Определение стоимости сравнительным подходом.

 

Сравнительный подход к оценке основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Описать последовательность применение сравнительного подхода, его понятие и сущность., выделить девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке.

 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

 

Таблица № 10

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Функциональное назначение	1-на комнатная квартира	1-на комнатная квартира	1-на комнатная квартира	1-на комнатная квартира
Цена продажи, руб
Общая площадь, м^2
Стоимость 1 м^2
Корректировка на площадь, м^2		0,93		0,93
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Финансовые условия	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на финансовые условия
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Время продажи	03.2013	03.2013	03.2013	03.2013
Корректировка на время продажи
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Местоположение	Г. Смоленск, ул Кловская, д 60,кв 58	Г. Смоленск, ул Кловская, д 15,кв 12	Г. Смоленск, ул З.Космодемьянской, д 45,кв 67	Г. Смоленск, ул М.Расковой, д 12,кв 34
Корректировка на местоположение, %			0,95	0,95
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Этажность	3/5	3/5	4/5	5/5
Корректировка на этажность			0,95	0,95
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Техническое состояние	хорошее	Хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка на техническое состояние
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Наличие удобств: 1) отопление	центральное	центральное	Центральное	центральное
Корректировка на удобства №1
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
2) вид сан. узла	совмещенный	совмещенный	совмещенный	раздельный
Корректировка на удобства №1				0,95
Скорректированная стоимость, руб./ м^2   3) наличие домофона	Есть	Есть	есть	есть
Корректировка на удобства №3
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Корректировка на отсутствие горячей воды
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Средняя скорректированная стоимость, руб./ м^2

 

Вывод: таким образом рыночная стоимость 1 вк.м однокомнатной квартиры, рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 36555 руб.

 

 

Таблица № 11 Итоговая таблица сравнительного подхода.

 

Наименование	Площадь, м^2	Средняя скорректированная стоимость, руб./ м^2	Рыночная стоимость, руб.
1 –на комнатная квартира

 

Вывод: таким образом рыночная стоимость 1 вк.м однокомнатной квартиры, рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 1096650 руб.

3.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает деятельность рынка как такового при наличии определенного баланса между спросом и предложением. При этих условиях возможно выведение средней цены, или каких – либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении ито­говой стоимости.

Таблица №12(%)

Показатели	Затратный подход	Сравнитель­ный подход	Доходный подход
Достоверность информации
Полнота информации
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
Способность учитывать конъюнкту­ру рынка
Способность учитывать размер, ме­стоположение, доходность объекта
Допущения, принятые в расчетах
Весовые показатели достоверности метода оценки	0,10	0,80	0,10

 

Стоимость объекта определяется по формуле:

V=V₁*Q₁+ V₂*Q₂ +V₃*Q₃,[1]

где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V₁, V₂, V₃- стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, сравнительного подхода и доходного подхода соответственно, руб.;

Q₁, Q₂, Q_{3 -} средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, доходного подхода и сравнительного подхода соответственно.

V = (763749*0,1) + (645283*0,8) + (1096650*0,1)= (702266) 702 300руб.

Вывод: таким образом, рыночная стоимость однокомнатной квартиры в г. Смоленск составляет 702 300 руб.

 

 

 

 

Список основной литературы.

 

1. Федеральный закон “Об оценочной деятельности в РФ ”. № 135-Ф3, М., 1998г. с изменениями.

2. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519

3. Александров В. Т. Ценообразование в строительстве. С-П. 2001 г.

4. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.,1994.

5. Гранова И. В. Оценка недвижимости. С-П. 2001 г.

6. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости. М., 1995.

7. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические

аспекты. М., 1997.

8. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. С - Пб., 1995.

9. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. Под

редакцией д.э.н. В Рутгайзера.М.,1998.

10. Грибовский С. В. Методы капитализации дохода. Курс лекций. С.-Пб., 1997.

11.Грязнова А.Г.Оценка недвижимости.,М, 2003г

12.Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.2002г.

13.Федотова М.А.Оценка недвижимости, М. 2003г