Договор управления многоквартирным домом

Общие вопросы управления многоквартирным домом

 

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком деле заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, органов управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива) в течении согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонта общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Заключение изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирными домами по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законадательством.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом требований Жилищного кодекса к организации и деятельности жилищных кооперативов и ТСЖ.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течении первого квартала текущего года предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления многоквартирным домом за предыдущий год^.

Особенностью договора управления многоквартирным домом является наделение заказчика правом на односторонний отказ от исполнения договора. Пункт 8.1 статьи 162 жилищного кодекса РФ предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, в случае если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Таким образом, односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом по данному основанию допускается при соблюдении трех условий:

во-первых, договор управления многоквартирным домом заключен по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления;

во-вторых, истек первый или последующий календарный год с момента заключения договора;

в-третьих, до истечения срока действия договора собственниками проведено собрание, на котором выбран или изменен способ управления многоквартирным домом.

Заключение

 

Проведенные исследования в рамках данной работы позволили сформулировать ряд основных выводов.

Ранее во всех регионах существовало положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимались муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства производилось всего 6% объема услуг в ЖКХ.

В настоящий момент завершается процесс реформирования управления жилищным фондом. Государство предоставляет собственникам жилья право по выбору способа управления и тем самым принять участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. И чем быстрее собственники жилья осознают это, тем с большей выгодой для себя они смогут воспользоваться предоставленными им правами. Ведь, в конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования по обслуживанию и ремонту жилья.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией. В первом случае собственники не имеют статуса юридического лица, а следовательно, ограничены в хозяйственной деятельности, без которой управление многоквартирным домом затруднительно, а в последнем - лишены возможности контроля за деятельностью управляющей организации и влияния на неё. Наиболее рациональной формой управления является создание товарищества собственников жилья.

С введением в действие Жилищного кодекса РФ делается акцент на товарищество собственников жилья, как одну из эффективных форм управления многоквартирным домом. Ему предоставляется широкий круг полномочий: управление многоквартирным домом, заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг.

Несмотря на все проблемы, существующие в организации управления ТСЖ, собственники выбирают самоуправление, как один из способов управления многоквартирным домом. Поскольку общее собрание членов товарищества самостоятельно устанавливает периодичность проведения текущего и капитального ремонта, а также размер денежных средств, предназначенных на эти нужды. Тогда как управляющая организация берет фиксированный тариф, который не может быть изменен собственниками помещений в многоквартирном доме.

Не следует останавливать реформирование жилищного законодательства, на данном этапе ограничившись только размунипалицизированием управления жилым фондом. Нужно его дальнейшее совершенствование, которое будет охватывать более широкий круг вопросов, и способствовать внедрению самоуправления жильём.

Дополнить Жилищный кодекс рядом правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях и пресекающих возможные злоупотребления в этой сфере. В частности, необходимо установить исключительный характер компетенции общего собрания; сроки проведения годового общего собрания и вопросы, разрешаемые на нем в обязательном порядке; порядок созыва и проведения общих собраний, в том числе правила участия членов товарищества в формировании повестки дня, порядок участия членов товарищества в общих собраниях, правила документирования созыва, проведения и результатов общего собрания; порядок и условия проведения внеочередных общих собраний и собраний в форме заочного голосования; срок обжалования решений общего собрания в судебном порядке. Также необходимо установить требования к содержанию устава ТСЖ и порядок получения членами товарищества информации о его деятельности.

Дополнить ЖК РФ правилами регулирующими отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами.

На мой взгляд, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.

 

 

Список источников

 

1). «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 №188-ФЗ

(ред. от 28.12.2013) «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, №1, ст. 14,

) «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ) «Собрание законодательства РФ», 03.03.2014, №9, ст. 851

) Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (ред. от 27 сентября 2003 г. №170 г. Москва) «Российская газета», №214, 23.10.2003

4) Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47
«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (С изменениями и дополнениями от: 8 апреля 2013 г.) «Собрание законодательства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. №6 ст. 702»
5) Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 №75 (ред. от 10.09.2013) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» «Российская газета», №37, 22.02.2006.

) Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (С изменениями и дополнениями от: 6 мая 2011 г., 3 апреля, 14 мая 2013 г.) «Собрание законодательства РФ», 21.08.2006, №34, ст. 3680,

) Цицин К. Перспективы развития ЖКХ/ К. Цицин. - Проблемы теории и практики управления. - 2009.

) Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие М.: «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2011.

) Кубанкина Е.И. Жилищное право: Учебное пособие/ Е.И. Кубанкина, В.В. Павленко. - 3-е издание.-М.; Издательско-торговая корпорация «Дашков и к», 2011.

) Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., М.: Статут, 2012. 396 с.