Глава 3 государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

 

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимо­сти в ГК имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим не­движимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заклю­ченным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).

Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регист­рации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т. е. пере­дачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на не­движимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи не­движимости предполагается, что в течение определенного промежутка вре­мени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике.

В частности, возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до госу­дарственной регистрации перехода к нему права собственности отчуж­дать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом не­движимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрица­тельный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственно­сти последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регист­рации перехода права собственности к покупателю.

Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с ис­ком о признании недействительным договора купли-продажи строения, который был заключен между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответст­венностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное ре­шение было отменено исходя из следующих выводов. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государст­венной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с мо­мента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статья 551 ГК предусматривает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального пред­приятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество друго­му лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуаль­ного частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т. е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества[53].

Определенным своеобразием отличается и правовое положение про­давца недвижимого имущества, исполнившего свое обязательство перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следователь­но, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус ти­тульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имущест­вом на законном основании (договор продажи недвижимости). В итоге по­лучается, что в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.

Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшей отражение в постановлении его Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно п. 14 данного постановления, при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственно­сти на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупа­тель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственно­сти на это имущество до момента государственной регистрации сохраня­ется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного про­давцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение[54].

Представляется, однако, что указанное разъяснение нуждается в уточ­нении.

Во-первых, необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны соответственно покупателя или продавца распорядиться передан­ным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распоря­диться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распо­рядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реали­зовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на закон­ном основании и не может быть отобрано у последнего.

Указанное различие правовой природы отношений, при которых и по­купатель и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, пе­реданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения такого имущества (либо распоряжения им в иной форме) покупателем или продав­цом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимо­сти, совершенная покупателем, является в данном случае недействительной как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сде­лок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обяза­тельств.

Во-вторых, положение ГК о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объ­ектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взы­скания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственно­сти на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендо­вать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

В рамках рассмотрения проблемы соотношения государственной реги­страции перехода права собственности на недвижимое имущество и обяза­тельств сторон, вытекающих из договора продажи недвижимости, необхо­димо подчеркнуть, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. На данное обстоятельство обращено внимание в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, со­гласно которому при разрешении споров по требованиям продавцов о рас­торжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам следует учитывать, что, если покупатель недвижимо­сти зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оп­латы имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основа­ниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой по­купателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвраще­ния недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причи­ненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежа­щим исполнением обязательств (п. 15)[55].

Вместе с тем, на наш взгляд, данное разъяснение также нуждается в некотором уточнении. Из п. 15 постановления Пленума можно сделать вы­вод (исходя из обратного), что в случаях, когда законом или договором не предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полу­ченного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю лишает стороны договора прода­жи недвижимости права требовать по суду его расторжения. С этим никак нельзя согласиться как по причинам формально-юридическим, так и по об­стоятельствам, затрагивающим существо правоотношений.

Формально-юридические возражения состоят в том, что § 7 гл. 30 ГК не содержит каких-либо специальных правил, регулирующих отношения, связанные с расторжением договора продажи недвижимости, отсутствуют такие нормы и в общих положениях, регламентирующих договор купли-продажи товаров. Следовательно, подлежат применению положения ГК об основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450) без вся­ких изъятий. Поэтому при наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных ст. 450 ГК (например, существенное нарушение догово­ра), факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю не может служить препятствием для растор­жения договора продажи недвижимости.

Что касается существа правоотношений, то необходимо различать ос­нования расторжения договора и последствия его расторжения. То обстоя­тельство, что покупатель зарегистрировал переход права собственности на объект недвижимости, никак не может влиять на расторжение договора продажи недвижимости при наличии на то оснований, предусмотренных ст. 450 ГК. Другое дело — последствия расторжения договора. В этом слу­чае в силу отсутствия специального правила, регулирующего последствия расторжения договора продажи недвижимости, действует общее правило, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или рас­торжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 453 ГК). Однако действие данного правила, как и в случае с основаниями расторжения договора, никак не связано со спецификой договора продажи недвижимости, в том числе с необходимостью регист­рации перехода к покупателю права собственности на проданный объект недвижимости.

Интересы продавца или покупателя, предъявляющего требование о расторжении договора продажи недвижимости, вовсе не обязательно со­средоточены на возврате соответственно проданного объекта недвижимо­сти или уплаченной за него суммы. Ведь, если основанием расторжения договора продажи недвижимости послужило существенное нарушение до­говора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК).

Порядок государственной регистрации перехода к покупателю прав на недвижимое имущество на основе договора продажи недвижимости опре­делен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним»[56] и не является предметом исследова­ния в данной работе. Отметим лишь некоторые моменты, связанные с обес­печением защиты прав и законных интересов участников отношений, свя­занных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.

Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосу­ществление государственной регистрации сделки с недвижимостью (при­менительно к продаже недвижимости к их числу относится договор прода­жи жилых помещений) влечет безусловную недействительность сделки. Например, О.М. Козырь пишет: «Статья 165 ГК устанавливает самое жест­кое из возможных последствий неосуществления государственной регист­рации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой ре­гистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порож­дает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести ре­шение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спа­сет сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165)»[57].

Представляется, однако, что в данном случае мы имеем дело с неточ­ным доктринальным толкованием положений, содержащихся в ст. 165 ГК, и прежде всего в п. 1 данной статьи, согласно которому несоблюдение нота­риальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о го­сударственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее без­условную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государст­венной регистрации договора продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры - не влечет его недействитель­ность; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой до­говор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Именно то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недей­ствительности, позволило законодателю установить правило, в соответст­вии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистра­ции сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК).

Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государст­венной регистрации сделки с недвижимостью нашел отражение в постанов­лении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, которое содержит следующее разъяснение: «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недви­жимости» (п. 14)[58].

Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду го­сударственной регистрации договора продажи недвижимости (жилого по­мещения) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики, включенный в Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Информационное письмо Выс­шего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21).

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ак­ционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистра­ции договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постанов­ление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелля­ционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (по­купателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомер­ность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в ре­гистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

В п. 3 ст. 165 ГК предусмотрено: если сделка, требующая государст­венной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома, согласно ст. 558 ГК, подлежит обяза­тельной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обосно­ванно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Такое решение суда является основанием для возникновения у соот­ветствующего органа обязанности осуществить государственную регистра­цию сделки[59].

Вместе с тем необходимо признать, что Закон о государственной реги­страции, дозируя информацию о правах на объекты недвижимого имущест­ва и их обременениях, ограничивая круг лиц, имеющих право на получение такого рода сведений, устанавливая, что такие сведения предоставляются на платной основе, тем самым не обеспечивает в полной мере защиту прав и законных интересов третьих лиц — участников оборота недвижимости. На это ранее обращалось внимание в юридической литературе[60].

              

3.1 Цели, анализ, документы необходимые для государственной регистрации.

 

      Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации.

     Введение такой системы преследовало несколько целей: 

а) придать предельную открытость(прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; 

б)ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований(Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);

в)внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.  Для достижения этих целей вслед за КГ РФ был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».В соответствии с законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним –юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.Анализ данного понятия позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:

     а)это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определённые юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос –возникло право или нет –необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.164;219;223;433;551;558)[61] и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. ст. 2;13;14; 17);  

б)это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость.   Данный признак подчёркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой – государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми её участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

      в)государственная регистрация является единым доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создаёт презумпцию его законности. (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от16февраля2001года,№59).

   Акционерное общество обратилось в Арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

    Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество, купившее у банка здание, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации перехода прав собственности на здание. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют по форме и содержанию документам, представляемым на государственную регистрацию прав.

   В ходе судебного разбирательства установлено, что после отказа в государственной регистрации на соответствующее здание был наложен арест судебным приставом – исполнителем в порядке обращения взыскания на это здание как на имущество, принадлежащее банку.

   Арбитражный суд первой инстанции, признав отказ учреждения юстиции в государственной регистрации неправомерным, иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход права собственности на здание к новому собственнику. При этом арбитражный суд на основании пункта3ст.13 Закона о государственной регистрации обязал учреждение указать датой регистрации день окончания месячного срока со дня подачи истцом заявления и документов на регистрацию, в котором ему было отказано.

    Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в части определения даты регистрации перехода права собственности на здание. Как следует их п.3ст.2 Закона о государственной регистрации[62], датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Таким образом, днём внесения записи в Единый государственный реестр прав, является день её фактического совершения, и арбитражный суд был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату её совершения. В соответствии с п.1ст.31 Закона о государственной регистрации прав, учреждение юстиции несёт ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Поскольку ввиду отказа учреждения юстиции право собственности истца на здание не было зарегистрировано в установленный срок, то истец вправе на основании п.1ст.31Закона о государственной регистрации, а также ст.16 и 1069ГК РФ потребовать от учреждения юстиции возмещения причинённых в результате этого убытков.

    Процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения по договору купли-продажи осуществляется по общим правилам, закреплённым в законе.

      Регистрационные действия начинаются только с момента приёма документов на государственную регистрацию прав.

      Представление документов на государственную регистрацию, осуществляется в соответствии со ст.16Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Требования к документам, предоставляемым к регистрации, определены в ст.18 названного Закона.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Заявление о государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение по договору купли-продажи, должна подать каждая из сторон участниц договора.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Также, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения. Перечень таких документов закрепляется в ст. 17 и в главе 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[63], а так же вытекает из отдельных статей данного закона.

Кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность. А представитель юридического лица – учредительные документы юридического лица, а так же документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица (как правило доверенность)

       Итак, рассмотрим документы необходимые для государственной регистрации купли – продажи нежилых помещений. Кроме заявления (от обеих сторон, или от одной – это отмечалось выше) и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большой пакет документов:

        1)документы, удостоверяющие личность обращающегося лица;

         2)свидетельство о государственной регистрации юридического лица

         3)учредительные документы юридического лица, включая все изменения и дополнения;

         4)письмо о присвоении государственных статистических кодов, выданное Государственным комитетом по статистике;

         5)информационное письмо налоговой инспекции о присвоении ИНН;

         6)документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт), сведения с указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления и места нахождения организации;

          7) протоколы заседаний учредителей юридического лица;

        8)при обращении представителя юридического лица - надлежаще оформленная доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, содержащая сведения о сроках полномочия представителя и пределах его компетенции.

                Кроме того, в пакет документов необходимо включить:

            1)правоустанавливающий документ на объект недвижимости, а также акт приёма – передачи, если она не предусмотрена правоустанавливающим документом;

           2)справка о балансовой принадлежности объекта недвижимости, право на которое регистрируется, с указанием стоимости объекта;

           3)технический паспорт, справка БТИ;

           4)кадастровый план земельного участка;

5)государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного  пользования землей;

6) постановление администрации об отводе земельного участка;

7) специальные документы (например, постановление об отмене наложения ареста на имущество).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определённой порядком приёма документов. Сделка считается зарегистрированной. А правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

В заключении следует отметить, что кодексом РФ од административных правонарушениях (ст 19.21)[64] установлена ответственность за «Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним». Кодекс РФ об административных правонарушениях устанавливает ответственность собственника, арендатора или иного пользователя за неисполнение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц – от тридцати до сорока минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от трёхсот до четырёхсот минимальных размеров оплаты труда.

 

 
Заключение

 

Вся жизнедеятельность как физических, так и юридических лиц неразрывно связана с покупкой товаров. Физические лица (граждане) выступают в качестве различных покупателей, в то же время они могут выступать и продавцами (например, при продаже жилого помещения). Для некоторых юридических лиц, осуществляющих свою деятельность в сфере торговли, купля-продажа является смыслом их функционирования и главным источником дохода. Даже те организации, которые, казалось бы, не связаны непосредственно с куплей-продажей (кредитные организации, информационные, консультативные фирмы) все равно что-то приобретают. Объектом купли-продажи, в данном случае, может быть офисная мебель, недвижимость под офис. Таким образом, в договорах купли-продажи участвуют все хозяйствующие субъекты.

Исследуя договор купли-продажи недвижимости, мы выяснили юридические признаки этого договора. Договор является возмездным, консенсуальным, двусторонним (синаллагматическим). Рассматривая стороны договора купли-продажи недвижимости, мы выясним, что и у продавца и у покупателя имеются свои права и обязанности. Причем обязанности покупателя так же важны и имеют большое значение. За неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязанностей предусматривается ответственность, и тем самым защищаются либо права покупателя, либо права продавца. В договоре купли-продажи недвижимого имущества имеют место две встречные обязанности, которые одинаково важны: это обязанность продавца передать покупателю имущество, и обязанность покупателя уплатить за имущество определённую денежную сумму. Здесь на стороне покупателя во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств (синаллагматический характер договора купли-продажи).

В условиях перехода к рыночным отношениям в экономике России и сложившейся в данный момент кризисной экологической и политической ситуации. Договор купли-продажи недвижимости играет не последнюю роль. Прежде всего, договор имеет юридическую силу при правильном его оформлении. Если при подписании договора двумя сторонами, стороны не достигли какого-либо соглашения, то одна из сторон вправе требовать компенсацию или расторгнуть договор. При этом без каких-либо последствий в дальнейшем.

В современном договорном праве отмечаются две главные тенденции: во первых, договор превращается в самостоятельное и главное средство регулирования экономических отношений; во-вторых, появилась свобода в заключении договора, свобода в определении его содержания, формирования условий. Договор становится доступным каждому. Таким образом, осуществляется одно из основных условий свободной рыночной экономики – свобода экономики.

Выпускная квалификационная работа имеет два основных значения: практическое и теоретическое.

Теоретическое значение заключается в том, что данная проблема стала понятнее в ходе изучения научно-правовой литературы и взглядов на эту проблему таких ученых, как Витрянский В.В., Завидов Б.Д., Сергеев А.П., Анохин А.О., Иоффе О.С.; поставленные цели и задачи достигнуты.

Во время написания работы осваивается новый материал, что позволяет расширить мировоззрение по отношению к поставленной проблеме и расширить кругозор, приобретая новые знания.

Практическое значение состоит в том, что новые знания, которые обретаются в ходе исследования научно-правовой литературы и написания работы по заданной теме, можно будет применить на практике. Как уже упоминалось, договор купли-продажи в целом – основа жизнедеятельности физических и юридических лиц. Без этого договора невозможно обойтись, поэтому изучение данной проблемы поможет в дальнейшей жизни, как простого обывателя, так и будущего юриста.

Подводя итоги проведенного исследования, которое заключалось в рассмотрении вопросов, связанных с договорами купли-продажи недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы:

-- договор купли-продажи недвижимости, представляет собой документ, свидетельствующий о том, что одна сторона сделки обязуется передать указанное в контракте имущество в собственность другой стороны, которая обязуется принять его и уплатить за него установленную цену.

-- регулируется нормами гражданского земельного, коммерческого, международного частного права;

-- субъектами договора могут быть как физические, так и юридические лица.

Таким образом, как видно из всего вышеизложенного физические и юридические лица неразрывно связаны с покупкой товаров.

Физические лица (граждане) выступают в качестве розничных покупателей. Но в то же время они могут выступать и продавцами (например, при продаже жилого помещения, автотранспорта). Для некоторых юридических лиц, осуществляющих свою деятельность в сфере торговли, купля-продажа является смыслом их функционирования и главным источником доходов.

Гражданское законодательство легализовало основную цель предпринимательства – систематическое получение прибыли, чему должна служить любая сделка. Особая роль договора купли-продажи в рыночной экономике заключается в том, что эта сделка является последним звеном отдельных видов предпринимательства и именно при её использовании продавец получает доход.

Значительно усилилось праворегулирующая роль договоров купли-продажи, что отражает тенденцию развития в гражданском праве принципов дозволенности и диспозитивности.

Поле применения договоров купли-продажи практически не ограничено, так как по своей сути он соответствует принципу субъектов – продавца и покупателя и равновеликости товара и денег.