Государственная регистрация сделок с недвижимостью в гражданском законодательстве: понятие, правовое значение

юридический гражданский сделка имущественный

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих групп:

права на недвижимость;

сделки с недвижимым имуществом;

обременения (ограничения) прав на недвижимость.

Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрация права.

В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д. На это обстоятельство обратил внимание Конституционный Суд РФ, который при принятии Определения от 5 июля 2001 г. № 132-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации Определение Конституционного Суда РФ № 132-О от 5 июля 2001 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации [13,c.22] указал на то, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения или прекращения права аренды, а также вторгаться в содержание договора.

Поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов - сделки и государственной регистрации - в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта. В юридической литературе и в судебной практике можно встретить утверждения о том, что государственная регистрация является ненормативным актом. Представляется, что это ошибочное утверждение. Государственной регистрации прав на недвижимое имущество не свойственны признаки, которыми обладают ненормативные акты, поскольку регистрация непосредственно не порождает прав. Значение регистрации в том, что она определяет момент возникновения права на недвижимость. Кроме того, государственная регистрация никак не влияет на правоотношения сторон, возникающие из сделки с недвижимым имуществом. Вместе с тем для третьих лиц государственная регистрация является показателем того, что переход прав на недвижимое имущество произошел.

По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в уже упоминавшемся Определении от 5 июля 2001 г. [13,c.22] государственная регистрация - формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана, лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина [14,c.19]. Таким образом, государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральной регистрационной службой (Росреестр), подведомственной Министерству юстиции РФ. Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Основной задачей Росреестра является: обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно и датой государственной регистрации считается день внесения такой записи. Удостоверение проведенной государственной регистрации производится путем выдачи свидетельства о государственной регистрации. Форма свидетельств о государственной регистрации прав устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав. В то же время те формы свидетельств о государственной регистрации, которые были введены отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до введения единой формы свидетельства, считаются юридически действительными. Что касается государственной регистрации договоров и сделок с недвижимым имуществом, то таковая удостоверяется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки [25,c.28].

Следует обратить внимание на невозможность обжалования действий учреждений юстиции и их должностных лиц по регистрации прав (регистраторов прав) в Минюст России и его территориальные органы. Законом не предусмотрена возможность отмены или изменения Минюстом России решения, принятого на любой из стадий регистрационного процесса органом, осуществляющим ГРПНИСН (ст.9, 10 Закона о регистрации). Это объясняется тем, что Минюст России, являющийся федеральным органом исполнительной власти в системе ГРПНИСН, не вправе самостоятельно осуществлять регистрационную деятельность. Отметим в связи с изложенным, что жалобы граждан, направляемые в Минюст России, не имеют процессуального значения.

Действующее законодательство о последствиях отсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. С одной стороны, в соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая процедуру государственной регистрации в тех случаях, которые установлены законом, является недействительной (ничтожной). С другой стороны, в силу ст. ст. 433 и 558 ГК РФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке. Столкновение указанных правил ведет к противоречиям в правоприменительной и судебно-арбитражной практике и требует устранения.

Законодатель придал чрезвычайную значимость институту государственной регистрации и с точки зрения процессуального права. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, доказательственной силе государственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительный характер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует с зарегистрированным правом. Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальный характер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости [27,c.49].

В то же время в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь. Это означает, что если в рамках исследования всей совокупности доказательств суд придет к выводу о том, что, несмотря на государственную регистрацию, зарегистрированный правообладатель не имеет права на соответствующую недвижимую вещь, суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах, которые, таким образом, выигрывают судебную конкуренцию с государственной регистрацией как доказательством, подтверждающим субъективное право на недвижимое имущество [17,c.214].

Договор продажи жилого помещения считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Цель такой регистрации - установление прочной системы оборота недвижимости.

Законодательство связывает именно с моментом государственной регистрации возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, то есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права [20,c.14] <http://www.bestreferat.ru/referat-207605.html>. Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.

В статье 18 Жилищного кодекса РФ закреплено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом". В связи с этим необходимо рассмотреть некоторые положения Гражданского кодекса РФ, например, статья 131 полностью посвящена регулированию государственной регистрации недвижимости, она определяет, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Также наряду с ней Кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество. К ним относятся: статья 164 "Государственная регистрация сделок", статья 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", статья 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части ГК РФ [16,c.55] <http://www.bestreferat.ru/referat-207605.html>.

Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права и оспорено это право может быть только в суде.

Еще раз обратимся к пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации. Требование этой нормы является обязательным и его несоблюдение влечет недействительность сделки. Такая сделка считается ничтожной (пункт 1 статьи 165 ГК РФ). А в том случае, если сделка по продаже жилого дома совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона, отклоняющаяся от регистрации необоснованно, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ)

Для того чтобы придать этой норме практическое значение, необходимо привести пример из практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома согласно статье 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки [14,c.33] <http://www.bestreferat.ru/referat-207605.html>.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.