Оценка технического состояния и проблемы восстановления зданий-памятников

Современное техническое состояние и эксплуатационная надежность зданий-памятников архитектуры и исторической застройки городов требуют постоянного внимания с приложением усилий по их восстановлению, поиску источников финансирования и квалифицированных методов реализации инвестиционно-привлекательных проектов.

В этих условиях, как показывает опыт [6, 18, 24], необходимо иметь четкую и обоснованную информационно-методическую базу и разработанный на ее основе системный подход, учитывающий специфику оценки и прогнозирования износа, разрушения и восстановления ветшающих со временем зданий, сохранность которых, в рамках охранных обязательств является основной задачей, заложенной в законе Украины «Об охране культурного наследия» и в «Методике денежной оценки памятников».

Специфика и налагаемые при этом ограничения должны четко увязываться с возможностями и особенностями использования памятников как потенциально доходной или недоходной недвижимости, что определяет привлечение инвесторов, а следовательно и средств на восстановление и дальнейшее поддержание объектов в надлежащем состоянии.

Мировой опыт показывает, что стоимость ремонтно-реставрационных и восстановительных работ по памятнику зачастую может превышать остаточную стоимость здания (с учетом физического и др. видов износа), а учет необходимости дальнейшего постоянного поддержания памятника в рамках требований охранных обязательств приводит к необходимости передать зачастую такой объект в аренду или собственность надежному инвестору практически бесплатно, естественно если такое не противоречит действующему законодательству и орган управления охраны культурного наследия обеспечивает контроль за выполнением охранного договора.

С учетом вышеизложенного важнейшее значение в современной практике независимой оценки стоимости зданий-памятников является идентификация их ценностных характеристик, установление всех видов износа, утрат и изменений материальных структур и технического состояния всех элементов и здания в целом с последующим анализом и диагнозом ситуации, расчетом эксплуатационной пригодности и надежности заменяющих поврежденные и существующих сохраняемых конструкций.

Все это должно делаться в установленном порядке, с разработкой необходимых предложений, с приложением бизнес-планов, ТЭО инвестиций или другой проектной документации, включая сметы, согласованные и утвержденные специально уполномоченными госорганами охраны памятников. Выполнение таких работ должно осуществляться специализированными, имеющими соответствующие лицензии организациями, обладающими опытом работы и оцени памятников архитектуры и градостроительства.

Особенности Одесского региона составляют: слабые грунтовые основания с подземными пустотами и подпочвенными водами, с высоким уровнем грунтовых вод, широкое применение фундаментов и стен из камня ракушечника; использование в старых зданиях деревянных перекрытий, дощатых подшивных потолков и других недолговечных конструкций. В этих условиях особое значение приобретает квалифицированное обследование, оценка технического состояния, возможностей и условий эффективного проведения восстановительных работ.

При оценке технического состояния элементов следует выделять элементы, имеющие обратимые и необратимые изменения (ухудшения) физического состояния. Необратимые ухудшения физического состояния характеризуется непригодностью элемента к дальнейшей эксплуатации и оцениваются как стопроцентный физический износ (подлежит замене или воссозданию). Обратимое ухудшение может быть ликвидировано путем проведения работ по реставрации, реконструкции и ремонту без полной замены элемента. При обследовании также оценивается функциональное устаревание архитектурно-конструктивного решения и инженерного оборудования, уменьшение полезности здания, в связи с чем можно ожидать потерю потенциального дохода по сравнению с функциональными аналогами.

В условиях значительного физического износа и требований максимальной сохранности зданий-памятников требуется применение неразрушающих методов исследования их частей и конструкций, особенно при обследовании предаварийных объектов.

В результате проведения обследования технического состояния здание может быть принципиально оценено как хорошее, удовлетворительное или неудовлетворительное, вплоть до ветхого и непригодного [19, 25]. Первые характеризуются тем, что в здании полностью обеспечена безаварийная работа несущих конструкций и отсутствуют повреждения, а эксплуатационная пригодность элементов обеспечивается проведением косметических планово-предупредительных ремонтов. Неудовлетворительное на стадии ветхого и непригодного состояние здания разделяется на категории согласно работоспособности, увязываемой с категориями ремонта и реконструкции. Здания, находящиеся в неудовлетворительном и ветхом состоянии – это строения, резерв несущей способности которых в целом или отдельных элементов исчерпан (причем иногда достаточно исчерпания резерва хотя бы в одной из основных несущих конструкций для того, чтобы признать неудовлетворительным состояние всего сооружения).

Идентификация состояния конструкций выполняется посредством анализа дефектов и повреждений, классифицируемых как не опасные для конструкций (не влияют на несущую способность), опасные во времени (их наличие может со временем снизить несущую способность и привести к аварии) и опасные, приводящие к обрушению. Правильно выполненная классификация технического состояния является необходимым условием для определения обесценения зданий и выбора методики учета и оценки физического износа [19, 25].

Очевидно, что отсутствие технической надежности или функциональной пригодности не позволяет квалифицировать объект обследования как соответствующий требованиям эксплуатационной пригодности.

В любом случае здания-памятники требуют проведения ремонтных работ, которые могут выполняться по категориям, предусмотренным требованиями действующих норм, но с учетом особенности и специфики особых к ним подходов. Соответствующие ситуации и возможные пути их решения применительно к основным категориям технического состояния и восстановительного ремонта показаны в таблице 1 [19] (см. приложение)

Имеющийся опыт и практика обследования, проектирования, реконструкции и реставрации зданий-памятников позволяют выделить следующие виды основных ремонтно-восстановительных работ:

1. Работы по усилению или частичной замене поврежденных несущих конструкций:

- фундаментов;

- стен и отдельных опор;

- перекрытий;

- элементов крыши.

2. Внутренних инженерных сетей, исключая оборудование (по возможности).

3. Восстановление отделочных покрытий и элементов архитектурного оформления интерьеров.

4. Реставрация или ремонт фасадов, включая элементы декора, входов и светопрозрачных ограждений.

5. Ремонт или устройство новой отмостки.

6. Гидроизоляция стен подвала с внутренней и (или) наружной стороны.

7. Наружные (внутриплощадочные, дворовые) водонесущие сети, расположенные в непосредственной близости к зданию-памятнику.

Значительным упущением многих работ по оценки зданий – памятников является недостаточный учет функционального износа, что во многом связано с трудностями его выявления и тем более расчета обесценения. Имея наработки в этом направлении, в частности по выходу на учет новых нормативных требований по светотехническим и теплотехническим параметрам стен и окон в рамках общих габаритов зданий и мансардных объемов [16, 21, 22], в ближайшее время готовим к публикации новые рекомбинации для дополнения существующих методических приемов.

Принимая во внимание сложность, комплексность, необходимость высококвалифицированных подходов к формированию исходных данных и проведению работ по оценке памятников в условиях их восстановления, реставрации и реконструкции целесообразно обобщить существующий опыт и подготовить предложения по корректировке и дополнению действующих на сегодня документов с учетом специфики ремонтопригодности и сохранности таких объектов.

 

Специфика определения ценностных характеристик и показателей сохранности

Особенности определения ценностных характеристик при оценки зданий-памятников изложены в методических документах и пособиях [6, 11, 20], гораздо меньше данных имеется применительно к оценки показателя сохранности.

Специфика определения общего для здания показателя сохранности памятника может трактоваться как учет уровня изменения в процессе длительного существования объекта формы, композиции и материала его конструктивно-планировочной структуры. Однако на базе методики [11] более эффективно на наш взгляд проведение дифференцированного исследования произошедших изменений раздельно по каждой из составляющих интегрального коэффициента ценности К_Ц с последующим определением средневзвешенного значения К_С для всего объекта [19], что было реализовано нами при серии оценок памятников для Одесского региона.

Выделяя в формуле расчета остаточной стоимости воссоздания (замещения) памятника С_ост , приведенной в действующей методике [11], компонент учитывающий нематериальный актив, и обозначая его как К^на, запишем предложенная нами упрошенное его значение:

, (4)

где:

К_С – показатель сохранности здания-памятника в целом или его отдельных элементов, %;

К_Ц – интегральный коэффициент, учитывающий ценностные характеристики памятника как объекта культурного наследия, выраженный суммой (см. прилож. 6 к действующей методике [11]):

 

К_Ц=1+ К_И+ К_Г+ К_К+ К_ЭК+ К_ИН+ К_У, (5)

где:

К_И – коэффициент, учитывающий историческую ценность;

К_Г – коэффициент, учитывающий градостроительную ценность;

К_К – коэффициент, учитывающий уникальность общего композиционного решения;

К_ЭК – коэффициент, учитывающий выразительность экстерьера;

К_ИН – коэффициент, учитывающий выразительность интерьера;

К_У – коэффициент, учитывающий утилитарную ценность.

Поскольку понятие сохранност ь (показатель сохранности К_С по [11]) прежде всего относится к ценностным характеристикам памятника К_Ц: к каждой в отдельности и к интегральному значению К_Ц для памятника в целом, то и показатель сохранности К_С в формуле (2) можно рассматривать дифференцированно применительно к отдельным ценностям и формирующим их материальным носителям. Отсюда показатель сохранности, например, экстерьера (фасада) и интерьера практически напрямую связан с их физическим износом, изменениями и утратами материальных форм и отделки, а показатель сохранности исторической ценности почти исключительно связан с временем создания памятника, историческими событиями и свидетельствами, их характеризующими, почти независимо от физического износа “тела” памятника. Похожую специфику имеет показатель сохранности по отношению к утилитарной ценности, характеризуемой уникальностью (оригинальностью) архитектурно-конструктивного решения памятника и уникальностью (оригинальностью) пространственной композиции, которые в большей степени связаны не с физическим износом, а с утратами или степенью изменения первозданных форм “материального” тела и его компоновкой. При этом сохранность и аутентичность в оценке следует рассматривать совместно и трактовать как сохранность аутентичного облика памятника, где под нарушением сохранности аутентичности понимается не только учет утраты (разрушения) элементов (их частей), но и замена их новыми элементами (частями).

При наличии заранее известных и приведенных в паспорте памятника показателях сохранности, увязанных с ценностными характеристиками памятника, расчет К^НА ведется непосредственно с подстановкой их значений в формулу (2).

При отсутствии готовых показателей сохранности К_С их значения могут моделироваться, на наш взгляд, экспертами-специалистами по упрощенной методике, учитывающей утраты и изменения материальных структур, формирующих и поддерживающих сохранность первичного исторического облика объекта, формируемого его пространственной композицией и архитектурной формой, проявляющихся в геометрии и отделке фасадов и интерьеров, конструкциях и материале несущего остова, элементах благоустройства и инженерного оснащения здания. Значения рекомендуемых нами уровней понижающих коэффициентов К_С, учитывающих степень сохранности аутентичности здания и его элементов, приведены в табл.2. Выбор соответствующих показателей К_С по таблице осуществляется на основании изучения исторической справки или паспорта памятника в сопоставлении с результатами визуального обследования внешнего и внутреннего облика объекта и его конструкций, благоустройства и инженерного оснащения. Процедура экспертной оценки К_С в увязке с К_Ц ведется с применением бальной системы как это показано в нашей Одесской методике [6].

Таблица 2

Сохранность первоначального облика объекта оценки (памятника)

Уровень сохранности геометрической формы, композиции, конструкции и материала, формирующих интегральный КЦ и егосоставляющие	Соответствующее значение показателя сохранности КС, %
Полностью сохранены Незначительно изменены или утрачены Частично изменены или утрачены Значительно изменены или утрачены Полностью изменены или воссозданы заново	90-100 70-80 50-60 20-40 0-10

 

Большим подспорьем для определения обесценения за счет уровня сохранности могут служить оценочные значения средневзвешенного физического износа здания-памятника при условии адекватного учета руинирования и изменения его элементов и их доли в стоимости всего объекта. Учет износа применительно к оценке нематериального актива мы рассматриваем как вспомогательную информацию, помогающую прогнозировать уровень сохранности в основном физического “тела” и эксплуатационных качеств конструктивного остова и обрамляющих его структур, поддерживающих дошедший до даты оценки первоначальный или измененный (утраченный, обновленный) внешний облик объекта – памятника и его элементов. Наиболее достоверные результаты можно получить на основании обследования и комплексной экспертизы памятника при совместном рассмотрении характеристик К_Ц и К_С с последующим согласованием оценок экспертов: архитекторов, конструкторов и оценщиков.

Ниже в качестве примера приводится определение в табличной форме показателя сохранности К_С^ЭЛ по принятым экспертами данным значений составляющих интегрального коэффициента ценности К_Ц=1+0,55+0,4+0,3+0,4+0,3+0,2=3,15 применительно к условно рассматриваемому зданию-памятнику архитектуры и градостроительства местного значения, обладающего адекватными принятыми по методике [11] исходными характеристиками (табл.3) при средневзвешенном физическом износе объекта примерно на уровне 40%.

 

 

Таблица 3

Исходные данные для расчета общего показателя сохранности аутентичных ценностных характеристик здания-памятника применительно к оцениваемым помещениям в соответствии с табл. 3 при интегральном коэффициенте ценности

 

Составляющие	КЦ	КГ	КК	КЭК	КИН	КУ	SКЦ
принятые значения		0,4	0,3	0,4	0,3	0,2	1,6
						SКЦ× КС
полученные значения		0,4	0,18	0,32	0,12	0,08	1,1

 

Здесь: - соответственно показатели характеристик ценности и сохранности отдельных элементов памятника.

 

При определении показателя сохранности здания применительно к оцениваемому объекту, коэффициент исторической ценности К_И=0,55 не рассматривается, т.к. он характеризует только дату создания памятника (хронологическую глубину) и практически непосредственно не связан с определением численного значения показателей сохранности его отдельных ценностных характеристик (косвенно К_И учитывается износом здания в целом).

 

Общий усредненный показатель сохранности здания-памятника определится отсюда как средневзвешенная по сохранности каждой составляющей величина:

(6)

 

Отсюда (7)

Таким образом, за счет показателя сохранности = 69% полученный результирующий показатель нематериального актива снизил общую ценность объекта с 3,15 до 2,48, что отразилось на стоимости памятника по затратному доходу.