Специфика оценки стоимости по доходу 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Специфика оценки стоимости по доходу



Если оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, то при его оценке применимы соответствующие доходному подходу методы. При этом потребуется выполнение следующих процедур:

  1. Исходя из рыночных условий прогнозируется ставка арендной платы, определяемая расположением объекта и его функциональным назначением.
  2. Исходя из анализа специфики особенностей объекта, оценивается влияние (поправка) уникальности на ставку. Поправка может быть как положительной (повышающая), так и отрицательной (понижающая). Положительность связана с наличием у оцениваемого объекта определенной исторической либо культурной ценности. Отрицательность может быть связана с функциональными ограничениями (обременяем), невозможностью изменения планировки и пр.
  3. Реализуется процедура прямой либо непрямой капитализации (дисконтирования). При этом следует учитывать дополнительные затраты, необходимые для восставительного ремонта или реставрации (реконструкции) объекта.

Оценочная стоимость объекта определяется по формуле

, (2)

где

А – арендная плата за 1 м2 общей (полезной) площади здания (помещения) в месяц без учета коммунальных услуг,

S - общая (полезная) площадь здания,

Нк – ставка капитализации,

Ср – стоимость ремонтных работ, включающая в зависимости от конкретных условий стоимость:

-восстановительного ремонта,

- реконструкции,

- модернизации

- реставрации,

- адаптации.

Ставка арендной платы определяется по формуле:

, (3)

где

Ар – рыночная арендная плата, определяемая по результатам маркетингового анализа о данных по объектам-аналогам

Кі – поправки к рыночной арендной плате.

По аналогии с поправками к восстановительной стоимости по затратному подходу здесь также возможен учет нематериального актива в рамках следующего возможного диапазона изменения коэффициентов К

Ки - время создания произведения (0... 0,2)

Кк - уникальность композиции (0... 0,2)

Кэк - выразительность экстерьера (0... 0,3)

Кин - виразительность интерьера (0... 0,3)

Максимальное значение суммарной поправки не должно превышать 1

Значение поправки внутри диапазона принимается по экспертным балльным оценкам (1... 10 баллов).

 

Сравнительный подход (метод аналогов)

Метод аналогов, как это принято и в зарубежных стандартах [25], может использоваться при наличии на рынке объектов с аналогичными характерными чертами и обоснованном их сопоставлении с объектом оценки. Алгоритм его включает следующие этапы

  1. Поиск сопоставимых объектов-аналогов.
  2. Сравнительный анализ объектов.
  3. Корректировка различий.
  4. Определение оценочной стоимости.

Элементами сравнения служат

- условия продаж

- время продажи

- элементы расположения

- физические характеристики

- нематериальные активы, формирующие архитектурно-культурную ценность объекта.

Особенностью является корректировка не только по физическим характеристикам, но и по нематериальным активам, рассмотренным выше.

 



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2017-02-06; просмотров: 243; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 54.208.135.174 (0.006 с.)