Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ:  Археология Биология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия ЭкологияТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву 
Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Идентификация объекта незавершенного строительством. ⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 4
Определение коэффициента готовности Определяется как отношение суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации к восстановительной стоимости объекта оценки. Особенности применения ЗП: Чаще всего применяется сметный метод. Определение величины физического износа С использование метода разбиения с определением ФИ, ФУ, ЭИ ФИ должен быть определен по данным строительно-технической экспертизы Использование нормативного метода ВСН 53-88 может быть существенно ограничено, т.к. не завершенное строительством здание часто лишено кровли, а пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процессы физического износа. Особенности применения ДП: В рамках доходного подхода применяется метод дисконтирования ЧОД от эксплуатации недвижимости. Приводит к настоящей стоимости будущие денежные потоки и выгоду от продажи недвижимости. Преимущества метода: - считается лучшим теоретическим методом; - учитывает динамику рынка; - позволяет учесть изменение ставки доходности объекта недвижимости с течением времени; - позволяет учесть предполагаемые изменения дохода в период владения; - работает, когда рынок нестабилен. - позволяет учесть величину реверсии. Недостатки метода - вероятность ошибки в прогнозировании - достаточная сложность Формула расчета
Где:
PV – настоящая (текущая) стоимость объекта недвижимости. CF - денежный поток R – ставка дисконтирования. Rev – величина реверсии. Алгоритм расчета: 1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на прогнозный период); 2. Определить реверсионную стоимость – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения; 3. Определить ставку дисконта 4. Применить процедуру дисконтирования к денежным потокам и реверсионной стоимости.
| МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ
«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утверждено распоряжением Министерства России от 06.03.02 № 568-р Метод сравнения продаж Применяется для оценки земельных участков как занятых зданиями, так и свободных. Условия применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющихся аналогами оцениваемого. Алгоритм расчета: 1. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. 2. Определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от объекта оценки; 3. Определение корректировок по каждому элементу сравнения 4. внесение соответствующих корректировок. Наиболее распространенные элементы сравнения: - местоположение и окружение; - целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; - физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.) - транспортная доступность; - инфраструктура (инженерные сети, условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры)
Наиболее важные характеристики сделок: - условия финансирования; - условия платежа при совершении сделки; - обстоятельства свершения сделки (рыночная продажа, банкротство, аффилированные лица и т.д..)
- фактор времени.
Величины корректировок определяются: - прямым попарным сопоставлением цен аналогов; - прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся по одному элементу сравнения и определение корректировки путем капитализации разницы в доходах; - корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов; - определение затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки. - Экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. Метод выделения. Применяется для застроенных земельных участков. Условием применения данного метода является наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию Алгоритм метода: 1. определение элементов сравнения 2. определить по каждому элементу сравнения характер и степень отличия. 3. определить величину корректировки 4. рассчитать стоимость улучшений оцениваемого земельного участка 5. вычесть из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок стоимости замещения воспроизводства) улучшений. Метод распределения. Применяется для застроенных участков. Условия применения: - наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости - наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. - Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию Алгоритм: 1. Определение элементов сравнения 2. определить по каждому элементу сравнения характер и степень отличия. 3. определить величину корректировки 4. расчет рыночной стоимости оцениваемого единого объекта недвижимости 5. умножение рыночной стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятное значение доли земельного участка.
|
|||||||||||||||||||
|
|
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-06; просмотров: 239; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.144.28.50 (0.013 с.) |
определение отраслевой принадлежности объекта
