Исполнение договора продажи недвижимости

 

Определенными особенностями, требующими специального регулиро­вания, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, под­писанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи про­данного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами пе­редаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижи­мости.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различ­ные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязатель­ства передать индивидуальную вещь кредитору вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмот­ренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать воз­мещения убытков.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижи­мости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недви­жимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупа­телю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостат­ками (ст. 475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определен­ные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в наруше­ние закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принима­ет товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соот­ветствии с договором объект недвижимости, продавец получает право тре­бовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК)[51].

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ог­раниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре пре­дусмотрены обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследст­вие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При приня­тии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сто­рон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении этого договора другой стороной.

Согласно п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Плену­ма Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ покупателя от внесения платежа за приобре­тенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться ос­нованием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Фе­дерации» также предусматривает право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок при­ватизации (ст. 29).

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий до­говора, суд вынес решение, о его расторжении[52].