Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Расчёт затрат на восстановление (восстановительной стоимости)
В рамках курсовой работы затраты на восстановление (восстановительную стоимость) объекта оценки необходимо определить методом сравнительной единицы. Затраты на восстановление (восстановительная стоимость) объекта определяются по формуле
ВС = ВС1969 И1984 К1984 И1991 К1991 Кд.о × Пп × КНДС, (2)
Расчёт затрат на восстановление (восстановительной стоимости) здания может быть представлен в виде таблицы 4.2.
Таблица 4.2 − Расчёт затрат на восстановление (восстановительной стоимости) объекта оценки
Продолжение таблицы 4.2
Расчёт прибыли предпринимателя. Для целей курсовой работы может быть использована методика определения прибыли предпринимателя, предложенная Д. Д. Кузнецовым и Е. С. Озеровым. Для расчёта использовать данные СНиП 1.04.03-85* часть II «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»: для определения продолжительности строительства здания, аналогичного объекту оценки; распределения капитальных затрат по месяцам (кварталам). Методика основывается на предположении, что: − инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, с аналогичной нормой отдачи; − денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту; − прибыль предпринимателя может быть оценена по формуле
, (3) где ПП – прибыль предпринимателя; С – сумма всех издержек; Сальт – альтернативные издержки. Расчёт прибыли предпринимателя может быть представлен в виде таблицы 4.3.
Таблица 4.3 – Расчёт прибыли предпринимателя
Определение накопленного износа. При определении накопленного износа учитываются физический, функциональный и внешний виды износа.
Физический износ (устаревание) – потеря стоимости в результате использования объекта, изнашивания, разрушения, увеличения стоимости обслуживания и воздействия прочих физических факторов. Функциональный износ (устаревание) – потеря стоимости объекта собственности, связанная с невозможностью, либо не в полном объёме выполнять изначально предназначенные функции. Данный вид износа связан с такими факторами, как конструкционные недостатки, устаревшая архитектура, удобства планировки и т.д. Экономический (внешний) износ – связан с потерей стоимости, вызванной внешними факторами, не зависящими от объекта собственности. Для целей курсовой работы величину накопленного износа определить методом разбиения, который заключается в учёте всех видов износа. Накопленный физический износ определить в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Расчёт исправимого физического износа может быть представлен в виде таблицы 4.4.
Таблица 4.4 – Расчёт исправимого физического износа
Расчёт неустранимого физического износа короткоживущих элементов может быть представлен в виде таблицы 4.5.
Таблица 4.5 – Расчёт неисправимого физического износа короткоживущих элементов
Расчёт неустранимого физического износа долгоживущих элементов может быть представлен в виде таблицы 4.6.
Таблица 4.6 – Расчёт неисправимого физического износа долгоживущих элементов
Расчёт общего физического износа объекта оценки может быть выполнен в виде таблицы 4.7.
Таблица 4.7 – Общий физический износ
При определении величины функционального износа отдельно выполнить расчёт устранимого и неустранимого износа. Функциональный износ считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым. Величина устранимого функционального износа определяется затратами на его устранение. Расчёт может быть представлен в виде таблицы 4.8.
Таблица 4.8 – Определение величины устранимого функционального износа
Стоимость неустранимого функционального износа, вызванная несоответствием конструктивного решения современным стандартам, может быть определена капитализацией потерь в арендных платежах либо капитализацией сверхнормативных расходов на содержание объекта оценки. Метод прямой капитализации рассмотрен ниже. Внешний экономический износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов, законодательных условий, финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и другие. Расчёт внешнего износа осуществить любым доступным методом: методом парной продажи; методом капитализации потерь в арендных платежах; методом срока жизни. Если величина всей совокупности видов накопленного износа превышает 50% полной восстановительной стоимости объекта оценки, используется следующая формула для расчёта:
1 – Ин = (100 – Иф) × (100 – Ифунк) × (100 – Ив), (4)
где Ин – величина накопленного износа; Иф – физический износ; Ифунк – функциональный износ; Ив – внешний износ.
Определение стоимости земельного участка. В виду неразвитости рынка земельных участков, допускается определение стоимости земельного участка любыми возможными методами. Наиболее доступными являются метод прямой капитализации и метод остатка.
Расчёт рыночной стоимости земельного участка методом остатка может быть представлен в виде таблицы 4.9.
Таблица 4.9 – Расчёт рыночной стоимости земельного участка
Продолжение таблицы 4.9
Итоговый расчёт стоимости объекта оценки затратным подходом может быть представлен в виде таблицы 4.10.
Таблица 4.10 – Общая стоимость объекта оценки по затратному подходу составит
Сравнительный подход При оценке недвижимости сравнительным подходом используются метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Выбор метода оценки студентом осуществляется самостоятельно исходя из имеющихся данных. Метод прямого сравнительного анализа продаж. При использовании данного метода необходимо провести выбор объектов аналогов. Характеристики объектов-аналогов могут быть представлены в виде таблицы 4.11.
Таблица 4.11 − Характеристика объектов-аналогов*
Продолжение таблицы 4.11
*могут быть использованы другие характеристики, отражающие особенности сегмента рынка рассматриваемого в курсовой работе (они соответствуют элементам сравнения, выделяемым в таблице 4.12).
Стоимость объекта оценки провести в два этапа. Вначале определяется стоимость единицы сравнения (как правило, 1 м2), а затем стоимость всего объекта оценки по формуле
V= S C, (5)
Расчёт стоимости 1 м2 площади объекта оценки может быть представлен в виде таблицы 4.12.
Таблица 4.12 – Определение стоимости объекта оценки методом сравнительных продаж
Продолжение таблицы 4.12
В курсовой работе могут использоваться иные элементы сравнения и корректировки. Все вносимые корректировки должны быть обоснованы. Способы расчёта корректировок представлены в работе. Метод валового рентного мультипликатора. При использовании данного метода необходимо провести выбор объектов-аналогов. В отличие от предыдущего метода определения стоимости, необходимы дополнительные сведения о величине продуцируемого данным объектом оценки денежного потока (рентного дохода). Стоимость объекта оценки определяется по формуле
Vоо = Др × ВРМ, (6)
Расчёт валового рентного мультипликатора можно представить в виде таблицы 4.13.
Таблица 4.13 – Определение валового рентного мультипликатора
Доходный подход
При оценке недвижимости доходным подходом используются метод дисконтированных денежных потоков (при нестабильных потоках) и метод прямой капитализации (при равновеликом потоке доходов). Выбор метода оценки студентом осуществляется самостоятельно исходя из имеющихся данных. Выполняя оценку доходным подходом, необходимо помнить следующие теоретические положения: 1. Доход, который генерирует недвижимость, следует относить к обеим её частям: и к земле, и к улучшениям. 2. Доход, относимый к улучшениям, имеет две составляющие – доход на капитал и доход для возврата (возмещения) капитала. 3. Доход, относимый к земле, представляет собой доход только на капитал. 4. Доход от улучшений присутствует в общем доходе только в процессе экономической жизни этих улучшений и зависит от их остаточной стоимости, а доход, относимый к земле, постоянен и неограничен во времени. 5. Доход для возврата (возмещения) первоначальных инвестиций формируется только на базе стоимости улучшений, являющихся изнашиваемым активом. 6. Совокупный годовой доход собственника состоит из суммы доходов, которые генерируют земля, улучшения, и фонда возмещения. Метод прямой капитализации. При использовании метода прямой капитализации стоимость объекта оценки определяется по формуле
, (7)
Ставка капитализации (R) может быть определена любым методом. Обоснование выбора метода должно быть представлено в курсовой работе. Наиболее часто используется метод определения коэффициента капитализации с учётом возмещения капитальных затрат:
R = Ron + Rof, (8)
Ставка дохода на капитал (Ron) строится методом кумулятивного построения:
Ron = R f + П1 + П2 + П3, (9)
Более подробно премии за риск описаны в разделе «метод дисконтированных денежных потоков». Норма возврата капитала (Rof) определяется одним из трёх методов: 1. Метод Инвуда – метод возврата капитала за счёт доходов при формировании фонда возмещения со ставкой процента, равной ставке дохода на капитал (инвестиции):
R = R Y + SFF(n, Y), (10)
где SFF – фактор фонда возмещения; Y = Ron (ставка дохода на инвестиции).
Метод используется для оценки активов, генерирующих постоянный по величине поток доходов. 2. Метод Ринга. В этом методе возврат капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине изнашиваемой части первоначальных инвестиций:
R = Ron + 1/ n, (11)
где n – оставшийся срок экономической жизни.
3. Метода Хоскольда занимает промежуточное место среди двух вышеназванных методов. Для него характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента:
R = R Y + SFF(n, Yf), (12)
где Yf – безрисковая ставка процента.
Расчёт стоимости объекта оценки методом прямой капитализации может быть выполнен в виде таблицы 4.14.
Таблица 4.14 – Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации
Продолжение таблицы 4.14
Метод дисконтированного денежного потока. Определение рыночной стоимости объекта оценки провести в следующей последовательности: 1. Составить прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости (в прогнозный период). 2. Определить величину стоимости объекта оценки на конец прогнозного периода (стоимость реверсии). 3. Определить ставку дисконта одним из методов (метод кумулятивного построения; метод сравнения альтернативных инвестиций; метод выделения; метод мониторинга). 4. Произвести приведение будущей стоимости доходов в прогнозный период и стоимости реверсии к текущей стоимости (четвёртая функция денежной единицы). Определить величину стоимости объекта оценки методом дисконтированного денежного потока путём суммирования текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии. При определении ставки дисконта методом кумулятивного построения используется следующая формула:
R = R f + П…, (13)
Обоснование выбора премий за риск должно быть отражено в курсовой работе. Премия за риск вложения в объект недвижимости (вероятность потери потребительской стоимости объекта недвижимости в результате воздействия определённых факторов). Для расчёта величины премии могут быть использованы данные таблицы 4.15.
Таблица 4.15 – Премии за риск вложений в объект недвижимости
Премия за низкую ликвидность (поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора). Премия за инвестиционный менеджмент (учёт сложности управления объектом недвижимости как объектом инвестиций). Премия за инфляционный риск (вероятность неожиданных изменений темпов инфляции). Расчёт величины стоимости объекта оценки методом ДДП может быть представлен в виде таблицы 4.16.
Таблица 4.16 – Определение величины стоимости объекта оценки методом ДДП
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-01-25; просмотров: 551; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.141.100.120 (0.099 с.) |