Глава XVIII. Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

 

Статья 101. Земли лесного фонда

Использование и охрана земель лесного фонда получают новую трактовку в связи с принятием ЛК РФ от 4 декабря 2006 г., вступившего в действие с 1 января 2007 г. Земельные отношения на землях лесного фонда тесно связаны с лесными отношениями, регулируемыми в ЛК РФ*(376).

Исходя из смысла ст. 5-7 ЛК РФ, под объектами лесных отношений можно понимать леса, земли лесного фонда и иных категорий, на которых расположены леса, лесные участки, права пользования ими.

Понятие леса является базовым, основным для земельного и лесного законодательства. Предлагаемое в ЛК РФ понятие не противоречит давнему научному и правовому представлению о лесе как единстве земли, лесной растительности, животного мира и иных компонентов окружающей природной среды, имеющих важное экологическое, социальное и экономическое значение.

Понимание леса как природного объекта подчеркивает его неразрывную не только биологическую, но и правовую связь с земельным участком, оборот которого должен регулироваться земельным и гражданским законодательством. С этим связаны изменения в ст. 130 и других статьях ГК РФ (см. ст. 16 ФЗ о введении в действие Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 г.).

Важное значение для понимания земель лесного фонда имеет ст. 6 "Земли, на которых располагаются леса" ЛК РФ, в соответствии с которой леса располагаются не только на землях лесного фонда, но и на землях иных категорий.

Подразделение на категории по целевому назначению земель, отнесение их к категориям, перевод их из одной категории в другую и определение земель лесного фонда предусматриваются в ст. 7, 8 и 101 ЗК РФ, в ст. 11 ФЗ от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

В ЛК РФ осуществляется "привязка" лесов к землям, на которых они расположены, и в отличие от лесного законодательства предыдущих лет регулирование использования и охраны лесов осуществляется в зависимости от целевого назначения, использования и охраны этих земель, которые в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ рассматриваются как часть природы, природный ресурс и одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. С этим и рядом иных нововведений ЛК РФ связаны многочисленные изменения в ст. 1, 13, 23, 27, 30-32, 40, 58, 77, 78, 82, 86, 90, 94, 95 и 97 ЗК РФ и в ст. 130, 221, 257, 261, 268 и 270 ГК РФ*(377).

Норма ст. 7 "Лесной участок" ЛК РФ продолжает "привязку" лесов к землям, на которых они расположены, и содержит концепцию использования и охраны лесов в соответствии с целевым назначением и категориями этих земель, а не правовым режимом использования и охраны лесов и земель лесного фонда.

Границы лесных участков (заменивших участки земель лесного фонда) определяются в соответствии с Федеральными законами от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий, указанных в ч. 1 ст. 7 ЗК РФ, являются различными и определяются в главах ЗК РФ, а также в федеральных законах об особо охраняемых природных территориях, о недрах, об образовании, об обороне, о мелиорации земель, в ВК РФ и других нормативных правовых актах РФ и субъектов РФ, регулирующих в соответствии с ЗК РФ земельные отношения*(378).

В отношении лесных участков предусматриваются право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками.

Основания и порядок возникновения и прекращения указанных прав на объекты гражданских прав (лесные участки) предусматриваются в ст. 260-287 гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю" (особенно ст. 268-270, 274-277), ст. 606-625, 650-664 гл. 34 "Аренда", ст. 689-701 гл. 36 "Безвозмездное пользование" ГК РФ.

В ст. 25-39 ЗК РФ предусматриваются основания и порядок возникновения прав на землю, в ст. 44-56 ЗК РФ - основания и порядок прекращения и ограничения прав на землю.

В случае несовпадения требований общего - гражданского законодательства, регулирующего в соответствии с ч. 1 ст. 2 ГК РФ имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, и требований специального - земельного законодательства, регулирующего отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, приоритет согласно общепризнанным принципам права должен отдаваться специальному, т.е. земельному, законодательству.

Договор аренды является наиболее распространенным в мире способом осуществления права пользования лесными участками. При сдаче лесов в аренду ключевыми вопросами становятся: 1) порядок сдачи лесов в аренду; 2) срок действия договора аренды; 3) площади сдаваемых в аренду лесных участков; 4) учет экологии и интересов местного населения; 5) лесные платежи и лесной доход; 6) стимулы для повышения качества ведения лесного хозяйства; 7) контроль, аудит арендаторской деятельности; 8) возможность предупреждения и пресечения лесонарушений арендаторов, невыполнения ими условий договора.

Многие из этих положений предусматриваются в ст. 71-74 и других нормах ЛК РФ. Зарубежный опыт свидетельствует, что процесс предоставления лесных участков в аренду должен определяться преимущественно государственными органами, которые публикуют информацию о предоставляемой территории, конкретных условиях договоров, правах и обязанностях сторон, последствиях их неисполнения.

Хотя указанные договоры заключаются обычно для производства древесины, в них можно включать земельные, экологические и социальные требования и стимулы, учитывать выгоды местного населения, являющегося и потребителем и производителем недревесных лесных ресурсов и продуктов.

Леса, расположенные на землях лесного фонда, по целевому назначению подразделяются на защитные, эксплуатационные и резервные леса. Все три названные категории лесов расположены на землях лесного фонда, а на землях иных категорий могут быть (а могут и не быть) защитные леса, включая особо защитные участки лесов (см. ч. 4 ст. 102 ЛК РФ).

Сами защитные леса имеют категории, предусмотренные в ч. 2 ст. 102 ЛК РФ. Цели освоения защитных лесов предусматриваются в ч. 4 ст. 12 ЛК РФ.

Важно отметить, что согласно новой редакции, установленной ФЗ от 4 декабря 2006 г., в ст. 11 "Особенности перевода земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий" и нормами ФЗ от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" специфика перевода земель лесного фонда и иных земель, занятых эксплуатационными и резервными лесами, не предусматривается (в отличие от первоначальной редакции ФЗ от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ; см. ст. 38 ФЗ от 4 декабря 2006 г. "О введении в действие Лесного кодекса РФ").

В ст. 102-107 ЛК РФ предусматривается усиленный правовой режим охраны защитных лесов, расположенных на землях лесного фонда. Соединение в обеспечении правового режима лесов с землями, на которых они расположены, позволяет в лесном законодательстве, провозглашая повышенную охрану защитных лесов, предполагать и осуществлять повышенную охрану соответствующих земель, т.е. земель, на которых расположены защитные леса.

Однако выведение земель этих защитных лесов из ЗК РФ может породить ослабление их охраны. Тем более признание подп. 4 п. 1 ст. 97 ЗК РФ утратившим силу, т.е. исключение отнесения к землям природоохранного назначения противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных насаждений может привести к их разбазариванию, пока граждане и должностные лица не привыкнут к реалиям нового ЛК РФ.

Признавая утратившими силу пп. 2-5 ст. 101 "Земли лесного фонда" ЗК РФ, законодатель исходил, по-видимому, из ст. 6 "Земли, на которых располагаются леса" и ст. 7 "Лесной участок" ЛК РФ и того, что регулирование использования и охраны земель лесного фонда осуществляется в других статьях ЗК РФ и иных федеральных законах, в том числе в соответствии с целевым назначением земель, на которых располагаются леса*(379).

Учитывая концепцию ЛК РФ о принадлежности лесов и насаждений земле, изменения в ст. 130 ГК РФ ("к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно..."), эти изменения ЗК РФ выглядят последовательными и логичными*(380).

В ЛК РФ 1997 г. древесно-кустарниковой растительности и землям, на которой она расположена, посвящалось немало статей и норм. В ЛК РФ 2006 г. древесно-кустарниковая растительность не предусматривается, правовой режим использования и охраны лесов в основном увязывается с целевым назначением земель, на которых они расположены, и предусматриваются в соответствующих статьях "лесные насаждения", чем и обусловливается изменение п. 2 ст. 77 ЗК РФ*(381).

В новой редакции п. 3 ст. 90 "Земли транспорта" ЗК РФ предусматривается, что на полосах отвода автомобильных дорог, за исключением предусмотренных законодательством случаев, запрещаются распашка земельных участков, покос травы, рубки и повреждение лесных насаждений и иных многолетних насаждений, снятие дерна и выемка грунта*(382).

 

Статья 102. Земли водного фонда

Воды являются важнейшим компонентом окружающей среды, возобновляемым, ограниченным и уязвимым природным ресурсом. Они используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на территории РФ, обеспечивают экономическое, социальное, экологическое благополучие населения, существование животного и растительного мира.

Базовым актом водного законодательства является Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. Согласно ч. 2 его ст. 5 к поверхностным водным объектам относятся:

моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и др.);

водотоки (реки, ручьи, каналы);

водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища);

болота;

природные выходы подземных вод (родники, гейзеры);

ледники, снежники.

Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии. Береговая линия (граница водного объекта) определяется:

для моря по постоянному уровню воды, а в случае периодического изменения уровня воды - по линии максимального отлива;

реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом;

пруда, водохранилища - по нормальному природному уровню воды;

болота - по границе залежа торфа на нулевой глубине. Границы подземных водных объектов определяются в соответствии с законодательством РФ о недрах.

Согласно ч. 6 ст. 6 ВК РФ полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 м, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженностью от истока до устья не более 10 км, у которых береговая полоса составляет 5 м.

Согласно п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ.

Подобно лесному законодательству водное законодательство взаимодействует с нормами международного права (являющимися составной частью российской правовой системы), с гражданским, санитарным, земельным, административным, финансовым законодательством. В частности, имущественные отношения, связанные с оборотом водных объектов, регламентируются не водным, а гражданским законодательством в той мере, в какой они не урегулированы Водным и Земельным кодексами РФ.

Объектом водных отношений является водный объект или его часть. Поверхностные воды и земли, покрытые ими и сопряженные с ними дно и берега водного объекта, рассматриваются как единый водный объект (поэтому проблемы регулирования водных отношений тесно связаны с проблемами земельного права).

Совокупность водных объектов в пределах территории РФ образует водный фонд. Как и земельный кадастр, государственный водный реестр - это систематизированный свод документированных сведений о водных объектах, об их водных ресурсах, использовании водных объектов, о водопользователях и т.п. Реестр ведется в России по единой системе и основывается на данных государственного учета вод.

Поскольку порядок использования и охраны земель водного фонда определяется ЗК РФ и водным законодательством (п. 4 ст. 102 ЗК РФ), важно понять взаимодействие этих отраслей российского законодательства и сопоставить нормы Земельного и Водного кодексов РФ.

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, муниципальному образованию, физическому либо юридическому лицу, находятся согласно ч. 2 ст. 8 ВК РФ соответственно в собственности субъекта РФ, муниципального образования, физического либо юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

Остальные водные объекты, как поверхностные так и подземные, находятся в собственности РФ (федеральной собственности).

Понятие пруда и обводненного карьера является важным для определения его режима: эти водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка. В отношении их могут совершаться продажа, залог и другие сделки, которые могут повлечь отчуждение водных объектов; эти водные объекты могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством (ч. 3 и 4 ст. 8 ВК РФ).

Не допускается отчуждение пруда, обводненного карьера без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.

Разграничение полномочий между Федерацией и ее субъектами в области земельных и водных отношений (а они, как следует из законодательства, немаловажны для надлежащей организации земельных отношений - ст. 9-10 ЗК РФ) определяется земельным и водным законодательством, а при необходимости - заключенными в соответствии с ними договорами*(383).

Естественное изменение русла реки не влечет за собой прекращения права собственности РФ на этот водный объект. В муниципальной собственности - городских и сельских поселений, других муниципальных образований - находятся пруды, обводненные карьеры, предназначенные для местных, муниципальных нужд; ими управляют органы местного самоуправления (ст. 27 ВК РФ).

В ст. 39 ВК РФ предусматриваются права и обязанности собственников водных объектов, водопользователей при использовании водных объектов.

Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, могут использовать водные объекты для своих нужд в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц.

Они не должны препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организации судоходства и иных нужд, кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ. Собственники водных объектов, водопользователи могут использовать водные объекты самостоятельно, осуществлять строительство гидротехнических и иных сооружений согласно ч. 1 ст. 39 ВК РФ.

Поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, т.е. общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено ВК РФ.

Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено ВК РФ, другими федеральными законами. В силу договора, а также на основании судебного решения права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Водные сервитуты могут устанавливаться в целях забора воды, водопоя и прогона скота, использования водных путей для паромов, лодок, других маломерных плавательных средств*(384).

В ВК РФ регулируются использование водохранилищ (ст. 45), охрана водных объектов при проектировании, размещении, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию, эксплуатации водохозяйственных систем (ст. 60), водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, в том числе их ширина и режим использования и охраны (ст. 65).

В частности, водоохранными зонами (в настоящее время они в ЗК РФ не предусматриваются) являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территории которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности. Согласно ч. 14 ст. 65 ВК РФ на территории поселений при наличии ливневой канализации и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных.

В границах водоохранных зон запрещается использование сточных вод для удобрения почв, размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления и т.д.

Как приемлемые виды деятельности допускается проектирование, размещение, строительство, реконструкция и эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования их сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов.

В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными для водоохранных зон ограничениями запрещается распашка земель, размещение отвалов размываемых грунтов, выпас сельскохозяйственных животных.

В соответствии с земельным законодательством осуществляется закрепление на местности границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос специальными информационными знаками.

В Федеральном законе "О безопасности гидротехнических сооружений" и в ст. 10, 39, 42, 46, 62 и других ВК РФ предусматриваются правила использования гидротехнических и иных водохозяйственных сооружений.

 

Статья 103. Земли запаса

В отличие от земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, земель промышленности, земель лесного и водного фондов и других есть земли, основное целевое назначение которых еще не определено и которые не предоставлены гражданам и юридическим лицам. Это земли запаса.

Эти земли могут использоваться для геодезических, геолого-съемочных, поисковых, кадастровых, землеустроительных и некоторых других исследований и изысканий*(385).

Пункт 2 комментируемой статьи предполагает целенаправленное и долговременное использование бывших земель запаса лишь после перевода их в другую категорию земель в соответствии с установленным комментируемым Кодексом порядком и ФЗ о порядке перевода земель из одной категории в другую, проект которого подготовлен после принятия ЗК РФ.

Законодательством РФ предусматривается как включение в земли запаса различных видов и категорий земель, так и их использование.

В соответствии с Положением о порядке консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами, утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. N 555, земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации, могут переводиться в земельный запас*(386).

На основании постановления Совета Министров - Правительства РФ от 12 июля 1993 г. N 659 об утверждении Положения о порядке проведения инвентаризации земель после проведения соответствующей инвентаризации устанавливаются возможность и условия, в частности, передачи неиспользуемых земель в состав земель запаса*(387).

За счет земель зaпaca может создаваться целевой земельный фонд для предоставления земель казачьим обществам, включенным в Государственный реестр казачьих обществ в РФ. По Указу Президента РФ от 16 апреля 1996 г. N 564 "Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы" и постановлению Правительства РФ об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в Государственный реестр казачьих обществ в РФ, и режиме его использования от 8 июня 1996 г. N 667 этот фонд создается органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления по представлению органов земельного кадастра и на основе предложений казачьих обществ*(388).

За счет земель запаса создается земельный фонд для расселения беженцев и вынужденных переселенцев. Согласно постановлению Правительства РФ об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и режиме его использования от 14 марта 1995 г. N 249 этот фонд создается органами исполнительной власти субъектов РФ для жилищного строительства (как правило, вблизи городов, поселков и сельских поселений), организации личного подсобного хозяйства, крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов*(389).

Из этого же целевого земельного фонда могут выделяться участки согласно Указу Президента РФ от 2 февраля 1996 г. N 135 "О бесплатном предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"*(390).

В настоящее время готовится законопроект о резервировании земель для строительства.

 

ФЗ "О введении в действие
Земельного кодекса РФ"

 

Статья 1

ЗК РФ был впервые опубликован в "Российской газете" 30 октября 2001 г., эта дата является не только датой его официального опубликования, но и датой вступления в силу.

На ряд положений, непосредственно связанных с вступлением в действие данного акта, указывает сам ЗК РФ. Так, согласно ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. В соответствии же со ст. 21 ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие комментируемого Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие комментируемого Кодекса не допускается.

При применении норм ЗК РФ важным является то условие, что его нормы не имеют обратной силы. Таким образом, на отношения, возникшие до вступления в силу и имеющие продолжение после этого нормативного акта (например, договор аренды земельного участка), нормы ЗК РФ распространяются в той части отношений, которые имели место с 30 октября 2001 г.

 

Статья 2

Установленные комментируемой статьей положения отличаются от общих норм об установлении цены по договору купли-продажи земельного участка.

При осуществлении сделок с земельными участками цена определяется в соответствии со ст. 424 ГК РФ соглашением сторон. В основе определения цены таким способом находится специально установленный порядок оценки участка для выявления его стоимости, именуемой рыночной. Статья 66 ЗК РФ определяет, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности - в настоящее время ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности". Согласно ст. 8 данного ФЗ проведение оценки объектов оценки (в том числе земельных участков, если они оказываются данными объектами) является обязательным в том числе в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Таким образом, настоящей статьей установлен порядок, предполагающий исключение из правил. Принятие данной нормы обусловлено особенностями земельной реформы в РФ и основано на намерении законодателя сделать для собственников недвижимости менее затратным приобретение в собственность и земельных участков, на которых такая недвижимость расположена. Относительно реализации положений комментируемой статьи целесообразно дать ответы на вопросы о правомерности установления такого исключения, субъектах, объектах и круге отношений, при которых такая оценка может применяться, а также о правовых особенностях реализации такого порядка оценки земли.

Возможность установления особых условий цены договора легализована упомянутой ст. 424 ГК РФ, согласно которой в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Вопрос о правомерности регулирования данного круга вопросов на уровне ФЗ стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. В определении Конституционного Суда РФ от 5 ноября 2003 г. N 403-О "По запросу Правительства Москвы о проверке конституционности пунктов 2 и 3 статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", пункта 3 статьи 11 и пункта 7 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" было отмечено, что из ст. 71, 72 и 76 Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 11 (ч. 3), 36 (ч. 3) и 94 следует, что Федеральное Собрание вправе осуществлять законодательное регулирование вопросов, относящихся к данным предметам ведения, определять условия и порядок пользования землей, конкретные полномочия и компетенцию органов государственной власти РФ и органов государственной власти субъектов РФ в указанной сфере. При этом наличие федерального законодательства, которым регулируются отношения, касающиеся ценовой политики на землю как одного из направлений экономической политики государства, исключает для субъекта РФ установление собственного регулирования в противоречие с федеральным. Вместе с тем не исключается право субъектов РФ и муниципальных образований самостоятельно осуществлять регулирование отношений по ряду вопросов, касающихся приватизации государственного и муниципального имущества, в частности определять порядок принятия решений об условиях приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе земли, включая определение ее цены в пределах, установленных федеральным законодателем. Однако осуществление этого права возможно по окончании регулируемого ФЗ от 17 июля 2001 г. "О разграничении государственной собственности на землю" процесса разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.

Круг субъектов, выкуп земельных участков которыми должен осуществляться по установленным комментируемой статьей правилам, ограничен собственниками зданий, строений, сооружений, т.е. гражданами (за исключением случаев, предусмотренных ст. 20, 21 ЗК РФ) и юридическими лицами, обладающими правом собственности на упомянутые объекты, являющиеся недвижимостью. Данная норма, на наш взгляд, подлежит применению также и при выкупе участков собственниками объектов незавершенного строительства, если таковые признаны недвижимым имуществом.

 

Статья 3

Переоформление прав на земельный участок осуществляется в том же порядке, что и оформление права на земельный участок: "новое" право подлежит государственной регистрации на основании ФЗ "О государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним". Осуществление переоформления производится с учетом Примечания, данного к настоящей статье.

Переоформлению подлежит также право постоянного (бессрочного) пользования предоставленного гражданам и юридическим лицам (в том числе коммерческим организациям), не предусмотренным ст. 20 ЗК РФ. Комментируемой статьей определено условие, на основании которого юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

В то же время следует обратить внимание на то, что переоформление права на земельный участок непосредственно связано с заключением соответствующего договора - договора купли-продажи или аренды земельного участка. Однако обязать лицо заключить договор на основании гражданского законодательства возможно только в исключительных случаях.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. При этом понуждение заключить договор подчинено порядку, установленному ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которым если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Комментируемая норма направлена на изменение земельно-правового режима, приведения его в соответствие с положениями ЗК РФ. В то же время применение этой нормы возможно только в совокупности с установленными и приведенными выше статьями ГК РФ и ЗК РФ. При этом статьи ЗК РФ как основного закона земельного законодательства имеют высшую юридическую силу, на что указывает в том числе и ст. 2 ЗК РФ, в соответствии с которой нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

Пункт 2.1 настоящей статьи определяет положение, согласно которому приобретение земельных участков такими юридическими лицами, как садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, осуществляются не по общим установленным настоящим ФЗ правилам, а на основании специальных норм, закрепленных ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Цели конкретизации и некоторого упрощения государственной регистрации прав на земельные участки в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан преследует и введение в настоящую статью п. 9.1, которым уточняется порядок регистрации прав на такие земельные участки.

Ставки земельного налога, являющиеся основанием для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, в настоящее время рассчитываются для земель соответствующих категорий на основании НК РФ.

Перечень приграничных территорий, земельные участки которых на основании ст. 15 ЗК РФ не подлежат передаче в собственность иностранным субъектам земельных отношений, а также лицам без гражданства, должен быть установлен согласно указанной статье ЗК РФ нормативным актом Президента РФ. До утверждения данного нормативного акта иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица вправе приобретать в собственность земельные участки только на территориях, заведомо не являющихся приграничными. Такими являются, например, земельные участки в границах субъектов РФ, не имеющих общих границ с иностранными государствами.

Утверждение комментируемой статьи о том, что внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций не допускается, основано на том, что право постоянного (бессрочного) пользования не является самостоятельным объектом оборота. Оно не подлежит также продаже, залогу, не может быть отчуждено правообладателем иным предусмотренным гражданским законодательством способом.

Положение п. 7 комментируемой статьи о том, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, основано в том числе на принципе, установленном ст. 1 ЗК РФ, согласно которой единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с установленной нормой приобретение недвижимого имущества в собственность на основании законодательства о приватизации государственного или муниципального имущества должно сопровождаться приобретением в собственность (приватизацией) земельного участка, на котором это недвижимое имущество расположено.

Положение данного пункта статьи согласуется с нормами ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому (ст. 28) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено ФЗ. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю земельных участков, находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; участков, занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Кроме того, ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установил обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено ФЗ.

При соблюдении нормы, установленной ч. 8 комментируемой статьи, следует иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. При этом предоставление земельных участков, как действие соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления по передаче участка лицу на основании указанного права (в этом случае основанием приобретения права является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю), следует отличать от приобретения права постоянного (бессрочного) пользования при переходе прав на земельный участок от одного лица к другому.