Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

 

 

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

 

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

 

 

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов::

 

-оценка рыночной стоимости земельного участка;

-оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

-расчет выявленных видов износа;

 

-расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

 

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

 

1)метод сравнения продаж;

2)метод распределения;

3)метод выделения;

4)метод разбивки на участки;

5)техника остатка для земли;

6)капитализации чистой земельной ренты.

 

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

 

Таблица 10- Стоимость 1м2 общей площади

Квартал	Расчётная дата	Стоимость 1 м2, общей площади, руб
3 квартал,2018	01.10.2018	33557
4 квартал,2018	01.01.2018	34655
1 квартал,2019	01.04.2019	34670
2 квартал,2019	01.14.2019	34670
На дату	24.04.2019	34670

 

Таким образом, стоимость 1 м2 общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчетах, равна 34100 руб. Общая площадь квартиры — 70,8 м2. На основании этого расчетная восстановительная стоимость квартиры: 2 414 280(два миллиона четыреста четырнадцать тысячи двести восемьдесят рублей) В приложении приведен расчет стоимости 1 м2 общей площади, применимой для рассматриваемого объекта.

Таблица 10 - Нормативы для оценочной квартиры Наименование коэффициента

Характеристика района
социальная инфраструктура	0,95
удаленность от центра	0,95
транспортная доступность	0,98
расстояние до остановки, м	1,02
экологическая обстановка	1
близость опорного пункта милиции, км	1
патогенная зона	1
шумовой мешок	1,01
Характеристика дома
ориентир на стороны света	1
год постройки, лет	0,87
Материал стен	1
серия дома	1
отопление	1
водоснобжение	1
горячее водоснобжение	1,06
канализация	1
газ	1
этаж	1
планировка комнат	0,967
высота потолка, м	1
площадь кухни м2	1
сан. узел	1,01
ванная	1,005
балкон или лоджия	1,01
вспомогательные помещения	0
освещённость %	1
наличие телефона	1
окна выходят	1
полы	1,01
состояние квартиры	0,95
престижность	1
Итоговый коэффициент	0,961

 

В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил 12%.

С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит: 2 380 580 (Два миллиона триста восемьдесят тысяч пятьсот восемьдесят) руб. Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет: 2380500 (Два миллиона триста восемьдесят тысяч пятьсот) руб.