Б12/3. Понятие финансовой осуществимости проекта. Критерии накопленного сальдо.

Цель оценки финансовой устойчивости – получение показателей, дающих оценку финансового состояния объекта, в которые вкладываются инвестиции

Основная задача – оценка способности инвестиционного проекта (предприятия) на всех стадиях развития своевременно и в полном объеме отвечать по имеющимся финансовым обязательствам, которые включают все выплаты, связанные с осуществлением проекта: погашение кредитов, оплата счетов, начисление налогов, выплата заработной платы и т.д.

Финансовая реализуемость инвестиционного проекта – это обеспечение такой структуры денежных потоков инвестиционного проекта, при которой на каждом шаге расчетов имеется достаточное количество средств для его продолжения, т.е. суммарное сальдо денежных потоков на каждом шаге расчете является неотрицательным.

 Суммарное сальдо денежного потока на каком-либо шаге может являться и отрицательным, но для финансовой реализуемости инвестиционного проекта в данном случае для покрытия дефицита средств на данном шаге должен быть свободный остаток денежных средств на предыдущих шагах расчета, т.е. сумма положительного сальдо предыдущих шагов должна быть не ниже значения отрицательного сальдо данного шага расчета.

Б12/4. Современное состояние оценки недвижимости в Российской Федерации. Объекты, субъекты, оценочной деятельности. Проблемы, перспективы развития.

В настоящее время профессиональная независимая оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. В современном обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценочной экспертизы, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности”, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации, являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки и также при проведении оценки.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Согласно статье 18 Федерального закона “Об оценочной деятельности в РФ” контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Головным органом в контроле за осуществлением оценочной деятельности является Министерство государственного имущества Российской Федерации.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В настоящее время процесс разработки новой нормативной базы еще не завершен.

Анализ отчетов об оценке недвижимости показывает, что существующие тенденции в области ценообразования в строительстве не находят своего отражения при проведении оценок затратным подходом.

Современный этап развития теории и практики оценки недвижимости диктует необходимость создания новой информационной базы оценщика недвижимости, основанной на нормативной базе Госстроя РФ (ГЭСНы и ФЭРы). Попытки применения этой нормативной базы непосредственно к оценке объектов недвижимости показали бесперспективность такого решения, из-за огромной трудоемкости, стоимости работ и уменьшающегося влияния затратного подхода на итоговую величину стоимости.

Другой существенной проблемой оценки недвижимости является этап оценки наиболее эффективного использования недвижимости (НЭИ). По своей сути этот этап требует проведения экономического обоснования НЭИ. В практических же оценках, как правило, этот этап выполняется формально без должного обоснования. При этом, чаще всего, текущее использование, принимается в качестве НЭИ, ссылаясь на мнение оценщика. В действительности, для того чтобы провести грамотное экономическое обоснование НЭИ, необходимо разработать экономическую модель и провести многочисленные расчеты, аналогичные тем, которые проводятся при расчетах доходным подходом. Безусловно, такая постановка значительно усложняет проведение оценки и делает ее, в ряде случаев, практически невыполнимой.