Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Оценка технического состояния и проблемы восстановления зданий-памятников
Современное техническое состояние и эксплуатационная надежность зданий-памятников архитектуры и исторической застройки городов требуют постоянного внимания с приложением усилий по их восстановлению, поиску источников финансирования и квалифицированных методов реализации инвестиционно-привлекательных проектов. В этих условиях, как показывает опыт [6, 18, 24], необходимо иметь четкую и обоснованную информационно-методическую базу и разработанный на ее основе системный подход, учитывающий специфику оценки и прогнозирования износа, разрушения и восстановления ветшающих со временем зданий, сохранность которых, в рамках охранных обязательств является основной задачей, заложенной в законе Украины «Об охране культурного наследия» и в «Методике денежной оценки памятников». Специфика и налагаемые при этом ограничения должны четко увязываться с возможностями и особенностями использования памятников как потенциально доходной или недоходной недвижимости, что определяет привлечение инвесторов, а следовательно и средств на восстановление и дальнейшее поддержание объектов в надлежащем состоянии. Мировой опыт показывает, что стоимость ремонтно-реставрационных и восстановительных работ по памятнику зачастую может превышать остаточную стоимость здания (с учетом физического и др. видов износа), а учет необходимости дальнейшего постоянного поддержания памятника в рамках требований охранных обязательств приводит к необходимости передать зачастую такой объект в аренду или собственность надежному инвестору практически бесплатно, естественно если такое не противоречит действующему законодательству и орган управления охраны культурного наследия обеспечивает контроль за выполнением охранного договора. С учетом вышеизложенного важнейшее значение в современной практике независимой оценки стоимости зданий-памятников является идентификация их ценностных характеристик, установление всех видов износа, утрат и изменений материальных структур и технического состояния всех элементов и здания в целом с последующим анализом и диагнозом ситуации, расчетом эксплуатационной пригодности и надежности заменяющих поврежденные и существующих сохраняемых конструкций.
Все это должно делаться в установленном порядке, с разработкой необходимых предложений, с приложением бизнес-планов, ТЭО инвестиций или другой проектной документации, включая сметы, согласованные и утвержденные специально уполномоченными госорганами охраны памятников. Выполнение таких работ должно осуществляться специализированными, имеющими соответствующие лицензии организациями, обладающими опытом работы и оцени памятников архитектуры и градостроительства. Особенности Одесского региона составляют: слабые грунтовые основания с подземными пустотами и подпочвенными водами, с высоким уровнем грунтовых вод, широкое применение фундаментов и стен из камня ракушечника; использование в старых зданиях деревянных перекрытий, дощатых подшивных потолков и других недолговечных конструкций. В этих условиях особое значение приобретает квалифицированное обследование, оценка технического состояния, возможностей и условий эффективного проведения восстановительных работ. При оценке технического состояния элементов следует выделять элементы, имеющие обратимые и необратимые изменения (ухудшения) физического состояния. Необратимые ухудшения физического состояния характеризуется непригодностью элемента к дальнейшей эксплуатации и оцениваются как стопроцентный физический износ (подлежит замене или воссозданию). Обратимое ухудшение может быть ликвидировано путем проведения работ по реставрации, реконструкции и ремонту без полной замены элемента. При обследовании также оценивается функциональное устаревание архитектурно-конструктивного решения и инженерного оборудования, уменьшение полезности здания, в связи с чем можно ожидать потерю потенциального дохода по сравнению с функциональными аналогами. В условиях значительного физического износа и требований максимальной сохранности зданий-памятников требуется применение неразрушающих методов исследования их частей и конструкций, особенно при обследовании предаварийных объектов. В результате проведения обследования технического состояния здание может быть принципиально оценено как хорошее, удовлетворительное или неудовлетворительное, вплоть до ветхого и непригодного [19, 25]. Первые характеризуются тем, что в здании полностью обеспечена безаварийная работа несущих конструкций и отсутствуют повреждения, а эксплуатационная пригодность элементов обеспечивается проведением косметических планово-предупредительных ремонтов. Неудовлетворительное на стадии ветхого и непригодного состояние здания разделяется на категории согласно работоспособности, увязываемой с категориями ремонта и реконструкции. Здания, находящиеся в неудовлетворительном и ветхом состоянии – это строения, резерв несущей способности которых в целом или отдельных элементов исчерпан (причем иногда достаточно исчерпания резерва хотя бы в одной из основных несущих конструкций для того, чтобы признать неудовлетворительным состояние всего сооружения).
Идентификация состояния конструкций выполняется посредством анализа дефектов и повреждений, классифицируемых как не опасные для конструкций (не влияют на несущую способность), опасные во времени (их наличие может со временем снизить несущую способность и привести к аварии) и опасные, приводящие к обрушению. Правильно выполненная классификация технического состояния является необходимым условием для определения обесценения зданий и выбора методики учета и оценки физического износа [19, 25]. Очевидно, что отсутствие технической надежности или функциональной пригодности не позволяет квалифицировать объект обследования как соответствующий требованиям эксплуатационной пригодности. В любом случае здания-памятники требуют проведения ремонтных работ, которые могут выполняться по категориям, предусмотренным требованиями действующих норм, но с учетом особенности и специфики особых к ним подходов. Соответствующие ситуации и возможные пути их решения применительно к основным категориям технического состояния и восстановительного ремонта показаны в таблице 1 [19] (см. приложение) Имеющийся опыт и практика обследования, проектирования, реконструкции и реставрации зданий-памятников позволяют выделить следующие виды основных ремонтно-восстановительных работ: 1. Работы по усилению или частичной замене поврежденных несущих конструкций: - фундаментов; - стен и отдельных опор; - перекрытий; - элементов крыши. 2. Внутренних инженерных сетей, исключая оборудование (по возможности). 3. Восстановление отделочных покрытий и элементов архитектурного оформления интерьеров. 4. Реставрация или ремонт фасадов, включая элементы декора, входов и светопрозрачных ограждений. 5. Ремонт или устройство новой отмостки. 6. Гидроизоляция стен подвала с внутренней и (или) наружной стороны. 7. Наружные (внутриплощадочные, дворовые) водонесущие сети, расположенные в непосредственной близости к зданию-памятнику. Значительным упущением многих работ по оценки зданий – памятников является недостаточный учет функционального износа, что во многом связано с трудностями его выявления и тем более расчета обесценения. Имея наработки в этом направлении, в частности по выходу на учет новых нормативных требований по светотехническим и теплотехническим параметрам стен и окон в рамках общих габаритов зданий и мансардных объемов [16, 21, 22], в ближайшее время готовим к публикации новые рекомбинации для дополнения существующих методических приемов.
Принимая во внимание сложность, комплексность, необходимость высококвалифицированных подходов к формированию исходных данных и проведению работ по оценке памятников в условиях их восстановления, реставрации и реконструкции целесообразно обобщить существующий опыт и подготовить предложения по корректировке и дополнению действующих на сегодня документов с учетом специфики ремонтопригодности и сохранности таких объектов.
Специфика определения ценностных характеристик и показателей сохранности Особенности определения ценностных характеристик при оценки зданий-памятников изложены в методических документах и пособиях [6, 11, 20], гораздо меньше данных имеется применительно к оценки показателя сохранности. Специфика определения общего для здания показателя сохранности памятника может трактоваться как учет уровня изменения в процессе длительного существования объекта формы, композиции и материала его конструктивно-планировочной структуры. Однако на базе методики [11] более эффективно на наш взгляд проведение дифференцированного исследования произошедших изменений раздельно по каждой из составляющих интегрального коэффициента ценности КЦ с последующим определением средневзвешенного значения КС для всего объекта [19], что было реализовано нами при серии оценок памятников для Одесского региона. Выделяя в формуле расчета остаточной стоимости воссоздания (замещения) памятника Сост , приведенной в действующей методике [11], компонент учитывающий нематериальный актив, и обозначая его как Кна, запишем предложенная нами упрошенное его значение: , (4) где: КС – показатель сохранности здания-памятника в целом или его отдельных элементов, %; КЦ – интегральный коэффициент, учитывающий ценностные характеристики памятника как объекта культурного наследия, выраженный суммой (см. прилож. 6 к действующей методике [11]):
КЦ=1+ КИ+ КГ+ КК+ КЭК+ КИН+ КУ, (5) где: КИ – коэффициент, учитывающий историческую ценность; КГ – коэффициент, учитывающий градостроительную ценность; КК – коэффициент, учитывающий уникальность общего композиционного решения; КЭК – коэффициент, учитывающий выразительность экстерьера; КИН – коэффициент, учитывающий выразительность интерьера;
КУ – коэффициент, учитывающий утилитарную ценность. Поскольку понятие сохранност ь (показатель сохранности КС по [11]) прежде всего относится к ценностным характеристикам памятника КЦ: к каждой в отдельности и к интегральному значению КЦ для памятника в целом, то и показатель сохранности КС в формуле (2) можно рассматривать дифференцированно применительно к отдельным ценностям и формирующим их материальным носителям. Отсюда показатель сохранности, например, экстерьера (фасада) и интерьера практически напрямую связан с их физическим износом, изменениями и утратами материальных форм и отделки, а показатель сохранности исторической ценности почти исключительно связан с временем создания памятника, историческими событиями и свидетельствами, их характеризующими, почти независимо от физического износа “тела” памятника. Похожую специфику имеет показатель сохранности по отношению к утилитарной ценности, характеризуемой уникальностью (оригинальностью) архитектурно-конструктивного решения памятника и уникальностью (оригинальностью) пространственной композиции, которые в большей степени связаны не с физическим износом, а с утратами или степенью изменения первозданных форм “материального” тела и его компоновкой. При этом сохранность и аутентичность в оценке следует рассматривать совместно и трактовать как сохранность аутентичного облика памятника, где под нарушением сохранности аутентичности понимается не только учет утраты (разрушения) элементов (их частей), но и замена их новыми элементами (частями). При наличии заранее известных и приведенных в паспорте памятника показателях сохранности, увязанных с ценностными характеристиками памятника, расчет КНА ведется непосредственно с подстановкой их значений в формулу (2). При отсутствии готовых показателей сохранности КС их значения могут моделироваться, на наш взгляд, экспертами-специалистами по упрощенной методике, учитывающей утраты и изменения материальных структур, формирующих и поддерживающих сохранность первичного исторического облика объекта, формируемого его пространственной композицией и архитектурной формой, проявляющихся в геометрии и отделке фасадов и интерьеров, конструкциях и материале несущего остова, элементах благоустройства и инженерного оснащения здания. Значения рекомендуемых нами уровней понижающих коэффициентов КС, учитывающих степень сохранности аутентичности здания и его элементов, приведены в табл.2. Выбор соответствующих показателей КС по таблице осуществляется на основании изучения исторической справки или паспорта памятника в сопоставлении с результатами визуального обследования внешнего и внутреннего облика объекта и его конструкций, благоустройства и инженерного оснащения. Процедура экспертной оценки КС в увязке с КЦ ведется с применением бальной системы как это показано в нашей Одесской методике [6]. Таблица 2 Сохранность первоначального облика объекта оценки (памятника)
Большим подспорьем для определения обесценения за счет уровня сохранности могут служить оценочные значения средневзвешенного физического износа здания-памятника при условии адекватного учета руинирования и изменения его элементов и их доли в стоимости всего объекта. Учет износа применительно к оценке нематериального актива мы рассматриваем как вспомогательную информацию, помогающую прогнозировать уровень сохранности в основном физического “тела” и эксплуатационных качеств конструктивного остова и обрамляющих его структур, поддерживающих дошедший до даты оценки первоначальный или измененный (утраченный, обновленный) внешний облик объекта – памятника и его элементов. Наиболее достоверные результаты можно получить на основании обследования и комплексной экспертизы памятника при совместном рассмотрении характеристик КЦ и КС с последующим согласованием оценок экспертов: архитекторов, конструкторов и оценщиков. Ниже в качестве примера приводится определение в табличной форме показателя сохранности КСЭЛ по принятым экспертами данным значений составляющих интегрального коэффициента ценности КЦ=1+0,55+0,4+0,3+0,4+0,3+0,2=3,15 применительно к условно рассматриваемому зданию-памятнику архитектуры и градостроительства местного значения, обладающего адекватными принятыми по методике [11] исходными характеристиками (табл.3) при средневзвешенном физическом износе объекта примерно на уровне 40%.
Таблица 3 Исходные данные для расчета общего показателя сохранности аутентичных ценностных характеристик здания-памятника применительно к оцениваемым помещениям в соответствии с табл. 3 при интегральном коэффициенте ценности
Здесь: - соответственно показатели характеристик ценности и сохранности отдельных элементов памятника.
При определении показателя сохранности здания применительно к оцениваемому объекту, коэффициент исторической ценности КИ=0,55 не рассматривается, т.к. он характеризует только дату создания памятника (хронологическую глубину) и практически непосредственно не связан с определением численного значения показателей сохранности его отдельных ценностных характеристик (косвенно КИ учитывается износом здания в целом).
Общий усредненный показатель сохранности здания-памятника определится отсюда как средневзвешенная по сохранности каждой составляющей величина: (6)
Отсюда (7) Таким образом, за счет показателя сохранности = 69% полученный результирующий показатель нематериального актива снизил общую ценность объекта с 3,15 до 2,48, что отразилось на стоимости памятника по затратному доходу.
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-06; просмотров: 553; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 54.163.200.109 (0.053 с.) |