст. 612 ГК).

При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;

• потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК).

Арендодатель вправе при несвоевременном возвращении имущества арендатором потребовать от него внесения арендной платы за все время просрочки; в тех случаях, когда указанная плата не покрывает причиненных убытков, можно потребовать их возмещения; взыскать неустойку, если она предусмотрена договором (ст. 622 ГК).

За существенное нарушение сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).

 

Договор проката

 

Договор проката регулируется § 2 гл. 34 ГК.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК).

Данной разновидности договора аренды присущи некоторые особенности.

Арендодателем может быть только юридическое лицо или гражданин‑предприниматель, зарегистрированные именно для осуществления этой деятельности как постоянной предпринимательской. Арендаторами, как правило, являются граждане (физические лица), поскольку в ст. 626 ГК сказано, что имущество используется для потребительских целей, если иное не вытекает из договора или существа обязательства.

Предметом договора проката является только движимое имущество, которое передается арендатору во владение и пользование.

Договор проката всегда срочный, причем срок ограничен одним годом (ст. 627 ГК). Договор является публичным и заключается в письменной форме. Таким образом, арендодатель, для которого данная деятельность является постоянной предпринимательской, не вправе отказать в заключении договора любому желающему в соответствии с действующими правилами.

Арендная плата вносится только в денежной форме в твердой сумме. Взыскание задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Некоторые особенности имеет и содержание договора проката.

На арендодателя возложены дополнительные по сравнению с обычным договором аренды обязанности. Он должен в присутствии арендатора проверить исправность имущества, сдаваемого в аренду, и ознакомить его с правилами эксплуатации имущества либо выдать письменные инструкции о пользовании имуществом (ст. 628 ГК). При обнаружении арендатором недостатков имущества арендодатель обязан в течение десяти дней устранить их либо произвести замену недоброкачественного имущества (ст. 629 ГК). Арендодатель осуществляет капитальный и текущий ремонт имущества. Арендатору предоставлено право в любое время расторгнуть договор, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627 ГК). Арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду или иным способом распорядиться им (п. 2 ст. 631 ГК).