Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Оценка величины накопленного износа.
Износ - это постепенная утрата основными средствами своей потребительной стоимости. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О). Различают три метода определения степени износа: 1. Метод разбиения на виды износа; 2. Метод срока жизни; 3. Рыночный метод. В данной работе будет использован метод разбиения на виды износа. Метод разбиения на виды износа.Представлен тремя компонентами: физический, функциональный и внешний износ. По возможности устранения бывает неустранимый, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена, и устранимый износ — затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость. Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: · физический износ; · функциональный износ; · внешний износ. Физический износ. Может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты. Функциональный износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов. Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости. По возможности устранения того или иного компонента совокупного износа различают устранимый и неустранимый износы. ü неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена; ü устранимый – затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.
Метод срока жизни.С течением времени каждое строение теряет возможность выполнять свои функции. Для определения срока жизни введены следующие понятия: Срок экономической жизни — срок, в течение которого здание приносит прибыль. На срок экономической жизни влияют: 1. экономические условия, 2. вкусы потребителей, 3. количество и качество ремонта и модернизации и т. д. Срок физической жизни — время, в течение которого здание реально существует. Эффективный возраст — основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния. Эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика. Рыночный метод. Основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов. Физическая жизнь здания– период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок экономической жизни - это срок, в течение которого здание способно приносить доход. Сроки физической и экономической жизни могут сильно отличаться - обычно ожидаемая физическая жизнь превосходит экономическую. Текущий и капитальный ремонты, а также реконструкция удлиняют как физическую, так и экономическую жизнь. Оставшийся срок экономической жизни - это оцениваемый период, в течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу. Фактический возраст - это количество лет, прошедших с момента завершения строительства (другие названия - действительный, хронологический и исторический возраст). Эффективный возраст - это возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст может быть меньше фактического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция. И наоборот, если здание эксплуатировалось плохо, его эффективный возраст может быть больше фактического. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях эксперта или оценщика.
Таблица № 6 Расчет накопленного износа оцениваемого объекта.
3.1.5 Итоговая таблица затратного подхода. Таблица № 7 Итоговая таблица затратного подхода.
Рыночная стоимость по затратному подходу = полная восстановительная стоимость – устранимый физический износ – неустранимый физический износ – внешний износ Рыночная стоимость = (1188000 – 182239 – 242012) = 763749 руб. Вывод: рыночная стоимость по затратному подходу без учета НДС составляет 901224 рублей.
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; просмотров: 306; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.145.143.239 (0.007 с.) |