Изменение договора социального найма жилого помещения

По общему правилу, изменение договора социального найма жилого помещения допускается только с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев прямо указанных в законе.

В соответствии со ст. 452 ГК соглашение об изменении договора социального найма должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, т.е. в простой письменной форме.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Хотя среди оснований изменения договора социального найма ЖК прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору, однако с учетом норм ГК следует признать возможность такого изменения. Так, в соответствии с п. 9 ст. 156 ЖК граждане, признанные малоимущими, освобождаются от внесения платы за наем жилого помещения по договору социального найма. Однако, если в последствии материальное положение таких граждан изменится так, что они перестанут быть малоимущими, то в договор социального найма необходимо будет внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить оплату и за наем жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 82 ЖК если граждане, проживающие в одной коммунальной квартире, по отдельным договорам найма, объединились в одну семью, то они вправе требовать заключения единого договора найма с одним из них на все, занимаемое семьей жилое помещение. Изменение договора найма возможно, если они уже объединились в одну семью, если же они только собираются объединиться, то они не могут требовать заключения единого договора. Для заключения единого договора требуется согласие всех совершеннолетних членов семей нанимателей по обоим договорам. Отсутствие согласия кого-нибудь из членов семьи не может быть оспорено в судебном порядке. Правило ст. 82 ЖК об изменении договора социального найма не применяется, если одна из объединившихся сторон занимает служебное жилое помещение или пользуется жилым помещением по договору коммерческого найма.

В соответствии с п. 2 ст. 82 ЖК каждый дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя, получив на это согласие всех дееспособных членов семьи и наймодателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя или его выезда на другое постоянное место жительства любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. В случае смерти нанимателя, если в жилом помещении не осталось других дееспособных членов семьи, договор социального найма может быть заключен с несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет с согласия его попечителя, от имени малолетнего до 14 лет такой договор может быть заключен опекуном.

В соответствии с ч. 3 ст. 88 ЖК если в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего семья нанимателя может быть признана нуждающейся в жилом помещении, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на каждого члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции. В таких случаях изменение договора социального найма не происходит. Прежний договор расторгается и заключается новый на предоставленное помещение.

Часть 4 ст. 88 ЖК предусматривает исключение из этого правила, предоставляя нанимателю право после проведения капитального ремонта или реконструкции дома вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась. В этом случае в договор социального найма должны быть внесены изменения в части объекта договора.

Новый ЖК не предусматривает возможности раздела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Очевидно, такой запрет объясняется стремлением законодателя избежать появления новых коммунальных квартир.