Глава 1 История развития регулирования оборота недвижимости

Введение

 

  Договор купли-продажи является одним из важнейших институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Уже в классическом римском праве складывается в качестве консенсуального контракта emptio et venditio, под которым понимается договор, посредством которого одна сторона-продавец(venditor)обязуется представить другой стороне –покупателю (emtor) вещь, товар (merx), а другая сторона –покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определённую денежную цену(premium). Договор купли-продажи опосредует переход имущества от одних товаровладельцев к другим,наиболее полно выражая традиционные виды товарообмена. Условия о товаре и его цене признавались существенными элементами договора купли-продажи[1].

  История правового регулирования договора купли-продажи насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеиваются, уступая место более обоснованным и качественным, повышая уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили своё действие на отношения по купле-продаже.

Потребность в обновлении законодательства о купле-продаже очевидна. В условиях свободного рынка неприемлемы пришедшие из «планового» прошлого правила оборота товаров, содержащиеся в Гражданском кодексе 1964года, Положения о поставках продукции и товаров 1988года, а также в многочисленных положениях, инструкциях и типовых договорах, принятых в своё время Госснабом, Минторгом и другими ведомствами СоюзаССР.

На сегодня, договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющие основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является непосредственным содержанием.

Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

      Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Её отличает достаточно высокий уровень юридической техники, удачное сочетание традиционных положений и новых норм, отсутствовавших в прежнем Гражданском кодексе. Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате чего уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах.

  Нужно отметить и большое распространение института договора купли-продажи в международном праве, в международных обычаях товарооборота. Здесь большое значение имеет Венская конвенция о договорах международной купли-продажи, вступившая в силу с 1января1988года[2].

Наряду с вышеперечисленными источниками значительную роль в регулировании отношений по купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи, другие распространяются лишь на её отдельные виды.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли – продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют собой тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Актуальность выбранной темы объясняется, прежде всего тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает всё большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости оттого, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение. Также актуальностью, практической значимостью данной темы является прогресс техники, науки, усложнение экономической жизни общества, что ведёт к появлению новых правовых форм и развитию традиционного института гражданского права купли-продажи. В свою очередь, актуальность обусловила выбор темы данной работы, целью которой является подробное рассмотрение договора купли-продажи недвижимого имущества. Эта цель конкретизируется с помощью основных задач: изучение правовой литературы; сопоставление различных позиций учёных-правоведов; рассмотрение основных положений и существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества. Объект изучения - договор купли-продажи недвижимого имущества.   

         Методологию работы составляют такие методы как политико-правовой, научно-правовой, системно-правовой, системно-структурный и сравнительный.

Базовым источником, регламентирующим вопросы купли-продажи является Гражданский Кодекс РФ и комментарии к нему. В работе также использованы нормативные акты (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»),научно-правовая литература по гражданскому, обязательственному, договорному и международному частному праву. Наиболее полно и конкретно свои позиции по договору купли-продажи недвижимого имущества изложили такие учёные, как Витрянский В.В., Завидов Б.Д., Сергеев А.П., Анохин А.О., Брагинский М.И., Иоффе О.С. В данной работе  наряду с вышеперечисленными актами и научными работами рассматривается и судебная практика.  

В результате анализа материала сложилась следующая структура работы: введение, 1) историография рассматриваемого вопроса; 2) понятийный аппарат, т.е. понятие договора продажи недвижимости, форма и порядок заключения договора, а также исполнение договора; 3) особенности государственной регистрации: цели. Анализ. Документы необходимые для государственной регистрации; заключение.

 

Объекты недвижимости

 

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие при­знаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объек­тов недвижимости.

Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недви­жимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объек­ты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще­ство (ст. 130ГК)[21].

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятель­ными основными объектами недвижимости.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в от­ношении которых законодательством могут быть установлены ограниче­ния на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой зем­ля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми ак­тами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»[22] граж­данам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арен­дой земельных участков приобретать последние в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставлен­ные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собст­венность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобно­го и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строи­тельства»[23] предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Гражданам, получившим в частную собствен­ность земельные участки для указанных целей, было также предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Договор ку­пли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удосто­верению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресур­сам и землеустройству.

Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории город­ских и сельских поселений, или права их аренды»[24] установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и земле­устроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законода­тельством Российской Федерации. На основании данного Указа Прави­тельством РФ принято постановление от 5 января 1998 г. № 2 «Об утвер­ждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, распо­ложенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды»[25].

Следует отметить, что в настоящее время в российском законодатель­стве сложилась парадоксальная ситуация: когда еще не принят новый Зе­мельный кодекс Российской Федерации, а иные общие правила об ограни­чении оборота земельных участков отсутствуют, оборот земли законом практически не ограничен. В то же время, в соответствии с Конституцией Российской Федерации (п. 2 ст. 9)[26] признается возможность нахождения в частной собственности (а следовательно, и в имущественном обороте) зем­ли и других природных ресурсов.

Однако следует согласиться с тем, что оборотоспособными в настоя­щее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже при­надлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законода­тельно ограничен в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственни­ков. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осу­ществляться лишь в той мере, в какой он допускается специальным законо­дательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК). «Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограниче­ны в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда по­этому, так или иначе, затрагивает интересы общества в целом»[27].

Что касается дальнейшего возможного развития правового регулиро­вания оборота земельных участков, то необходимо согласиться с О.М. Ко­зырь, которая считает, что «в отношении земли российское законодательст­во, видимо, последует мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель. Так, для зе­мель сельскохозяйственного назначения они будут существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застрой­ку. Оборот же земель заповедников, заказников и других особо охраняемых природных территорий должен быть практически исключен»[28].

Самостоятельными объектами недвижимости признаются также уча­стки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невоз­можно установление права собственности на недра вне зависимости от пра­ва собственности на землю[29]. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собст­венности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находя­щиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об­разований, являются государственной собственностью. Таким образом, ука­занные объекты в принципе не могут признаваться бесхозными.

Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта-лицензии, говорить всерьез о граждан­ском обороте этого вида объектов представляется преждевременным»[30].

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (т. е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реали­зуются как движимое имущество, когда продается, например, «лес на кор­ню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры за­ключаются по правилам продажи движимого имущества.

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имуще­ства по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу это­го их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь созда­ваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК вызвала в юридической литературе дискуссии относительно принад­лежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершен­ных строительством (объектов незавершенного строительства).

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государст­венной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым[31].

Позиция указанных авторов не изменилась и после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.[32] (далее - Закон о государст­венной регистрации), согласно которому в случае необходимости соверше­ния сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описа­ние объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25). Например, по мне­нию О.М. Козырь, задача подобной информации - лишь обеспечить юри­дическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свиде­тельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, -пишет О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объ­ект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25)»[33].

По мнению других авторов, незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом". Такая позиция нашла подтверждение в многочислен­ных правовых актах, принятых до введения в действие Закона о государст­венной регистрации, а также воспринята судебной практикой. К примеру, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов»[34], начиная с 1992 г. незавершенные строительством объекты, сооружаемые за счет рес­публиканского бюджета Российской Федерации и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки, подлежали реализации с откры­тых торгов (как объекты недвижимости) предприятиям, организациям, гра­жданам и иностранным инвесторам.

Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жи­лых домов»[35] было установлено, что незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организа­ций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирова­ния из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строи­тельства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения гра­ждан жильем.

Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собст­венникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земель­ных участков под этими объектами»[36] предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собст­венности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земель­ным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавер­шенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица, которые стали собственниками соответствующих объектов недвижимости.

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуще­ству нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики раз­решения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[37]. Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регист­рации, незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимо­му имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководство­ваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на не­движимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.

На наш взгляд, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действи­тельно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, выте­кающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обя­зательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.

Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенно­го строительства имеет все признаки недвижимого имущества: он нераз­рывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.

Иллюстрацией к сказанному может служить пример из арбитражно-судебной практики, которая исходит из того, что незавершенный строи­тельством объект как объект недвижимости может быть предметом дого­вора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительст­вом объекта. Договор был заключен между акционерным обществом и об­ществом с ограниченной ответственность.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приоб­рело у акционерного общества незавершенный строительством объект по Договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистриро­ван, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести та­кую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственно­стью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. Высший Арбитражный Суд РФ оценил ситуацию следующим образом.

В соответствии со ст. 129 ГК объекты гражданских прав могут сво­бодно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе[38].

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограниче­ний в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершен­ные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданско­го оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерно­го ущерба их назначению невозможно. В ст. 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недви­жимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведены фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невоз­можно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земель­ные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 «О государственном земель­ном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строитель­ством объект и земельный участок. Отказ комитета от государственной ре­гистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбер­банка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное обще­ство) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изло­женного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора[39].

Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. Законом о государственной реги­страции в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отно­шениям, связанным с продажей нежилых помещений.

Объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение, признаются жилые помещения, под которыми жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помеще­ния (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет нежи­лых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежи­тия, гостиницы-приюты и т. п.[40] Жилые помещения предназначены для про­живания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспе­чивать сохранение его назначения.

К недвижимому имуществу ГК отнес и ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначе­нию. Речь идет о подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяют две общие черты: во-первых, высокая стоимость указанных объектов и, во-вторых, наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию ука­занных объектов. Кодекс объединил названные объекты с недвижимым по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единого правового режима.

 

Кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность. А представитель юридического лица – учредительные документы юридического лица, а так же документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица (как правило доверенность)

       Итак, рассмотрим документы необходимые для государственной регистрации купли – продажи нежилых помещений. Кроме заявления (от обеих сторон, или от одной – это отмечалось выше) и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большой пакет документов:

        1)документы, удостоверяющие личность обращающегося лица;

         2)свидетельство о государственной регистрации юридического лица

         3)учредительные документы юридического лица, включая все изменения и дополнения;

         4)письмо о присвоении государственных статистических кодов, выданное Государственным комитетом по статистике;

         5)информационное письмо налоговой инспекции о присвоении ИНН;

         6)документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт), сведения с указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления и места нахождения организации;

          7) протоколы заседаний учредителей юридического лица;

        8)при обращении представителя юридического лица - надлежаще оформленная доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, содержащая сведения о сроках полномочия представителя и пределах его компетенции.

                Кроме того, в пакет документов необходимо включить:

            1)правоустанавливающий документ на объект недвижимости, а также акт приёма – передачи, если она не предусмотрена правоустанавливающим документом;

           2)справка о балансовой принадлежности объекта недвижимости, право на которое регистрируется, с указанием стоимости объекта;

           3)технический паспорт, справка БТИ;

           4)кадастровый план земельного участка;

5)государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного  пользования землей;

6) постановление администрации об отводе земельного участка;

7) специальные документы (например, постановление об отмене наложения ареста на имущество).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определённой порядком приёма документов. Сделка считается зарегистрированной. А правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

В заключении следует отметить, что кодексом РФ од административных правонарушениях (ст 19.21)[64] установлена ответственность за «Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним». Кодекс РФ об административных правонарушениях устанавливает ответственность собственника, арендатора или иного пользователя за неисполнение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц – от тридцати до сорока минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от трёхсот до четырёхсот минимальных размеров оплаты труда.

 

 
Заключение

 

Вся жизнедеятельность как физических, так и юридических лиц неразрывно связана с покупкой товаров. Физические лица (граждане) выступают в качестве различных покупателей, в то же время они могут выступать и продавцами (например, при продаже жилого помещения). Для некоторых юридических лиц, осуществляющих свою деятельность в сфере торговли, купля-продажа является смыслом их функционирования и главным источником дохода. Даже те организации, которые, казалось бы, не связаны непосредственно с куплей-продажей (кредитные организации, информационные, консультативные фирмы) все равно что-то приобретают. Объектом купли-продажи, в данном случае, может быть офисная мебель, недвижимость под офис. Таким образом, в договорах купли-продажи участвуют все хозяйствующие субъекты.

Исследуя договор купли-продажи недвижимости, мы выяснили юридические признаки этого договора. Договор является возмездным, консенсуальным, двусторонним (синаллагматическим). Рассматривая стороны договора купли-продажи недвижимости, мы выясним, что и у продавца и у покупателя имеются свои права и обязанности. Причем обязанности покупателя так же важны и имеют большое значение. За неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязанностей предусматривается ответственность, и тем самым защищаются либо права покупателя, либо права продавца. В договоре купли-продажи недвижимого имущества имеют место две встречные обязанности, которые одинаково важны: это обязанность продавца передать покупателю имущество, и обязанность покупателя уплатить за имущество определённую денежную сумму. Здесь на стороне покупателя во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств (синаллагматический характер договора купли-продажи).

В условиях перехода к рыночным отношениям в экономике России и сложившейся в данный момент кризисной экологической и политической ситуации. Договор купли-продажи недвижимости играет не последнюю роль. Прежде всего, договор имеет юридическую силу при правильном его оформлении. Если при подписании договора двумя сторонами, стороны не достигли какого-либо соглашения, то одна из сторон вправе требовать компенсацию или расторгнуть договор. При этом без каких-либо последствий в дальнейшем.

В современном договорном праве отмечаются две главные тенденции: во первых, договор превращается в самостоятельное и главное средство регулирования экономических отношений; во-вторых, появилась свобода в заключении договора, свобода в определении его содержания, формирования условий. Договор становится доступным каждому. Таким образом, осуществляется одно из основных условий свободной рыночной экономики – свобода экономики.

Выпускная квалификационная работа имеет два основных значения: практическое и теоретическое.

Теоретическое значение заключается в том, что данная проблема стала понятнее в ходе изучения научно-правовой литературы и взглядов на эту проблему таких ученых, как Витрянский В.В., Завидов Б.Д., Сергеев А.П., Анохин А.О., Иоффе О.С.; поставленные цели и задачи достигнуты.

Во время написания работы осваивается новый материал, что позволяет расширить мировоззрение по отношению к поставленной проблеме и расширить кругозор, приобретая новые знания.

Практическое значение состоит в том, что новые знания, которые обретаются в ходе исследования научно-правовой литературы и написания работы по заданной теме, можно будет применить на практике. Как уже упоминалось, договор купли-продажи в целом – основа жизнедеятельности физических и юридических лиц. Без этого договора невозможно обойтись, поэтому изучение данной проблемы поможет в дальнейшей жизни, как простого обывателя, так и будущего юриста.

Подводя итоги проведенного исследования, которое заключалось в рассмотрении вопросов, связанных с договорами купли-продажи недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы:

-- договор купли-продажи недвижимости, представляет собой документ, свидетельствующий о том, что одна сторона сделки обязуется передать указанное в контракте имущество в собственность другой стороны, которая обязуется принять его и уплатить за него установленную цену.

-- регулируется нормами гражданского земельного, коммерческого, международного частного права;