Глава 2 анализ объекта оценки и его окружения.

2.1 Описание объекта недвижимости.

Таблица № 1 Описание объекта недвижимости.

 

Характеристика объекта	Возможные значения
Сегмент рынка	Жилье
Текущее использование	Жилье
Район	Смоленский
Адрес	Г. Смоленск, ул. Кловская, дом 60 кв 58
Оцениваемые права	Собственность
Обременение	Отсутствует
Площадь участка
Зона	Селитебная
Форма	Прямоугольная
Топография	Равнина
Состояние участка	Нормальное
Транспортная доступность участка	Автобус №45,10,33,6, личный транспорт, такси
Качество дорог	С твердым покрытием
Состояние дорог	Удовлетворительное
Вход	Со двора

 

Сделать выводы о местоположении объекта оценки

 

2.2.Описание местоположения объекта.

 

Таблица № 2 Описание местоположения объекта

 

Место нахождения объекта	Г. Смоленск, ул. Кловская, дом 60, кв 58
Время до центра на общественном транспорте	15 – 20 мин.
Время до центра на личном транспорте	7- 10 мин.
Расстояние до остановок общественного транспорта	30 м.
Расстояние до ближайшей автомаги­страли	1500 м
Расстояние до ж/д станции	7000 м
Типичное использование окружения	Жилье
Основной тип застройки	Жилье
Основной тип зданий	Кирпичный
Качество застройки	После 1983г.
Полнота застройки	40-80%
Этажность застройки
Социальная инфраструктура	Школа, почтовое отделение связи, фитнес- центр, автотранспортный колледж.
Экономическое местоположение
Экологическое состояние района	удовлетворительное
Социальная репутация	удовлетворительное
Природно- климатические особенности района.	Характер рельефа - спокойный. Климатические особенности: Климат умеренно-континентальный. Средняя температуры января -10, -20°С, июля 20-25°С, расчетная зимняя температура наружного воздуха -30°С, нагрузка ветровая - 23 кгс/кв. м, нагрузка снеговая -100 кгс/кв. м, количество осадков 570 - 650 мм в год, из них 70% выпадает в период с апреля по октябрь. Инженерно - геологические характеристики, включая наличие особых грунтовых условий и геологических явлений - оползней, обвалов, просадок и т.д. - отсутствуют. Инженерно - гидрогеологические характеристики - возможность подтопления отсутствует.
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, освещение.

 

2.3 Техническое описание объекта оценки.

Таблица № 3 Техническое описание объекта оценки.

 

Наименование объекта	1 - а комнатная квартира
Год постройки	1983 г.
Общая площадь однокомнатной квартиры, м^2	62 м^2
Полезная площадь, м^2	30м^2
Жилая площадь, м^2	18м^2
Этажность
Группа капитальности	I
Строительные характеристики:
Фундамент	Ленточный
Стены	Кирпичные
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Плиты
Кровля дома	Асбестоцементные листы
Полы	Деревянные
Проемы	Оконные проемы - деревянные, дверные проемы – деревянные.
Внутренняя отделка	Оштукатурены и оклеены обоями.
Фактический возраст, лет	35 лет
Нормативный срок службы, лет	150 лет
Центральное отопление	Центральное
Вентиляция	Естественная и искусственная
Горячее водоснабжение	Присутствует
Водопровод	Центральное
Канализация	Центральное
Электроосвещение	Централизованное, возле дома фонарные столбы
Стоянка для автомашин	Во дворе
Подъездные пути	С главной улицы

 

На основе проведенного обследования физический износ составляет:

1. фундамента (трещины в цокольной части здания) - 20%

2. Стены (трещины в наружной обшивке стен) – 20%

3. Перегородки (мелкие трещины) - 20%

4. Перекрытия (частичное отслоение штукатурки) – 20%

5. Кровля (ослабление креплений отдельных асбоцементных листов) - 20%

6. Проемы (мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами)-20%

7. Полы (мелкие щели между досками) - 20%

 

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

оцениваемого объекта.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка. Учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения;

2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка. Перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

Оценка земельного участка, как и любого другого объекта недвижимости, определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования, которое является:

· наиболее вероятным;

· физически возможным;

· разумно оправданным;

· соответствующим требованиям действующего законодательства;

· финансово осуществимым.

Комбинация этих факторов дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

· его целевое назначение и разрешенное использование;

· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

· ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

· существующее использование земельного участка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного.

Для целей проведения данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем вышеприведенным критериям.

Законодательно разрешенное использование.В соответствии с правоустанавливающими документами разрешенное использование участка земли определяется рамками гражданского законодательства. Предполагается, что на участок могут распространяться типичные сервитуты, регулируемые общим законодательством - такие как право проезда, право проведения коммуникаций, что, однако, не должно являться препятствием для использования участка наилучшим образом.

Физически возможные варианты использования.Такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме, рельефу земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки. Физические характеристики участка не накладывают ограничения на возможные варианты его застройки.

Варианты использования, приносящие прибыль.Юридически правомочные и физически возможные способы использования участка анализируются с целью определения, какие из них способны дать отдачу, превышающую приведенные затраты на освоение и эксплуатацию.

Доход от использования участка земли под застройку может быть получен собственником либо путем осуществления строительства с последующей продажей объекта недвижимости или сдачей его в аренду, либо путем продажи участка третьему лицу (застройщику, девелоперу), которое осуществит строительство, продажу или аренду. Как допустимый и наиболее приемлемый вариант может рассматриваться строительство объекта под жилой дом.

Обязательным условием прибыльности проекта застройки, приносящей доход, является превышение поступлений от продажи, либо суммы арендных платежей за вычетом всех эксплуатационных затрат за время эксплуатации над затратами по созданию необходимых объектов и инженерной инфраструктуры. Использование оцениваемого участка под застройку может быть признано экономически оправданным.

В соответствии с проведенным анализом выявлен лишь один способ использования земельного участка, который может рассматриваться как экономически допустимый и, следовательно, вопрос о максимально эффективном использовании может рассматриваться лишь в рамках использования участка под застройку жилого дома.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка

с улучшениями.

Законодательно разрешенное использование.В настоящее время текущие улучшения не нарушают имеющиеся законодательные ограничения.

Вариант получения разрешения на снос строений не представляется осуществимым.

Физически возможные варианты использования. Не допускается снос имеющихся улучшений и строительство на их месте новых.

Варианты использования, приносящие прибыль.Имеющиеся улучшения при текущем использовании должны обеспечивать доходность землепользования, тем самым создавать стоимость. Соотношение затрат по разным направлениям реконструкции в смысле будущего функционального использования или капитального ремонта объекта соответствует соотношению затрат на новое строительство зданий различного функционального назначения. Если затраты на реконструкцию или капитальный ремонт не выше затрат на новое строительство варианты обеспечивающие прибыль при застройке свободного земельного участка обеспечат прибыль и в случае реконструкции или капитального ремонта.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех законодательно и физически возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является наилучшим и наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Текущее состояние рынка недвижимости и тенденции его развития в районе не позволяют выражать надежду на немедленное наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с новыми улучшениями.

Таким образом, в соответствии с анализом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, наилучшим является использование его по своему назначению.

Глава 3 Расчетная часть.