Управление управляющей организацией

Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ.

При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор на управление многоквартирным домом.

Договор должен содержать полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость. Обязательно указывается, в какие сроки выполняются перечисленные услуги и с какой периодичностью. Например, сколько раз в неделю производится уборка лестниц, сколько раз в год и в какое время осуществляется покраска стен в подъезде.

Прописывается порядок определения размера оплаты за предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Указывается порядок внесения такой платы: в какой банк, на какой счет, в какой форме.

Следует указать порядок проведения в доме капитального ремонта, в том числе порядок сбора денежных средств на его проведение: раз в месяц, раз в квартал, по мере надобности. К примеру, можно поручить управляющей организации перед проведением капитального ремонта провести оценку технического состояния дома с привлечением соответствующих специалистов. Кроме того, можно подготовить смету на проведение капитального ремонта и утвердить ее на общем собрании жильцов.

В договоре должен быть прописан порядок осуществления контроля качества предоставляемых услуг, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки жилищно-коммунальных услуг, а также лица, подписывающие соответствующие акты. Необходимо указать параметры качества предоставляемых услуг, и следовательно, ответственность управляющей организации за некачественные услуги, нарушение сроков их поставки.

Грамотное составление договора управления многоквартирным домом позволит в дальнейшем избежать множества проблем, а в случае возникновения спора - справедливо разрешить его, удовлетворив интересы стороны, чьи права нарушены.

Управляющая организация несет прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений.

Управляющая компания может быть организована и работать двумя способами:

Деятельность управляющей организации сосредотачивается на перераспределении финансовых ресурсов и привлечении подрядных организаций методом аутсорсинга для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества доме. В данном варианте собственный штат управляющей компании может насчитывать 3-4 менеджера.

Деятельность данного вида управляющих компаний основывается на оказании полного спектра услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и содержанию общедомового имущества.

В структуру таких компаний входит:

центр коммунальных платежей (производит начисление и сбор платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги и услуги по содержанию жилищного фонда на основании единой расчетной квитанции;

подрядная организация - ведущая компания по оказанию полного комплекса жилищно-коммунальных услуг жильцам многоквартирных домов (исполняет роль генерального подрядчика в домах, обслуживаемых управляющей компанией: ремонт кровли, межпанельных швов, косметический ремонт квартир, подъездов, фасадов);

организация по эксплуатации жилищного фонда - специализированная компания по оказанию многоквартирным домам таких жилищно-коммунальных услуг, как: содержание мест общего пользования, придомовой территории, инженерных сетей, лифтов; вывоз мусора;

строительная компания - организация по проведению ремонтно-строительных и монтажных работ (выполняет кровельные работы по мягкой и жесткой кровле, монтаж вентиляционного оборудования и строительство мансард).

Работа управляющей компании по управлению многоквартирным домом, в отличие от первых двух способов, строится на профессиональной основе. Но и у данного метода есть свои недостатки.

На российском рынке управления жильем практически нет никакой конкуренции, особенно в маленьких городах и посёлках. Он плотно оккупирован абсолютно аморфными, с точки зрения бизнеса, структурами, созданными ещё во времена плановой экономики. Если фирма получает деньги вне зависимости от проделанного объема работы, то и делать она ничего не будет. Тем более, когда у потребителей услуги нет возможности выбрать альтернативного поставщика.

Следующей проблемой является неосведомленность граждан и отсутствия мощной рекламной поддержки со стороны государства. Собственники просто не успели сделать свой выбор. А это привело к тому, что функции управления многоквартирными домами между управляющими компаниями распределялись муниципальными органами власти.

Отсутствие государственной рекламы вполне объяснимо. Ведь переход к частному управлению подразумевает отмирание таких структур, как ДЕЗы и ЖЭКи, которые являются активными противниками нововведений. Данные структуры сильно коррумпированы. Часть платежей поступающих от собственников можно смело пустить на «другие» цели.

К примеру, существуют пробелы в законодательстве, оно никак не регулирует вопрос о переводе средств, которые накапливались для проведения капитального ремонта, со счёта одной управляющей компании на счёт другой при переходе в её управление многоквартирного дома.

Да и о самих управляющих организациях мало что известно, они не активны на рынке информации, не рекламируют себя.

Впрочем, одних вложений в собственное имя на сегодняшний день явно недостаточно. Сперва следует провести мощную пиар-поддержку самой услуги, о которой мало кто знает. И только после того, как отношение большинства граждан к частным управляющим компаниям изменится с нынешнего скептического и пренебрежительного («раз бизнес, значит, воровать будут») на хотя бы нейтральное, можно будет продвигать собственный брэнд.

Другая проблема - низкая доходность управления массовым жильем. Именно в этом сегменте просматривается ниша для небольших управляющих компаний. Но, увы, пока это не выгодно самим управляющим компаниям.

Эксплуатация недорогого жилья не является доходным бизнесом вследствие своей низкой рентабельности. Привлекательной же работа на рынке жилья эконом класса станет только при эксплуатации большого количества объектов: чем больше будет зданий в управлении, тем прибыльнее станет сам бизнес.

Есть и другие проблемы - большое число неплательщиков. Лишь 65% жильцов в России своевременно и регулярно оплачивает коммунальные услуги.

Изношенность инженерных систем в старых зданиях, а большинство домов в нашей стране возведены в советское время. Для управляющих организаций интересны новостройки - дома с невысокой степенью износа.