Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Федоренко Марина Николаевна,
студент 3 курса магистратуры, группы 312-ЮРЗ-15, направления подготовки - 40.04.01 «Юриспруденция». Научный руководитель – Макаренко Г.И., старший преподаватель кафедры правоведения, Севастопольского экономико-гуманитарного института (филиала) ФГАОУ ВО «КФУ им. Вернадского» г. Севастополь, Российская Федерация С каждым годом увеличивается количество сделок с недвижимостью, которые впоследствии признаются судами недействительными. С одной стороны, это может быть вызвано тем, что в гражданском законодательстве предусмотрен обширный перечень оснований для признания сделок недействительными, с другой стороны, это может свидетельствовать об увеличении числа мошеннических схем, используемых на рынке недвижимости. В любом случае сделка это всегда риск и при признании сделки недействительной продавец и покупатель сталкиваются с неблагоприятными последствиями. При этом таковые чаще наступают для покупателя (даже если он является добросовестным приобретателем), нежели для продавца. Именно приобретатель после признания судом сделки недействительной оказывается в ситуации, при которой право собственности на недвижимость им уже утрачено, а денежные средства, уплаченные продавцу недвижимости, еще только предстоит вернуть. И в этом случае законодательство предоставляет весьма скудные права покупателю как «слабой» стороне для защиты своих интересов. В частности, покупатель может только лишь возбудить исполнительное производство в отношении продавца, которое, как правило, затягивается на долгие годы и нередко заканчивается не в пользу добросовестного приобретателя. Таким образом, тщательное правовое регулирование гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом сегодня особенно необходимо. Новые экономические условия, породившие множество непредвиденных рисков, в которых осуществляется оборот недвижимости, потребовали создания новых правовых механизмов, которые в большей степени гарантировали бы соблюдение прав и законных интересов сторон договора купли-продажи. Эта задача решается как положениями ГК РФ [1] об обязательствах и договорах, так и правилами специального законодательства. Прежде всего, следует отметить появление подобных механизмов в правовом регулировании института недействительных сделок. В п. 2 ст. 170 ГК РФ произошло значительное изменение правового регулирования недействительности притворных сделок. В новой редакции правовые последствия притворной сделки распространяются не только на случаи, когда в целом одна сделка прикрывает другую сделку, но и на случаи, когда стороны фактически совершают сделку на иных условиях, чем те, которые указаны в содержании сделки.
Одной из проблем, которая длительное время не решалась ни законодательством, ни судебной практикой, являлась проблема заключения договора купли-продажи недвижимости по иной цене, чем указано в договоре, с целью уклонения от уплаты налогов. Длительное время ни законодательство, ни судебная практика не могли найти решения этого вопроса, поскольку природа договорных отношений требовала применения гражданско-правового механизма. Созданный новый прием регулирования представляется удачным способом решения данной проблемы. В соответствии с новой редакцией п. 2 ст. 170 ГК РФ теперь притворной является не только сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, но и сделка, совершенная на иных условиях. Такие сделки являются ничтожными, то есть недействительными с момента заключения [2, c. 213-217]. Однако отношения, связанные с недвижимостью, требуют не только изменения общих подходов, что произошло в части уточнения и распространения общих способов защиты на отношения сторон в договоре купли-продажи недвижимости, но и создания специальных правовых механизмов, направленных только на защиту прав и участников оборота жилой недвижимости. В последний период эту задачу решает Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Рассмотрим некоторые положения законодательства, вводящие новые специальные правила в отношении договоров и сделок, так или иначе влияющих на защиту прав сторон договора купли-продажи жилой недвижимости. Прежде всего, следует сказать о введении новых требований обязательного нотариального оформления к некоторым видам сделок. Этот новый порядок предполагает, что в соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариус проверит законность сделки, в том числе и право на ее совершение.
Последние изменения в законодательстве в обязательном порядке вводят нотариальное удостоверение для следующих двусторонних сделок с недвижимым имуществом: соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; сделок по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу; сделок по продаже земельной доли; сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления; сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки; сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину; сделок по продаже недвижимого имущества гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Далее, подлежит нотариальному удостоверению согласие супруга, выдаваемое другому супругу на заключение последним следующих сделок в сфере оборота недвижимости. Теперь необходимо разобраться с правовыми последствиями этих нововведений и пояснить самые значимые, касающиеся возвращения в законодательное поле императивных требований об обязательной нотариальной форме некоторых сделок с недвижимостью. Одним из самых незащищенных собственников в современном правовом поле оказался участник общей собственности. Прежняя редакция ст.24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не содержала обязательных требований о нотариальной форме любых сделок при продаже доли в праве общей собственности на любое недвижимое имущество. Теперь нотариальная форма требуется по продаже доли в общей собственности во всех случаях продажи доли одним из участников общей собственности - наследниками, получившими долю в наследственном имуществе, участниками приватизации жилья, получившими долю в жилом помещении, бывшими супругами, режим общей собственности которых перешел в режим долевой собственности и любым иным третьим лицам. В Законе, однако, использован другой термин – «при продаже постороннему лицу». Следует признать, что это явно не правовой термин, принятый для данных правоотношений. Но в обывательском смысле, конечно, всем понятно, что постороннее лицо по отношению к тому или иному объекту недвижимости - это лицо, которое не является сособственником этого объекта недвижимости. Изменилось и правовое регулирование процедуры извещения сособственников, то есть реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. В новой редакции ст.24 Закона N 122-ФЗ [3] уточнен порядок осуществления обязанностей продавца по соблюдению права преимущественной покупки продаваемой доли другими долевыми сособственниками. В новой редакции п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ зафиксировано, что «продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности». Далее указано в императивном порядке новое требование об обязательной нотариальной форме такой сделки и при этом отмечено, что такая сделка в установленной форме может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Соответственно, нотариус при проверке законности такой сделки должен включить в свои проверочные действия исследование вопросов - извещались ли другие участники в письменном виде, каково содержание извещения и сколько времени прошло с момента извещения.
В завершение следует отметить, что в законодательстве продолжается построение двухуровневого механизма правового регулирования сделок с недвижимостью, с целью уменьшения рисков для участников данных отношений. С этой целью вводится как общий механизм защиты, в основе которого лежит принцип добросовестности участников, так и специальный механизм - путем введения законодательством нотариального удостоверения отдельных видов сделок с некоторыми видами недвижимых объектов и для отдельных наиболее незащищенных категорий лиц. Данный подход предполагает всестороннюю проверку законности сделки и тем самым минимизирует возможные потери участников оборота недвижимости. Список используемой литературы:
2. Илюшина М.Н. Комментарий к ст. 170 ГК РФ // Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 6 - 12 / под ред. д.ю.н., проф. Л.В. Санниковой. М.: Статут, 2014. С. 213 - 217. 3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
|
|||||||
Последнее изменение этой страницы: 2020-12-19; просмотров: 63; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.12.162.179 (0.006 с.) |