Понятие договора найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Характеристика договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 ГК, ст. 40, 52 ЖК). Это может быть жилой лом, квартира либо их части.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодателъ и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем — только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный. Виды договора найма жилого помещения:

1) договор социального найма жилого помещения;

2) договор коммерческого найма жилого помещения.

Названные выше виды договора найма жилого помещения различаются между собой:

• основаниями их заключения;

• формой собственности наймодателя на сдаваемое внаем жилое помещение;

• размером жилого помещения, являющегося предметом договора;

• сроком действия договора;

• способом определения оплаты за пользование жилым помещением;

• условиями договора;

• правомочиями сторон договора;

• источниками их правового регулирования.

Оба вида договора регулируются гл. 35 ГК РФ, однако к договору социального найма относятся только семь из восемнадцати статей. Это ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 13 ст. 685 ГК РФ. Кроме них указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом РСФСР 1983 г., Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. и рядом других нормативных актов.

2. Договор социального найма жилого помещения Особенности договора социального найма жилого помещения:

а) предметом данного вида договора могут быть жилые помещения, входящие только в государственный и муниципальный жилищные фонды;

б) указанные в п. «а» жилые помещения предназначены для предоставления слабо защищенным слоям населения: ветеранам войны, инвалидам, малоимущим гражданам;

в) предоставление права на заключение такого вида договора происходит на условиях очередности нуждающихся лиц в данном населенном пункте;

г) предоставлению такой жилой площади внаем предшествует постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведущийся по правилам, предусмотренным жилищным законодательством;

д) непосредственным основанием заключения такого вида до говора найма жилого помещения является получение ордера в местном органе власти будущим нанимателем;

е) договор нанимателем заключается с жилищно эксплуатационным органом на основании предъявленного им ордера;

ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ордера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое помещение, а также от установленной на момент выдачи ордера нормы жилой площади, выдаваемой на одного человека;

з) оплата нанимаемого жилого помещения осуществляется в соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;

и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помещения может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот либо подпадания его в категорию лиц, на которых расспрос траняется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспеченности денежными средствами;

л) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами и получение нанимателем ключей от жилого помещения;

м) сданный нанимателем ордер на жилое помещение является правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищноэксплуатационной организацией.

Правомочия сторон по договору социального найма жилого помещения делятся на две группы:

1) правомочия, одинаковые с правомочиями сторон договора коммерческого найма жилого помещения;

2) правомочия, присущие только сторонам договора социального найма жилого помещения.

А' первой группе относятся следующие правомочия:

• члены семьи, проживающие совместно с нанимателем, пользуются теме же правами и несут те же обязанности, что и наниматель (ч. 1 п. 2 ст. 672 ГК);

• по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. Это же право возникает в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (ч. 2 п. 2 ст. 672 ГК);

• в случае перехода права собственности на занимаемое по договору жилое помещение договор найма не изменяется. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК);

• наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность и надлежащее состояние жилого помещения (п. 1 ст. 678 ГК);

• наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК);

• наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 ст. 678 ГК);

• наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание с ними временных жильцов в течение шести месяцев. Однако наймодатель может отказать в этом при условии нарушения норм жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 680 ГК);

• временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ч. 2 ст. 680 ГК);

• временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если он не согласован — не позднее семи дней со дня требования нанимателя либо любого гражданина, постоянно с ним проживающего (ч. 3 ст. 680 ГК);

• текущей ремонт жилого помещения обязан осуществлять наниматель (п. 1 ст. 681 ГК, норма диспозитивная);

• капитальный ремонт жилого помещения обязан осуществлять наймодатель (п. 2 ст. 681 ГК);

• переоборудование жилого дома, существенно изменяющее условия пользования жилым помещением, не допускается без согласия нанимателя (п. 3 ст. 681 ГК);

• наниматель вправе сдать жилое помещение возмездно в поднаем, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения, с соблюдением норм жилой площади на одного человека (п. 1—3 ст. 685 ГК).

Ко второй группе правомочий относятся следующие:

• наниматель обязан произвести текущий ремонт в случае освобождения жилого помещения;

• наниматель обязан за свой счет привести в прежнее состояние помещение в случае самовольной его перепланировки (ч. 3 ст. 84 ЖК);

• наниматель имеет право на сохранение жилой площади в случае временного отсутствия (ст. 60 ЖК);

• наниматель имеет право на бронирование жилого помещения (ст. 62 ЖК);

• наниматель имеет право на обмен жилыми помещениями и др.

Поразному решается вопрос о круге лиц, вселяемых нанимателем на занимаемую им жилую площадь. В соответствии с Жилищным кодексом (ч. 2 ст. 53) к таким лицам относятся супруг, дети, родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. Причем для вселения этих лиц требуется согласие всех проживающих. Исключение сделано лишь для несовершеннолетних детей — для вселения их не требуется согласие остальных членов семьи (ч. 1 ст. 54 ЖК). Круг же лиц, вселяемых в жилое помещение по договору коммерческого найма, не ограничен законом (ст. 679 ГК).

При выселении жильцов из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в некоторых случаях, предусмотренных законом, предоставляется другое жилое помещение, а при выселении жильцов из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, представление другого жилого помещения законом не предусмотрено.

Иначе решается вопрос об ответственности членов семьи, постоянно проживающих с нанимателем в договорах социального найма жилого помещения и коммерческого найма. Так, лица, проживающие по договору социального найма жилого помещения, несут солидарную ответственность с нанимателем (ч. 2 ст. 53 ЖК). В семье, проживающей по договору коммерческого найма жилого помещения, ответственным перед наймодателем за действия всех постоянно проживавших с ним граждан является наниматель (п. 3 ст. 677 ГК), а солидарная ответственность возможна лишь в случае заключения между этими лицами соответствующего договора (п. 4 ст. 677 ГК).

Договор социального найма жилого помещения бессрочен, а договор коммерческого найма жилого помещения ограничен сроком проживания.

3. Договор коммерческого найма жилого помещения Особенности договора коммерческого найма жилого помещения:

а) предметом договора может быть помещение, находящееся в частном жилищном фонде;

б) размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Одностороннее изменение ее размера не допускается (п. 1 ч. 2 ст. 682 ГК);

в) срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае она должна вноситься ежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК);

г) срок договора не может быть больше пяти лет (п. 1 ст. 683ГК). В случае заключения договора на срок до одного года, к нему не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. 680, 684686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК (п. 2 ст. 687 ГК, норма диспозитивная);

д) граждане, постоянно проживающие в жилом помещении,должны быть указаны в договоре (п. 2 ст. 677 ГК);

е) в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК);

ж) по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с нанимателем (п. 1 ст. 686 ГК);

з) в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанимателем с согласия остальных граждан (п. 2 ст. 686 ГК).

Правомочия сторон договора коммерческого найма жилого помещения — те же правомочия, которые указаны в первой группе применительно к договору социального найма жилого помещения, а также следующие:

• наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК);

• наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, представлять нанимателю за плату коммунальные услуги, осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома (п. 2 ст. 676 ГК);

• нанимателем по договору может быть только гражданин (п. 1 ст. 687 ГК);

• наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока договора найма (ч. 1 ст. 684 ГК). Этот вопрос должен быть решен за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения (ч. 2 ст. 684 ГК). Наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном заключении договора (ч. 3 ст. 684 ГК);

• наниматель вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК);

• наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, а при краткосрочном договоре — более двух раз, а также разрушения или порчи жилого помещения (п. 2 ст. 687 ГК);

• договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение стало непригодным для проживания либо оказалось в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК);

• наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если наниматель или лица, проживающие с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей (п. 4 ст. 687 ГК).

В случае расторжения договора все лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению на основании решения суда (ст. 688 ГК).