Взаимодействие трех ветвей власти при регулировании недвижимости

 

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное Собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства — положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции. В частности, в компетенцию Московской Городской Думы входят следующие правомочия по регулированию имущественных отношений:

• установление порядка управления и распоряжения собственностью города Москвы, в том числе порядка ее отчуждения и оформления прав собственности на территории города;

• установление порядкаиспользования и охраны объектов культурного наследия;

• введение и отмена налогов на недвижимое имущество, установление порядка их взимания и предоставления льгот по ним;

• установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение правовых актов по вопросам, отнесенным к ведению города федерального значения и регулирующим отношения собственности;

• установление общего порядка проведения инвестиционной политики при реконструкции, реставрации и стро­ительстве объектов муниципальной и государственной собственности города Москвы;

• установление порядка использования, охраны, контроля за использованием и охраной земли, отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки, предоставления земель в аренду, оформления прав аренды земельных участков;

• установление земельных налогов, порядка их взимания и порядка предоставления льгот по ним;

• установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение земельного законодательства; осуществление контроля за соблюдением на территории города законодательства о собственности и земельным отношениям.

В последние годы Федеральным Собранием РФ приняты следующие основные законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года, N 52-ФЗ

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, N 191-ФЗ

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года, N 137-ФЗ

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, N 189-ФЗ

5. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 года, N 73-ФЗ

6. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 года, N 201-ФЗ

7. Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 года, N 118-ФЗ

8. Федеральный закон от 22 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

9. Федеральный закон РФ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 года, N 93-ФЗ

10. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

11. Федеральный закон Российской Федерации от 21 декабря 2009 г. N 334-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

12. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

13. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

14. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года, N 135-ФЗ

15. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года, N 214-ФЗ

16. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от16 июля 1998 года, N 102-ФЗ

17. Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" от 17 июля 2001 г.;

18. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 4 июля 1991 г.;

19. Закон РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" от 3 июля 1991 г.;

20. Федеральный закон "О приватизации государствен­ного имущества и об основах приватизации муниципального имущества Российской Федерации" от 23 июля 1997 г..

21. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в российской федерации» от 6 октября 2003 года, N 131-ФЗ;

22. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

23. Федеральный закон от 27 декабря2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»;

24. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

25. Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»

26. Федеральный закон от 27 мая 1996 г. № 57-ФЗ «О государственной охране»

27. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»

28. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»

29. Постановление Правительства Российской Федерации «О государственном земельном контроле» от 15 ноября 2006 года, N 689

30. Постановление Правительства Российской Федерации «О федеральной целевой программе "Жилище"на 2002-2010 годы» от 17 сентября 2001 года, N 675

31. Постановление Правительства Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд».

32. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении #M12293 0 901758494 3792932933 2736860970 350840744 2697443001 2483551668 3154 84 731286757Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»#S»»2»2 от 8 апреля 2000 года, N 316

 

Обратим внимание на тот факт, что каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная), в том или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании на рынках недвижимости.

Приведенная ниже Таблица 12 иллюстрирует такое участие трех ветвей власти на примерах распределения их активности в рамках приведенных выше организационно-правовых и организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости.

Характерным при этом является активное взаимодействие властей с негосударственными структурами при осуществлении ряда регулирующих функций, в частности:

· при учете и информационном обеспечении участников рынка (статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных, геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты и т.д.),

· при разработке системы стандартов (высшего профессионального образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.),

· при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг,

· при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услуг профессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.

 

 

Таблица 12 – Механизмы государственного регулирования: три ветви власти и взаимодействия с негосударственными структурами.

 

Механизмы государственного регулирования	Формы участия негосударственных структур
Законодательная власть Развитие законодательной базы рынка недвижимости. Развитие законодательной базы управления недвижимостью. Аналитическая деятельность и инициирование новых законов. Исполнительная власть Развитие нормативной базы регулирования на рынках и в управлении недвижимостью. Инициирование новых законов. Разграничение между уровнями гос. и муниципальных собственников. Регистрация недвижимости и сделок. Лицензирование профессиональной деятельности. Разработка: концепций и программ управления, приватизации; методик расчета эффективности, оценки, стартовых цен, условий аукционов, аренды, договоров пользования природными ресурсами, объектами-памятниками и др.	Участие в развитии инфраструктуры рынка недвижимости. Оказание управленческих услуг. Профессиональное обслуживание участников рыночных операций: риэлтерская и оценочная деятельность, консалтинг, проектные работы, аудит, менеджмент и маркетинг и др. Участие в подготовке и обсуждении законодательной и нормативной базы рынка и управления недвижимостью. Создание ассоциаций и обеспечение качества профессиональной работы на рынках недвижимости и управления Установление соответствий с международными стандартами профессиональной деятельности. Повышение квалификации кадров профессиональных участников рынков недвижимости и управленческих услуг. Создание общественного мнения. Участие в инициации новых законов.
Разделение и взаимодействие государственных и негосударственных структур, в т.ч.: при учете и информационном обеспечении участников рынка (кадастры, статистика, инвентаризация, аналитика), при разработке системы стандартов (образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности), при контроле качества услуг и осуществлении санкций, при страховании от ошибок и ненадлежащего качества профессиональной деятельности и др.
Судебная власть Арбитраж при имущественных спорах. Принятие решений о банкротстве и установлении арбитражного управления Рассмотрение апелляций. Участие в принятии санкций. Инициирование новых законов.

 

 

Приложение А – Пример анализа рынка недвижимости

Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Краснодара [1] в IV квартале 2012 года (выполнен на основе с айта агенства недвижимости «Краснодарская недвижимость» http://realty.south.ru )

Для определения уровня цен на объекты коммерческого назначения города Краснодара нами были исследованы предложения о продаже зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов, кафе и т.п., которые были представлены продавцами в IVквартале 2012 года на открытом конкурентном рынке города Краснодара.

Самая дорогая недвижимость нежилого назначения расположена в районе Центра: среднее значение цены 1 кв.м. общей площади составило 69 931 руб.

На втором месте – район ФМР и ЧМР: среднее значение цены 1 кв.м. равно 62 506 руб. и 60 612 руб. соответственно.

Район КМР по уровню цен на нежилую недвижимость занял 3 место: цена 1 кв.м. составила 51 444 рублей.

В диапазоне от 44 до 49 тыс. руб. за 1 кв.м. общей площади выставляются на продажу нежилые объекты, расположенные:

- ЮМР - 49 808 руб./1 кв.м.

- КСК-ХБК-СБС - 47 078 руб./1 кв.м.

- ПМР, Аэропорт - 46 942 руб./1 кв.м.

- ККБ, ЗИП и 40 лет Победы - 46 624 руб./1 кв.м.

- ГМР, ТЭЦ - 44 228 руб./1 кв.м.

- СМР, МХГ, СХИ - 44 154 руб./1 кв.м.

- Мосты, Табачная фабрика, ШМР - 44 0 руб./1 кв.м.

 

 

Минимальная цена 1 кв.м. оказалась в следующих районах города:

- Ростовское шоссе и улица Российская - 39 815 руб./1 кв.м.

- Авиагородок, ЖМР - 34 976 руб./1 кв.м.

- Пригород - 23 801 руб./1 кв.м.

 

Если сравнивать уровень цен на недвижимость нежилого назначения с уровнем цен предыдущих периодов, то необходимо отметить, что в большинстве районов города цена на объекты изменились различным способом: в одних районах наблюдается подорожание, а в других – удешевление. Изменение среднего значения цены 1 кв.м. по районам города представлено в таблице:

 

Район города	Среднее значение цены 1 кв.м.
4 квартал 2012 года	3 квартал 2012 года	2 квартал 2012 года	1 квартал 2012 года	4 квартал 2011 года
Центр	69 931	73 664	69 878	67 448	68 816
Мосты, Табачная фабрика, ШМР	44 032	44 637	39 498	51 210	45 698
ККБ, ЗИП и 40 лет Победы	46 624	48 921	41 038	44 936	42 337
ЧМР	60 612	69 608	59 146	54 968	56 861
ФМР	62 506	58 283	59 818	53 261	57 218
Ростовское шоссе и улица Российская	39 815	39 802	38 424	48 422	43 000
ГМР, ТЭЦ	44 228	39 756	46 290	48 083	50 937
ЮМР	49 808	52 282	50 641	49 779	52 720
КМР	51 444	49 988	42 808	47 942	43 154
СМР, МХГ, СХИ	44 154	38 040	35 607	42 612	41 682
КСК-ХБК-СБС	47 078	38 313	38 866	45 320	43 149
Авиагородок, ЖМР	34 976	45 964	39 839	36 961	39 770
ПМР, Аэропорт	46 942	47 185	39 852	46 394	41 867
Пригород	23 801	25 058	24 411	31 857	32 739

 

В среднем, по городу, независимо от местонахождения и типа нежилой недвижимости, объекты в настоящее время выставляются на продажу за 54 168 руб. за 1 кв.м. общей площади, что почти на 1,5 % дороже уровня цен 4 квартала 2011 года. Цена 1 кв.м. варьируется в диапазоне от 5 625 руб. до 254 237 руб. Статистические показатели цены 1 кв.м. представлены на рисунке:

 

 

Больше всего предложений о продаже объектов коммерческого назначения оказалось в следующих районах города:

- Центр - 25%

- ЧМР - 11%

- ККБ, ЗИП и 40 лет Победы - 11%

- ФМР - 9%

- Ростовское шоссе и улица Российская - 7%

- ЮМР - 6%

- КМР - 5%

- Авиагородок, ЖМР - 5%

Менее 5 % предложений приходится на следующие районы города:

- СМР, МХГ, СХИ - 4%

- ПМР, Аэропорт - 4%

- Пригород - 4%

- КСК-ХБК-СБС - 3%

- Мосты, Табачная фабрика, ШМР - 2%

- ГМР, ТЭЦ - 2%

 

На стоимость коммерческой недвижимости оказывают влияние не только местоположение объекта и его фактическое состояние, но и функциональное использование недвижимости.

Самая дорогая недвижимость из нежилой – это торговая. Среднее значение 1 кв.м. общей площади магазинов по городу Краснодару составило 54 356 руб. По сравнению с 3 кварталом 2012 года, данный тип недвижимости подешевел на 1,6 %.

На втором месте – «прочая коммерция», которая выставляется на продажу, в среднем, из расчета 47 709 руб./1 кв.м. За последние три месяца она подешевела на 8 %.

 

 

Офисная недвижимость выставляются на продажу за 45 484 руб./кв.м.(+ 4,6 %), а производственно-складская недвижимость – 43 013 руб. (+ 2,1 %).

 

Тип недви- жимости	4 кв	1 кв	2 кв	3 кв	4 кв	1 кв	2 кв. 2012.	3 кв	4 кв. 2012.
Торговая
Офисная
Производ- ственно- складская
Прочая коммерция

 

В настоящее время 30 % предложений о продаже приходится на офисные помещения, а 26 % принадлежит магазинам. Количество предложений о продаже помещений и зданий которые возможно использовать под любой вид деятельности по усмотрению собственника (т.н. «прочие коммерческие объекты») составило 25 %. На долю производственно-складской недвижимости приходится 20 % предложений.

 

 

Более подробная информация о стоимости нежилых помещений города Краснодара в IVквартале 2012 года по районам и по типам недвижимости представлена в таблице:

 

Район города	Показатели	Магазины	Офисы	Производственно- складские	Прочая коммерция
Центр	среднее	80 822	66 403	57 191	66 963
минимальное	22 000	21 173	15 152	12 500
максимальное	254 237	196 429	112 500	213 333
Итого среднее				69 931
ЮМР	среднее	58 215	48 382	45 873	45 387
минимальное	24 285	20 000	13 500	20 000
максимальное	136 364	82 500	75 000	81 081
Итого среднее				49 808
ФМР	среднее	72 061	59 552	56 020	57 789
минимальное	19 000	19 658	15 909	16 000
максимальное	153 846	100 000	100 000	129 032
Итого среднее				62 506
СМР, МХГ, СХИ	среднее	42 732	37 350	48 988	48 289
минимальное	15 000	18 750	12 000	16 204
максимальное	80 000	111 364	98 000	142 857
Итого среднее				44 154
ЧМР	среднее	74 030	57 429	37 780	64 651
минимальное	16 818	18 841	12 000	29 167
максимальное	160 000	150 000	85 714	152 174
Итого среднее				60 612
ГМР, ТЭЦ	среднее	50 299	43 569	38 290	41 354
минимальное	25 000	35 000	21 875	12 500
максимальное	100 000	58 528	55 556	87 719
Итого среднее				44 228
ПМР, Аэропорт	среднее	53 398	39 701	46 262	47 513
минимальное	10 667	25 114	5 625	28 571
максимальное	84 444	74 468	180 000	83 000
Итого среднее				46 942
КМР	среднее	59 786	45 412	52 397	50 128
минимальное	17 000	10 000	9 667	12 136
максимальное	151 163	125 000	208 333	108 844
Итого среднее				51 444
КСК-ХБК-СБС	среднее	54 532	44 158	46 050	51 831
минимальное	25 000	14 002	12 562	26 400
максимальное	92 500	86 667	129 412	80 000
Итого среднее				47 078
Мосты, Табачная фабрика, ШМР	среднее	43 477	45 893	44 356	39 942
минимальное	30 000	23 000	10 667	33 333
максимальное	57 143	67 568	126 984	48 611
Итого среднее				44 032
ККБ, ЗИП и 40 лет Победы	среднее	51 797	47 559	38 171	45 494
минимальное	20 870	14 000	12 329	12 500
максимальное	117 647	155 000	70 833	155 087
Итого среднее				46 624
Ростовское шоссе и улица Российская	среднее	41 300	38 704	33 535	44 285
минимальное	17 000	18 171	13 250	10 000
максимальное	84 218	81 818	65 000	155 085
Итого среднее				39 815
Авиагородок, ЖМР	среднее	32 711	32 675	38 029	37 521
минимальное	10 000	20 000	18 571	16 667
максимальное	62 500	72 727	66 000	116 667
Итого среднее				34 976
Пригород	среднее	45 826	29 989	19 243	26 781
минимальное	34 459	10 000	6 000	16 667
максимальное	60 000	37 778	56 250	37 719
Итого среднее				23 801

 

[1] http://realty.south.ru/art.php?id=397