Специфика оценки стоимости по доходу

Если оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, то при его оценке применимы соответствующие доходному подходу методы. При этом потребуется выполнение следующих процедур:

1. Исходя из рыночных условий прогнозируется ставка арендной платы, определяемая расположением объекта и его функциональным назначением.
2. Исходя из анализа специфики особенностей объекта, оценивается влияние (поправка) уникальности на ставку. Поправка может быть как положительной (повышающая), так и отрицательной (понижающая). Положительность связана с наличием у оцениваемого объекта определенной исторической либо культурной ценности. Отрицательность может быть связана с функциональными ограничениями (обременяем), невозможностью изменения планировки и пр.
3. Реализуется процедура прямой либо непрямой капитализации (дисконтирования). При этом следует учитывать дополнительные затраты, необходимые для восставительного ремонта или реставрации (реконструкции) объекта.

Оценочная стоимость объекта определяется по формуле

, (2)

где

А – арендная плата за 1 м² общей (полезной) площади здания (помещения) в месяц без учета коммунальных услуг,

S - общая (полезная) площадь здания,

Н_к – ставка капитализации,

С_р – стоимость ремонтных работ, включающая в зависимости от конкретных условий стоимость:

-восстановительного ремонта,

- реконструкции,

- модернизации

- реставрации,

- адаптации.

Ставка арендной платы определяется по формуле:

, (3)

где

А_р – рыночная арендная плата, определяемая по результатам маркетингового анализа о данных по объектам-аналогам

К_і – поправки к рыночной арендной плате.

По аналогии с поправками к восстановительной стоимости по затратному подходу здесь также возможен учет нематериального актива в рамках следующего возможного диапазона изменения коэффициентов К

К_и - время создания произведения (0... 0,2)

К_к - уникальность композиции (0... 0,2)

К_эк - выразительность экстерьера (0... 0,3)

К_ин - виразительность интерьера (0... 0,3)

Максимальное значение суммарной поправки не должно превышать 1

Значение поправки внутри диапазона принимается по экспертным балльным оценкам (1... 10 баллов).

 

Сравнительный подход (метод аналогов)

Метод аналогов, как это принято и в зарубежных стандартах [25], может использоваться при наличии на рынке объектов с аналогичными характерными чертами и обоснованном их сопоставлении с объектом оценки. Алгоритм его включает следующие этапы

1. Поиск сопоставимых объектов-аналогов.
2. Сравнительный анализ объектов.
3. Корректировка различий.
4. Определение оценочной стоимости.

Элементами сравнения служат

- условия продаж

- время продажи

- элементы расположения

- физические характеристики

- нематериальные активы, формирующие архитектурно-культурную ценность объекта.

Особенностью является корректировка не только по физическим характеристикам, но и по нематериальным активам, рассмотренным выше.