Особливості орендної форми господарювання. Лізинг. Концесія

Оренда - це тимчасове платне користування майном на основі договору між орендарем та орендодавцем. За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості.

Згідно із Господарським кодексом України, об'єктом оренди можуть бути:

- державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання;

- нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

- інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.

Оренда структурних підрозділів державних та комунальних підприємств не повинна порушувати виробничо-господарську цілісність, технологічну єдність даного підприємства.

Оренда не змінює власника і означає розподіл функцій власника та господарюючого володаря (користувача). Орендар при цьому є власником виробленої продукції та послуг, доходів від їх реалізації, а також придбаного за їх рахунок майна. Орендар несе відповідальність за використання орендованої власності.

При проведенні орендарем за рахунок власних коштів та за згодою орендодавця реконструкції майна або будівництва нових будівель та споруд можливо наступне:

1) відшкодування орендарю витрат після закінчення договору оренди;

2) перехід новоствореного майна у власність орендаря;

3) перетворення новоствореного майна в акціонерну (пайову) власність.

Орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.

Оренда може застосовуватись до будь-якої форми власності: державної, колективної, приватної, тобто орендодавцями можуть бути державні органи, громадяни, товариства.

За формою оренда може бути фінансовою або операційною (див. нижче - лізинг).

Суборенда - передача орендарем орендованого ним об'єкта в оренду третій особі.

Основним документом, що регулює відносини між орендарем та орендодавцем, є договір оренди. Умовами договору оренди є:

- мета оренди;

- суб'єкт оренди;

- об'єкт оренди (склад та вартість майна за залишковою відновною вартістю). Перед укладанням договору проводиться оцінка майна та до договору додається баланс;

- термін дії договору;

- розмір орендної плати і строки її внесення;

- порядок використання амортизаційних відрахувань (орендарем або передаються орендодавцю);

- відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу;

- права та обов'язки сторін. Обов'язками орендодавця можуть бути матеріально-технічне забезпечення, обслуговування устаткування, консультаційна допомога; обов'язок орендаря - підтримувати робочий стан об'єкта;

- умови зміни та розірвання договору. Наприклад, орендодавець може розірвати договір, якщо орендар використовує майно не за призначенням, погіршує стан майна (зокрема, родючість землі), не виконує капітальний ремонт устаткування, не вносить в строк орендну плату. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

Одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- викупу (приватизації) об'єкта оренди;

- ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря;

- загибелі (знищення) об'єкта оренди (наприклад, внаслідок стихійного лиха).

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін.

Строк оренди залежить від об'єкта оренди. На практиці, для будівель, споруд, землі - строк оренди становить 20-50 років і навіть до 99 років; для устаткування - до 5 років (строк морального старіння техніки). Тривалий строк оренди зацікавлює орендаря у технічному оновленні, підтриманні у робочому стані техніки, збереженні родючості землі. Менший строк оренди невигідний для орендодавця, тому що важко буде знайти наступного користувача майже повністю застарілої техніки. Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Орендна плата - це частина доходу орендаря, що сплачується орендодавцю відповідно до умов договору. Як правило, орендна плата - це фіксований платіж у грошовій або натуральній формі, який вноситься орендарем незалежно від результатів його господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін.

Розмір орендної плати визначається в кожному конкретному випадку при укладанні договору про оренду шляхом узгодження інтересів сторін. Інтереси сторін протилежні - орендар намагається знизити орендну плату, орендодавець - підвищити. Існує мінімально та максимально допустима величина орендної плати.

Мінімальний рівень орендної плати - це такий, починаючи з якого орендодавець вже зацікавлений у передачі власного майна в оренду. Цей рівень повинен бути не менший за банківський процент на залишкову відновну вартість майна в поточних цінах. Величина ставки банківського процента дорівнює процентній ставці за довгостроковими кредитами банків з урахуванням ризику підприємницької діяльності. При орендній платі, меншій за мінімальний рівень, орендодавцю вигідно продати майно (або віддати в заставу) та покласти гроші у банк і отримувати дохід у вигляді банківського процента.

Максимально можливий рівень орендної плати - це такий, при якому орендарю вже немає сенсу орендувати майно. Він дорівнює величині чистого прибутку, отриманого від використання орендованого майна. Відповідна частка загального чистого прибутку підприємства може бути визначена пропорційно до частки орендованого майна у загальній вартості майна підприємства.

Конкретна величина орендної плати знаходиться в діапазоні між мінімально та максимально можливими значеннями і залежить від попиту та пропозиції на об'єкт оренди; дефіцитності продукції, що випускається; перспектив підвищення прибутковості діяльності орендаря; виду оренди та ступеня наполегливості тієї чи іншої сторони.

За фінансової оренди загальна сума орендних платежів дорівнює вартості об'єкта оренди на початок строку оренди плюс фінансові витрати (плата за використання об'єкта) за період оренди. Плата за використання об'єкта оренди визначається за орендною ставкою. Загальна сума орендних платежів розподіляється за періодами виплати.

Передача в оренду державного майна є джерелом наповнення Державного бюджету України. Оренда дає можливість ефективно використати, зберегти та відновити державне майно, створити на об'єктах оренди додаткові робочі місця та сплатити обов'язкові податки та збори. Кабінетом Міністрів України затверджена методика розрахунку орендної плати за державне майно [21]. Розмір річної орендної плати за цілісні майнові комплекси державних підприємств визначається за формулою:

Опл= (Воз+Внм)*Сорц/100

де Опл - розмір річної орендної плати, грн.;

В03 - вартість основних засобів за незалежною оцінкою на час оцінки об'єкта оренди, гривень;

Внм - вартість нематеріальних активів за незалежною оцінкою на час оцінки об'єкта оренди, гривень;

С орц - орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств, визначена згідно з таблицями Г.1 і Г.2 додатка Г.

Розмір річної орендної плати у разі оренди іншого, крім нерухомого, окремого індивідуально визначеного майна, встановлюється за згодою сторін, але не менш як 10 % вартості орендованого майна за результатами незалежної оцінки, а у разі, коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва, - не менш як 7 % вартості орендованого майна за результатами такої оцінки.

У разі коли орендодавцем майна є Фонд державного майна, його регіональне відділення чи представництво, орендна плата спрямовується:

- за цілісні майнові комплекси державних підприємств - до державного бюджету;

- за нерухоме майно державних підприємств, організацій - 70% орендної плати до державного бюджету, 30 % державному підприємству, організації, на балансі яких перебуває це майно;

- за майно, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації), - до державного бюджету. Якщо господарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), утримує об'єкти житлового фонду, що не ввійшли до його статутного фонду, - 70 % орендної плати до державного бюджету, 30 % господарському товариству.

У разі коли орендодавцем майна є державне підприємство, організація, крім підприємств (організацій), які перебувають у віданні Національної академії наук, орендна плата спрямовується:

- за окреме індивідуально визначене майно підприємства, організації (крім нерухомого) - підприємству, організації;

- за цілісний майновий комплекс структурного підрозділу підприємства, організації, нерухоме майно - 70 % орендної плати підприємству, організації, 30 % - до державного бюджету.

В Україні кількість орендних підприємств за період з 1997 по 2010 рік скоротилася з 3614 по 1162, чинним законодавством не передбачається створення нових підприємств за цією організаційно-правовою формою.

Лізинг - це господарська діяльність, спрямована на інвестування власних чи залучених фінансових коштів, яка полягає в наданні за договором лізингу однією стороною (лізингодавцем) у виключне користування другій стороні (лізингоодержувачу) на визначений строк майна, що належить лізингодавцю або набувається ним у власність (господарське відання) за дорученням чи погодженням лізингоодержувача у відповідного постачальника (продавця) майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів.

Залежно від особливостей здійснення лізингових операцій лізинг може бути двох видів - фінансовий чи оперативний. За формою здійснення лізинг може бути зворотним, пайовим, міжнародним тощо. Об'єктом лізингу може бути нерухоме і рухоме майно, призначене для використання як основні фонди, не заборонене законом до вільного обігу на ринку і щодо якого немає обмежень про передачу його в лізинг. Не можуть бути об'єктами лізингу земельні ділянки, інші природні об'єкти, а також цілісні майнові комплекси державних (комунальних) підприємств та їх структурних підрозділів. Послуги з лізингу надають лізингові компанії.

Лізингові операції поділяються на:

а) оперативний лізинг (оренда) - господарська операція фізичної або юридичної особи, що передбачає передачу орендарю основних засобів, придбаних або виготовлених орендодавцем, на умовах інших, ніж ті, що передбачаються фінансовим лізингом (орендою);

б) фінансовий лізинг (оренда) - господарська операція, що здійснюється фізичною або юридичною особою і передбачає передачу орендарю майна, яке є основним засобом і придбане або виготовлене орендодавцем, а також усіх ризиків та винагород, пов'язаних з правом користування та володіння об'єктом лізингу. Лізинг (оренда) вважається фінансовим, якщо лізинговий (орендний) договір містить одну з таких умов:

- об'єкт лізингу передається на строк, протягом якого амортизується не менш як 75 % його первісної вартості, а орендар зобов'язаний придбати об'єкт лізингу у власність протягом строку дії лізингового договору або в момент його закінчення за ціною, визначеною у такому лізинговому договорі;

- балансова (залишкова) вартість об'єкта лізингу на момент закінчення дії лізингового договору становить не більш як 25 % первісної вартості ціни об'єкта лізингу, що діє на початок строку дії лізингового договору;

- сума лізингових (орендних) платежів з початку строку оренди дорівнює первісній вартості об'єкта лізингу або перевищує її;

- майно, що передається у фінансовий лізинг, виготовлене за замовленням лізингоотримувача (орендаря) та після закінчення дії лізингового договору не може бути використане іншими особами, крім лізингоотримувача (орендаря), виходячи з його технологічних та якісних характеристик.

Концесія - це надання з метою задоволення суспільних потреб уповноваженим органом державної влади чи органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі вітчизняним або іноземним суб'єктам господарювання (концесіонерам) права на створення (будівництво) та/або управління (експлуатацію) об'єктом концесії за умови взяття концесіонером на себе відповідних зобов'язань, майнової відповідальності і підприємницького ризику. Строк дії концесійного договору встановлюється сторонами договору залежно від характеру та умов концесії. Цей строк не може бути меншим десяти років та більшим п'ятдесяти років.

Комерційна концесія - використання у підприємницькій діяльності прав інших суб'єктів господарювання. Договір комерційної концесії передбачає використання комплексу наданих користувачеві прав, ділової репутації і комерційного досвіду правовласника в певному обсязі, із зазначенням або без зазначення строку та території використання щодо певної сфери підприємницької діяльності. Користувач зобов'язується дотримуватися умов використання наданих йому прав та сплатити правовласнику обумовлену договором винагороду.