Б4/ 5. Обоснование выбора применяемых подходов и методов к оценке недвижимости, критерии выбора. Согласование результатов и утверждение оценки стоимости.

Нед-ть обладает существенной стоимостью. Совершение сделок и при др. моментах требуется определение стоимости, которая находится в процессе оценки.

Определение оценочной ст-ти нед-ти - эк-ая оценка, рузультатом которой яв-ся денежный эквивалент.

Требования, предъявляемые к оценке: 1) полнота учета факторов и параметров. От полноты учета факторов будет зависеть точность полученных результатов; 2) адекватность или соответствие учета существующих факторов. Используются методы статистического анализа, математического моделирования; 3) Прозрачность методов оценки и наглядность результатов. Результаты и методы расчетов должны быть легко воспринимаемы и легкопроверяемые; 4) внутренняя непротиворечивость факторов. Должны быть обоснованы обратные функциональные связи факторов и ценовых параметров; 5) оценка должна отражать функциональное использование нед-ти, но при этом должна учитывать наилучшее и наиб. эффективное использование.

Используется 3 осн. подхода к оценке:

1. Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за кот. он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Опр-ние ст-ти базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Рыночный подход (в основе лежат принципы: спроса и предложения, замещения, вклада). С помощью данного метода по средствам анализа рыночных цен, продаж, анал. объектов моделируется рын. ст-ть оц. объекта нед-ти. Ср=Ци±∑Ки, где Ср - рын. ст-ть, Ци-цена продажи итого аналогичного объекта, Ки-величина поправки. Метод применяется, когда имеются данные о недавних продажах аналогичных объектах.

2. Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, кот. оц. объект нед-ти принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае ст-ть объекта опр-ся его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые нед-тью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную ст-ть.

В основе лежат принципы замещения и ожидания. В доходном подходе выделяются 2 метода: А) прямая капитализация дохода (усл.: стабильный ежегодный доход от об.) Б) дисконтирование ден. Потоков. Метод прямой капитализации: ст-ть нед-ти = ЧОД/ставку капитализации (R), дисконтирование ден.потоков: PV = ∑ NOIn/(1+i)ⁿ + FVв/(1+i)^m

3. Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за нед-ть больше той суммы, в кот. ему обойдется приобретение аналогичного зем. участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Затратный подход (основан на расчёте затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учётом всех видов износа. В основе подхода лежит принцип замещения: V=V_L + (Vвост.-D) где V - ст-ть объекта; V_L - ст-ть зем. участка; Vвост. - ст-ть восстановления здания; D - накопленный износ.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида ст-ти, характеристик объекта оценки, инфы по объекту оценки и аналогичным объектам нед-ти и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода.

Согласование - это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.

В процессе согласования оценщик: 1) проверяет возможность использования принципов оценки; 2) проверяет полноту и достоверность первичной информации; 3) анализирует различные суммы стоимости нед-ти, полученные в результате применения 3 подходов; 4) ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта.

Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной ден. величины либо диапазона наиболее вероятных значений ст-ти, представленного min и max значением.