Договор найма жилого помещения в фонде социального использования (понятие, порядок заключения, стороны, предмет).

 

По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - наймодатель, обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю), жилое помещение в наемном доме социального использования, или являющийся наемным домом социального использования жилой дом во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Разделом III.1. Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

К числу существенных условий договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования закон относит срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме. Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утверждается Правительством Российской Федерации.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации.

Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:

1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.

Нанимателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут выступать граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и граждане, признанные по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если:

1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации;

2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относятся постоянно проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны в таком договоре и имеют права и обязанности, установленные ЖК РФ для членов семьи нанимателя по договору социального найма.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет. По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным ЖК РФ для нанимателя по такому договору.

Особенностями договора являются также: передача в поднаем либо по договору безвозмездного пользования, обмен такого жилого помещения, его приватизация, а также переустройство и перепланировка не допускаются.

При расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

 

Жилищные нормы. Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предоставляемым по договору социального найма.

 

Требования, которые предъявляются к жилым помещениям, предоставляемым гражданам, установлены законом лишь относительно жилых помещений жилищного фонда социального использования. Они сводятся к следующему:

а) жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;

б) жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим требованиям;

в) жилое помещение должно быть предоставлено в пределах нормы, установленной органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями на данной территории (п. 2 ст. 50 ЖК РФ);

г) при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов, без их согласия (п. 1 ст. 58 ЖК РФ);

д) жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других обстоятельств, заслуживающих внимания (п. 2 ст. 58 ЖК РФ).

Понятие " благоустроенное жилое помещение " включает в себя наличие водопровода, электрического освещения, ванной комнаты, вспомогательных помещений, встроенных шкафов, туалетной комнаты, центрального отопления, мусоропровода, лифта и др. Естественно, что уровень благоустройства жилых помещений в крупных городах выше, чем в малых городах и селах.

Понятие " соответствие установленным санитарным и техническим требованиям " предполагает создание условий, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность человека (обеспечение отдыха, сна, общения, организации питания, способность поддерживать нормальную температуру воздуха в жилом помещении, звуконепроницаемость, проветриваемость, естественное освещение, противопожарная безопасность).