Основные подходы и сложившаяся концепция денежной оценки памятников

Методические основы экспертной оценки недвижимых памятников истории, архитектуры и градостроительства базируются с одной стороны на принципах пользователя, связанных с оценкой земли, зданий, сооружений и окружающей застройки в увязке с рыночной средой, с другой – на принципах сохранности исторического и культурного наследия, связанных с учетом нематериальных активов, формируемых ценностными характеристиками памятника и исчисляемых в виде соответствующего этим ценностям денежного эквивалента.

Основные требования отечественной методики оценки зданий-памятников и исторической застройки перекликается с требованиями международных стандартов, краткая характеристика которых приведена ниже в качестве справочной информации.

В соответствии с новыми «Международными стандартами оценки» (2007г.) [25] для оценки недвижимых объектов культурного наследия(ОКН) применяются все три традиционных подхода: затратный, доходный и сравнительный. Международные стандарты регламентируют следующую специфику этих подходов:

• При использовании затратный подхода необходимо рассмотреть, будут ли исторические черты объекта оценки иметь высокую стоимость на рынке таких объектов. Отмечено, что некоторые исторические здания имеют стоимость благородя своему культурному статусу, например, известная галерея искусств, когда здание имеет такую же или большую ценность, по сравнению со своим функциональным аналогом. Говоря по-другому, сервисный потенциал такого здания неотделим от его исторических черт. Современный эквивалент стоимости такого объекта должен отображать либо затраты на воссоздание точной копии, либо, если это невозможно, поскольку оригинальные материалы и технологии недоступны, отображать стоимость современного здания – функционального аналога с подобными отличительными чертами.

Во многих случаях исторические черты не добавляют стоимости или рассматриваются покупателем на рынке в качестве обременения, например больница, функционирующая в историческом здании. В таких случаях современный эквивалент должен отображать затраты на сооружение нового здания, запроектированного согласно современным требованиям к таким объектам (функциональный аналог).

Во всех случаях при этом требуется нужны корректировка на физический износ и функциональное старение, которые понадобятся для отображения более значительных затрат на содержание ОКН, и учет отсутствия гибкости к адаптации здания для потребностей пользователя, которые меняются со временем.

Земельный участок или пятно застройки, на котором расположен ОКН, могут иметь ограничения при пользования ими. В свою очередь, любые подобные ограничения могут влиять на земельный участок и общую (суммарную) стоимость объекта.

• ОКН, используемые в коммерческих целях, оцениваются доходным подходом. Если характерные архитектурные черты и престижность ОКН создают вклад с возможностью его использования в коммерческих целях, и, если коммерческое использование признано наиболее эффективным использованием, то оценка должна быть концентрируется на следующем:
• - все работы по реставрации, приспособлению или реабилитации ОКН должны удовлетворять существующим требованиям к зонированию и договорным обязательствам;
• - если необходимы согласования реестровых зданий или изменений зонирования, и (или) освобождение от налогов, учитывается дополнительный период времени, который необходим для получения таких согласований;
• - доходный подход рассматривает эффективность затрат, связанных с ОКН, приносящим доход, с точки зрения арендной платы и (или) коммерческой прибыли, которую объект может генерировать. Подход рассматривает дополнительные затраты на содержание объекта, особенно, если эти затраты связаны с устранением признаков функционального старения и резервированием средств, требующихся для резервирования средств на амортизационный фонд;

· При использовании сравнительного подхода историческое происхождение объекта может изменить приоритеты, которые обычно придают характеристикам объектов сравнения. Особенно важно, чтобы были найдены объекты сравнения с историческими чертами подобными чертам объекта. Критерии отбора объектов сравнения включают: сходство в расположении (то есть, в зонировании при существующей концентрации недвижимых ОКН, разрешении на использование и юридической защите), архитектурный стиль, размер объекта, а также определенные культурные и исторические ассоциации, связанные с ним. Возможны численные корректировки сравнительных продаж, которые предусматривают разницу в расположении, учет затрат на реставрацию или реабилитацию, либо определенные (обременения) ограничения.

· Активы исторического или культурного наследия, для которых нет надежных и приемлемых данных об аналогичных продажах и которые не обладают потенциалом коммерческого использования и не могут быть замещены аналогами, соответственно и не могут быть надёжно оценены. Оценщик в этих случаях должен раскрыть причины такого вывода.

 

Оценка стоимости памятника как объекта недвижимости согласно отечественной методики во всех случаях должна учитывать вклад нематериальных активов, утраты и износ материальных структур и исторического облика с учетом затрат на реставрационно-восстановительные работы, с дальнейшей спецификой оценки в зависимости от ее цели и функции с разделением объектов на доходную и недоходную недвижимость.

Применительно к оценке стоимости памятников как доходной недвижимости, наряду с базовой стоимостью материальных и нематериальных активов, определяется прибыль с учетом доходности бизнеса и рыночная стоимость права пользования (владения) земельным участком, а также необходимые затраты на улучшения и сохранность объекта и участка в соответствии с требованиями охранного договора.

В зависимости от цели и функции оценки для зданий-памятников и исторической застройки с учетом накопленного опыта и практики оценки в качестве характерных случаев определяются следующие виды стоимости:: базовая на основе восстановительной с учетом всех видов износа и утрат, действительная на основе базовой с дополнительным учетом нематериальных активов и инвестиционных обязательств по охранному договору, справедливая рыночная для доходной недвижимости и страховая для учета компенсации затрат, связанных с ущербом от утери памятника или его частей как аутентичного по облику, конструкции и материалу объекта исторического и культурного наследия.

В общем случае при наличии полных исходных данных и непротиворечии действующему законодательству в отечественной оценки памятников истории, архитектуры и градостроительства используются три подхода: затратный или имущественный (анализ затрат), доходный (анализ эффективности ожидаемого дохода) и сравнительный (анализ стоимости сопоставимых аналогов продаж (предложений) при их наличии с учетом возможности сопоставимости в рыночных условиях).

Для решения наиболее общей задачи – постановки объекта на баланс с отражением в бухгалтерской отчетности определяется действительная стоимость при существующем использовании, которая служит первоначальной основой (базой) для определения производных от нее стоимостей для целей страхования, аренды, приватизации и отчуждения при условии разрешенного законом, органами охраны и фондом госимущества выкупа. Моделируемые на основе трех подходов методы оценки во всех случаях должны исходить из приоритетности условий сохранности и инвестиционной привлекательности оцениваемых объектов исторического и культурного наследия.