Управление товариществом собственников жилья и жилищно-строительным кооперативом

 

Товариществом собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Оно может заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.

Для создания ТСЖ требуется проведение общего собрания собственников жилья, на котором должны быть рассмотрены следующие вопросы:

выбор способа управления домом;

принятие решения о создании ТСЖ;

принятие устава ТСЖ;

избрание руководящих и ревизионных органов.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление домом осуществляется выбранным Правлением ТСЖ. Оно же заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, решает вопросы содержания и ремонта общего имущества товарищества.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Оно является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Отличие ТСЖ от ЖСК - в том, что первое объединяет собственников жилья, а второе поначалу - будущих собственников, которые становятся таковыми после выплаты пая.

Товарищество собственников жилья вправе:

заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд;

устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;

предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме;

ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, выполнять обстоятельства договора.

Так же должно обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество. Обязано предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах, надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу, а так же самостоятельно или с привлечением других лиц обслуживать внутридомовые инженерные системы, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю.

Прежде чем создать ТСЖ требуется произвести межевание земли. Межевание может быть проведено, как и по линии дома, так и присоединить прилегающую территорию. К примеру, чтобы произвести межевание земли в Москве, существует очередь на 8 лет вперед. Это первая проблема в создании ТСЖ.

Можно заметить, что большинство жилого фонда России возводилось во времена советской власти, когда не стоял вопрос межевания земельных участков между многоквартирными домами. Сейчас выясняется, что дома часто построены таким образом, что нет возможности сформировать земельные участки согласно соответствующим нормам, исходя из числа членов ТСЖ.

Кроме того, данная земля может быть уже сдана в аренду и субаренду различного рода застройщикам и пользователям, ТСЖ в этом случае будет нести обременительные судебные расходы на услуги адвокатов.

Однако, без межевания невозможно оформление в собственность чердаков, подвалов, цокольных этажей и мансард. Все это можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль.

Вторая проблема - капитальный ремонт дома. Если в квитанциях учитывать суммы на сбор для проведения этого ремонта, то уйдет лет 10-15, пока наберется нужная сумма. При таких условиях, дом быстрее развалиться, нежели в нём будет произведён капитальный ремонт.

Таким образом, ТСЖ эффективней создавать в новостройках.

Третья проблема - это несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами. Если кто-то из жильцов не платит, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов.

Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.

В условиях дефицита руководящих кадров должность председателя ТСЖ достаётся, как правило, малоквалифицированным, юридически не грамотным людям.

Так же на законодательном уровне не регламентирован размер заработной платы председателя ТСЖ, в этих условиях председатель может использовать своё положение для личного обогащения, увеличивая себе зарплату и выписывая премии.

Подобрав в правление удобные для себя кандидатуры и навязав их общему собранию, существует возможность для председателя расходовать средства ТСЖ по своему усмотрению.

Хотя при создании ТСЖ существует немало подводных камней, но, на мой взгляд - данный способ управления многоквартирным домом является самым эффективным^.