Прекражение договора поднайма, правовое полжение временных жильцов

Причины прекращения или расторжения договора поднайма

Расторжение договора отличается от его прекращения намерением сторон закончить правоотношения, регулируемые договором, разрывом отношений между субъектами договора до истечения срока. Для расторжения необходимо волеизъявление одной из сторон договора, или обеих сторон.

Прекращается договор обычно с истечением срока, на который было заключено соглашение, если сторонами не принята пролонгация договора. Относительно рассматриваемого договора действует срок в один год, если иные условия не указаны в самом договоре. Прекращается договор по истечении календарного года, или срока, определенного сторонами в соглашении.

В соответствии с ЖК РФ, а именно со статьей 79, расторгается договор подн айма по двум основаниям:

· соглашение сторон;

· расторжение в связи с нарушением стороной, а именно поднанимателем, обговоренных условий договора.

Первый способ расторжения является наиболее благоприятным для каждой из сторон и признается нормальным порядком завершения поднайма.

Несмотря на то, что ответственность по договору соцнайма перед наймодателем несет наниматель, поднаниматель обязан исполнять установленные законом и договором требования и правила пользования жилищем. Наниматель вправе потребовать расторжения договора, если поднаниматель допускает существенные нарушения, а именно:

· не соблюдает права соседей (например, нарушает тишину в ночное время);

· не платит вовремя и в полном объеме за жилье;

· относится к нему бесхозяйственно и безответственно, допускает повреждение или разрушение помещения, в котором проживает;
ведет в жилище запрещенную деятельность.

 

Временные жильцы

 

В соответствии со статьей 80 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. При прекращении договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 статьи 80 ЖК РФ требования временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Положения о временных жильцах содержатся в статье 680 ГК РФ, где говорится, что наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Правовое положение временных жильцов характеризуется следующими особенностями:

1) проживание временных жильцов возможно исключительно с согласия нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним;

2) о проживании временных жильцов должен быть уведомлен наймодатель, с которым заключается дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов;

3) наймодатель не может запретить проживание временных жильцов, за исключением тех случаев, когда после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

4) срок проживания временных жильцов не может составлять более шести месяцев подряд. В противном случае по истечении шести месяцев со дня вселения временные жильцы подлежат выселению*(108);

5) проживание временных жильцов основано на договоре безвозмездного пользования, который может быть заключен в устной форме. У временных жильцов не возникает правовых отношений с наймодателем;

6) временные жильцы не обладают самостоятельными правами пользования жилыми помещениями. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем. В соответствии с частью 12 статьи 155 Жилищного кодекса плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносит наниматель жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение при прекращении жилищных правоотношений они подлежат выселению по решению суда в принудительном порядке без предоставления другого жилья

ф

 

Коммерческий найм

Следует отметить, что термин " коммерческий наем " законодательством не предусмотрен. Используется он только в юридической литературе (не нормативной) для того, чтобы отделить его от привычного договора найма жилого помещения, применявшегося в прежнем жилищном законодательстве и сохранившемся в несколько измененном виде в действующем.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями – только граждане.

Особенности договора коммерческого найма:

- может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора соцнайма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении;

- наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением;

- заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для соцнайма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу;

- в отличие от договора соцнайма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется;

- коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен краткосрочный наем до одного года;

- коммерческий наем всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. Согласно ст. 682 ГК размер платы за жилое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением сторон. В отсутствии такого соглашения плата вносится в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Иные вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма также регулирует Жилищный кодекс.

Форма договора – письменная, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения. Они аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору соцнайма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.

Срок найма

В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Объект найма

Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

ГК РФ Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма

 

28 Договор найма специализ жилого помещения заключение и расторжение

В соответствии со ст. 92 ЖК РФ специализированный жилищный фонд – это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Согласно ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются только тем гражданам, которые не обеспечены жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ, – данное положение установлено ст. 92 ЖК РФ.

Они предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования (ст. 99 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по основаниям, указанным в ст. 101 ЖК РФ, в следующих случаях:

1) в любое время по соглашению сторон;

2) по инициативе нанимателя специализированного жилого помещения – в любое время без указания на основания расторжения и в досудебном порядке;

3) по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения. То есть основанием для требования о расторжении должны быть существенные нарушения условий договора со стороны нанимателя (ст. 83 ЖК РФ). Они могут быть выражены в следующем:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

• разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

• систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

• использование жилого помещения не по назначению. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается при наступлении условий, установленных ст. 102 ЖК РФ:

1) в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения;

2) в случае перехода права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Исключение составляют ситуации, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения.

Последствием расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений является обязанность нанимателей освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам