Расторжение договора об установлении права застройки

 

П. 3 ст. 300.6 ГК РФ главы 20.1 "Право застройки" в редакции Проекта ГК РФ содержит только одно основание расторжения договора об установлении права застройки - существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Однако стоит отметить сложность применения указанного основания, поскольку для расторжения договора необходимо доказать совокупность следующих обстоятельств:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом существующая на данный момент судебная практика исходит из недопустимости расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ в связи с финансовым кризисом, неблагоприятной экономической ситуацией и высоким уровнем инфляции. В частности, судами отмечается, что "сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию" (Определение ВАС РФ от 05.08.2011 N ВАС-9569/11. См. также: Определения ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8602/10, от 27.04.2010 N 2912/10, Постановления ФАС Московского округа от 15.09.2010 N КГ-А40/10258-10, ФАС Уральского округа от 15.03.2011 N Ф09-697/11-С5, ФАС Центрального округа от 14.09.2011 по делу N А23-4027/10Г-16-244, от 23.12.2010 по делу N А14-2954/2010/79/6).

Обращаем внимание, что в случае расторжения договора об установлении права застройки собственник земельного участка может потребовать от лица, ранее располагавшего таким правом, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения за его счет (п. 3 ст. 300.6 ГК РФ в редакции Проекта).

 

Односторонний отказ от исполнения договора

Об установлении права застройки

 

Положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие право застройки и договор об установлении этого права, не предусматривают, но и не запрещают сторонам данного договора предусмотреть основания одностороннего отказа от его исполнения.

Такая возможность закреплена в ст. 450.1 в редакции Проекта ГК РФ.

Фактически она отражает правовую позицию Президиума ВАС РФ, согласно которой отказ от исполнения договора является односторонним действием, направленным на прекращение договорных отношений, а расторжение договора возможно по соглашению сторон или на основании решения суда. Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно упоминания об этом в соглашении сторон (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655).

Указанное условие является невыгодным для застройщика, поскольку оно представляет собой дополнительное основание прекращения договора об установлении права застройки.

 

Сервитут

 

Проектом ГК РФ существенно реформируется институт права ограниченного пользования объектом недвижимости - сервитут.

Глава 20.2 ГК РФ в редакции Проекта содержит более детальное регулирование отношений, связанных с сервитутами, чем в действующем законодательстве (Гражданском и Земельном кодексах РФ).

В частности, в этой главе указывается, что сервитут может быть установлен между собственниками господствующей и служащей вещи. В то же время в соответствии с п. 6 ст. 301 ГК РФ в редакции Проекта установления сервитута вправе требовать также обладатели вещных прав, имеющие правомочия пользования и владения служащей и (или) господствующей вещью.

Важно отметить, что в отличие от действующей редакции Гражданского кодекса РФ (п. 1 ст. 274 ГК РФ), Проект ГК РФ содержит закрытый перечень видов сервитутов, запрещая создание новых (п. 5 ст. 301 и § 2 гл. 20.2 ГК РФ в редакции Проекта).

Согласно п. 4 ст. 301.1 ГК РФ в редакции Проекта в соглашении или судебном решении, предусматривающем установление сервитута, должны быть указаны следующие условия:

- вид сервитута;

- условия его осуществления (место в границах служащей вещи и время, периодичность);

- размер платы за сервитут.

Особо оговаривается, что соглашение о сервитуте должно быть составлено в форме единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении сервитута.

По общему правилу сервитуты должны быть возмездными. Безвозмездные возможны, однако Проект ГК РФ подчеркивает, что к ним не могут относиться сервитуты, которые установлены для осуществления предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 301.2 ГК РФ в редакции Проекта).

Статья 301.2 ГК РФ в редакции Проекта предполагает свободное определение платы за сервитут. Она может иметь денежное или иное выражение, может быть как единовременной, так и осуществляемой в виде периодических платежей. В отношении последних Проект ГК РФ разрешает пересмотр суммы, не закрепленной соглашением сторон, каждые пять лет. При этом размер платы, предусмотренный в соглашении об установлении сервитута или в соответствующем судебном решении, должен указываться в записи в ЕГРП.

Действующий Гражданский кодекс РФ не допускает существования срочных вещных прав. Проект ГК РФ не считает это невозможным (см. соответствующие нормы об ипотеке, праве застройки и пр.), хотя сервитут в Проекте ГК РФ по общему правилу признается бессрочным, если иное не предусмотрено Кодексом (п. 1 ст. 221, п. 3 ст. 301 ГК РФ в редакции Проекта).

Следует отметить, что Проект ГК РФ во многих нормах прямо или косвенно указывает на недопустимость такой правовой конструкции, как публичный сервитут, предусмотренный в ст. 23 ЗК РФ. К примеру, в п. 2 ст. 301 Проекта ГК РФ говорится, что сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц. Согласно п. п. 1 и 6 ст. 301 Проекта ГК РФ сервитут может быть установлен только в интересах собственника господствующего участка (соответствующего здания, строения и т.п.) или иного обладателя вещного права на объект недвижимости.

Таким образом, в случае принятия Проекта ГК РФ и сохранения положений Земельного кодекса РФ о сервитутах может возникнуть коллизия упомянутых норм.

Проект ГК РФ не предусматривает основания для установления и прекращения сервитута по давности, однако обстоятельство длительного неиспользования может служить одним из доказательств того, что необходимость в существовании сервитута отпадает. И наоборот, длительное использование чужой недвижимой вещи может быть основанием для установления сервитута как в судебном порядке, так и через достижение соглашения с собственником служащего участка.

Из Проекта ГК РФ неясно, каково соотношение приведенных в нем положений о сервитутах с положениями, содержащимися в Земельном (ст. 23) и Лесном (ст. ст. 9, 38) кодексах РФ, а также в ряде федеральных законов. Например:

- ст. 38 Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- ст. 26 Федерального закона от 10.01.1996 N 4-ФЗ "О мелиорации земель";

- ст. 15.2 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- ст. 8 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Буквальное толкование нормы п. 5 ст. 301 Проекта ГК РФ приводит к выводу о том, что установление другими кодексами и федеральными законами иных видов сервитутов, помимо указанных, не допускается. Однако объем предоставляемых прав по каждому сервитуту может уточняться федеральными законами.

Проект ГК РФ предусматривает оценочные основания установления и прекращения сервитутов, не предписывая соблюдения строгих критериев для возникновения этих правоотношений. Однако нормы гл. 20.2 Проекта ГК РФ дают некоторые ориентиры, позволяющие определить необходимость установления сервитута или же его прекращения. Так, из п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ следует, что установление сервитута не должно лишать собственника служащего участка правомочия владения, пользования и распоряжения им. В п. 2 ст. 301.1 Проекта ГК РФ говорится о том, что осуществление сервитута должно происходить наименее обременительным для собственника служащей вещи способом, позволяющим использовать ее по назначению, и с причинением собственнику служащей вещи наименьшего неудобства.

Проект ГК РФ также не допускает возложения на собственника служебной вещи каких-либо положительных обязанностей, выражающихся в совершении действий в пользу управомоченного лица (п. 2 ст. 301.1) <*>.

--------------------------------

<*> Обращаем внимание на то, что наименование данного пункта является следствием опечатки, поскольку в порядковом выражении этот пункт 3-й.

 

В п. 3 ст. 301.1 Проекта ГК РФ <*> предусматривается запрет на действия управомоченного лица, которые производят в служащей вещи изменения, превышающие требования необходимого для осуществления сервитута. Данное правило является оценочным и неопределенным, что вкупе с исключительно судебным урегулированием споров об осуществлении прав по сервитутам не будет способствовать установлению прочных и стабильных правоотношений между соседями.

--------------------------------

<*> Обращаем внимание на то, что наименование данного пункта является следствием опечатки, поскольку в порядковом выражении этот пункт 4-й.

 

Абзац 2 п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ запрещает установление такого сервитута, который затруднит использование служащей вещи настолько, что она утратит свое назначение. Однако толкование этой нормы будет в большой степени зависеть от позиции суда и конкретных обстоятельств дела, что, возможно, не всегда оправданно.

Таким образом, данная норма вводит "верхнюю границу" оснований для установления сервитута. "Нижнюю" фиксирует положение п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ, указывающее, что сервитут необходим, если без него использование господствующего участка невозможно. Суд должен определить, находятся ли отношения соседей по использованию своих объектов недвижимости в некоем коридоре, ограниченном невозможностью для каждого из них осуществлять право пользования этими объектами.

Такие же оценочные и неопределенные границы установлены для прекращения сервитута (п. п. 2 и 4 ст. 301.5 Проекта ГК РФ). При этом их нарушение признается достаточным основанием для прекращения сервитута (п. п. 2 и 4 ст. 301.5 Проект ГК РФ). Однако форма, в которой должно быть выражено соответствующее требование, не определена.

Сущность сервитута - исходя из норм ст. ст. 301.1 и 301.5 ГК РФ в редакции Проекта - состоит в праве пользования служащей вещью, что подчеркивает невозможность существования сервитута, допускающего владение и распоряжение служащей вещью.

Иными словами, сервитут - это право на конкретную функцию чужой вещи, а не на саму вещь.