Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ:  Археология Биология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия ЭкологияТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву 
Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Функция сложный процент (будущая стоимость единицы)Стр 1 из 4Следующая ⇒
Функция сложный процент (будущая стоимость единицы) функция позволяет определить будущую стоимость суммы, которой располагает инвестор в настоящий момент, исходя из предполагаемой ставки дохода, срока накопления и периодичности начисления процентов.
FV – величина накопления (будущая стоимость) PV – первоначальный вклад i- процентная ставка n- число периодов начисления процентов Задача Какая сумма будет накоплена вкладчиком через 3 года, если первоначальный взнос составляет 500 тыс. рублей, а проценты начисляются ежегодно по ставке 10% Функция дисконтирования (текущая стоимость единицы) Функция позволяет определить настоящую стоимость суммы, если известная ее величина в будущем при данных периоде накопления и процентной ставки.
PV – текущая стоимость FV – будущая (прогнозная) стоимость i- процентная ставка n- число периодов начисления процентов Задача Какую сумму необходимо поместить на депозит под 10% годовых, чтобы через 3 года накопить 665 тыс. рублей Функция «Текущая стоимость аннуитета» (текущая стоимость единичного аннуитета)
Задача Какую сумму необходимо положить на депозит под 10% годовых, чтобы затем снять 3 раза по 1 разу в год по 500 тыс. рублей. | Функция «периодический взнос на погашение кредита» (взнос на амортизацию единицы)
Задача
Какую сумму можно ежегодно снимать со счета в течение 3 лет, если первоначальный взнос равен 1 243 тыс. рублей, банк начисляет 10% годовых и снимаемые суммы одинаковы.
Функция «будущая стоимость аннуитета» (накопление единицы за период)
Задача
Какая сумма будет накоплена на счете, если в течение 3 лет ежегодно вносить 500 тыс. рублей, а банк начисляет на вклад 10% годовых.
Функция «периодический взнос на накопление взноса» (фактор фонда возмещения)
| |||||||||||||
Билет 8. Методы оценки, опирающиеся на сравнительный подход.
Алгоритм действий по подготовке информации, выбор аналогов. Анализ и подготовка ценовой информации. Методы прямого сравнения и статистического моделирования цены.
Сравнительный (рыночный) подход основан на принципе определения стоимости, исходя из анализа цен на аналогичные объекты. При этом исходят из правила замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем за аналогичный, обладающий такой же полезностью.
Преимущества сравнительного подхода:
- наиболее простой в понимании и реализации на практике (в сравнении с затратным или доходным подходами);
- статистически обоснованный (опирается на большой массив данных о реальной ситуации на рынке аналогичных объектов);
Недостатки сравнительного подхода:
- требует активного рынка;
- дает хорошие, достоверные результаты при «типичности» объектов
- не всегда можно найти достаточное количество сравнительных данных по объекта-аналогам;
- требует внесение поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
- основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
Сравнительный подход может быть реализован в двух форматах:
· Метод прямого сравнения продаж;
· Метод статистического моделирования цены.
Применение сравнительного подхода при оценке недвижимости
Метод прямого сравнения продаж
Данный метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. При использовании метода анализа продаж оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время на соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта. В наибольшей степени этот метод применим к развитым секторам рынка недвижимости.
Алгоритм метода
1 этап. Выявление недавних продаж.
На данном этапе оценщик подбирает объекты-аналоги на том сегменте рынка, к которому принадлежит объект оценки. Объекты-аналоги должны иметь такие-же ценообразующие факторы, которыми обладает объект оценки. Основными факторами для отбора могут быть названы следующие:
· Функциональное назначение;
· Дата продажи (оферты);
· Месторасположение;
· Общая площадь;
· Характеристика основных конструктивных элементов;
· Наличие коммуникаций
· И пр.
2 этап. Определение единиц сравнения.
Для нивелирования фактора разницы в площадях, как правило используют не абсолютное значение цены объектов- аналога, а удельный показатель – стоимость 1 кв.м. общей площади. Данный показатель и играет роль единицы сравнения. Реже используются другие, аналогичные показатели, такие как 1 куб.м. строительного объема, 1 посадочное место, 1 машиноместо и пр.
3 этап. Выявление различий между объектом оценки и объектами-аналогами.
Оценщику не всегда удается найти достаточное количество абсолютных аналогов для проведение процедуры оценки методом сравнения продаж. Часто на практике бывают случаи, когда по одному или нескольким ценообразующим факторам объекты-аналоги отличаются от объекта оценки. В таком случае оценщик выявляет такие различия, с тем, чтобы в дальнейшем, при расчетах учесть данные различия. Для целей расчетов такие различия, переведенные на язык цифр носят название корректировок.
4 этап. Определение количественного значения корректировок на устранение различий между объектом оценки и объектами-аналогами
Определение корректировок является очень ответственным действием оценщика. Самые надежные корректировки получаются как следствие анализа соответствующего явления на рынке недвижимости. Корректировки могут носить положительное, либо отрицательное значение.
Виды поправок (корректировок):
§ в рублях;
§ в долларах;
§ в %.
Способы определения величины поправок:
§ способ парных продаж;
§ регрессионный анализ;
§ расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.
5 этап. Внесение корректировок к цене по элементам сравнения с учетом различий между объектом оценки и объектами-аналогами
Выявленные различия и рассчитанные по ним корректировки применяются для расчетов в определенном порядке
1-я группа – элементы сравнения, относящиеся к существу сделки
1. Состав передаваемых прав.
2. Условия финансирования (процентная ставка по кредиту, срок займа, амортизация выплат).
3. Условия продажи (мотивы и знания покупателя и продавца).
4. Время продажи/покупки.
2-я группа – элементы сравнения, относящиеся к объекту оценки:
1. Местоположение
- Экологическая привлекательность
- Близость к оживленным магистралям
- Престижность/Удобства в силу производственных функций
2. Физические характеристики
- физические параметры
- характеристика основных элементов здания (фундамент, стены, перекрытия)
- Коммуникации
- Качество эксплуатации
Корректировка цен продажи сравнимых объектов производится в следующем порядке:
В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка. Корректировка производится последовательно.
Во вторую очередьпроизводятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Эти корректировки производят в любой последовательности к результату, полученному после внесения корректировок на состояние рынка.
Метод регрессионно-регрессионального анализа
Данный метод основан на статистическом анализе, суть его заключается в выявлении функциональных закономерностей между ценой объекта и его какими-либо физическими, функциональными или экономическими характеристиками.
В формализованном виде это может выглядеть следующим образом:
| Главная задача оценщика найти эту функциональную взаимосвязь и оценить качество статистической модели. Данная взаимосвязь может иметь вид линей ной функции, степенной, логарифмической или полиноминальной. Качество построенной модели определяется через ряд тесто и показателей, самым популярным является показатель R2 - коэффициент корреляции, значение его должно быть более 0,6. Возможный диапазон данного показателя – от 0 до 1, чем больше значение данного показателя, тем более качественной является построенная статистическая модель. Данный метод может быть применен как для оценки недвижимости, оборудования, так и для оценки бизнеса. Применение сравнительного подхода при оценке оборудования Среди остальных подходов сравнительный подход в оценке машин и оборудования, пожалуй, наиболее интересен. В общем случае реализация сравнительного подхода заключается в следующем. Прежде всего изучают соответствующий рынок и собирают информацию о ценах спроса и предложения на группу продукции, к которой относится оцениваемый объект. Надежность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации собрано достаточно, необходимо убедиться, что продаваемые или проданные объекты действительно сопоставимы с объектом оценки по функциям, потребительским свойствам, показателям надежности, безопасности, экологичности и др. факторам. Затем информацию верифицируют, т.е. выясняют, не искажены ли цены какими-либо необычными обстоятельствами. После проведенной подготовки ценовую информацию обрабатывают тем или иным методом, получая в конечном счете искомую стоимость объекта. Несколько замечаний по поводу выбора аналога. должно быть функциональное сходство; кроме функционального сходства обязательно объекты должны принадлежать к одной классификационной группе по своему устройству, принципу действия, диапазону значений основных параметров например, автобус и троллейбус имеют одинаковое функциональное назначение, но относятся к разной классификационной принадлежности). В рамках сравнительного подхода для оценки оборудования используются следующие методики: метод прямого сравнения; методики с применением статистических моделей; Метод прямого сравнения Применим тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать один-два достаточно близких аналога, цены на которые известны. Как бы ни были близки аналоги, их ценовые, технические и физические данные в чем-то различаются, поэтому цена аналога подвергается корректировкам. Обычно применяют корректировки, устраняющие различие в момент действия цен, степени износа, в значениях параметров и наличие и отсутствии дополнительных устройств. Корректировка на момент оценки связана с тем, что время, на которое действительна взятая цена аналога, и дата оценки, как правило, не совпадают. Цену аналога умножают на коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки. Этот коэффициент показывает, во сколько раз изменились цены на подобные машины за период с момента продажи аналога до момента оценки. Чтобы определить этот коэффициент оценщику необходимо отслеживать информацию о динамике цен по группам машин и оборудования. корректировка на различие физического износа аналога и оцениваемого объекта. Применяется в тех случаях, когда либо оценивают остаточную стоимость подержанного объекта в сравнении с новым аналогом, либо оценивают восстановительную стоимость в сравнении с подержанным аналогом. корректировка на различие параметров в виде корректирующего коэффициента или путем внесения соответствующей поправки. корректировка на наличие (отсутствие) дополнительных устройств к числу таких устройств относятся, например, комплекты технологической оснастки и приспособлений у станков. Метод статистического моделирования цены.Собирают данные о ценах и параметрах нескольких конструктивно подобных объектов, относящихся к одному семейству, что и объект оценки. С помощью методов статистики разрабатывают корреляционную модель зависимости цены от одного или нескольких параметров. Модель может иметь вид линейной или степенной функции. С помощью этой модели определяют расчетную величину цены. Применение сравнительного подхода при оценке бизнеса (действующего предприятия) Общая характеристика сравнительного подхода Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка и доступности финансовой информации. Теоретическая основа сравнительного подхода: Ориентиром служат реально сформированные рынком цены на аналогичные предприятия (акции) Принцип альтернативности инвестиций - Максимальный доход при наличии адекватного риска при условии свободного размещения капитала дают выравнивание рыночных цен. Цена предприятия - интегральный показатель, который учитывает возможности и перспективы бизнеса. Применяемые методики В сравнительном подходе различают следующие методики: - Методика сделок; - Методика отраслевых коэффициентов. - Методика компании-аналога (метод рынка капитала); Метод компании-аналога Алгоритм q Поиск компаний-аналогов Ø Выделение факторов отбора Ø Финансовый анализ q Выбор и расчет оценочных мультипликаторов q Применение мультипликаторов для нахождения предварительной стоимости бизнеса q Внесение при необходимости корректировок и расчет окончательной стоимости бизнеса Факторы отбора · Страновой фактор · Отраслевой фактор · Размер компании · Финансовые риски. Финансовые показатели · Перспективы роста · Качество менеджмента · Способность к выплате дивидендов Расчет основных оценочных мультипликаторовЦеновой мультипликатор – коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия и финансовой базой (параметром). числитель Цена акции может рассчитываться: · последняя цена (котировка) на дату оценки · среднее значение между максимумом и минимумом за последний месяц знаменатель - финансовый или операционный результат работы компании за последний финансовый год |
|
|||||||||||||
|
|
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-06; просмотров: 195; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.191.135.224 (0.008 с.) |
