Использование, в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной

Вывод по применению наилучшего и наиболее эффективного использования формируется посредством сравнения всех возможных вариантов использования. Использование, в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной, является индикатором эффективности каждого варианта использования. Предполагается, что чем выше может быть получен доход от использования объекта, тем выше стоимость объекта. Вариант использования объекта, при котором величина стоимости имущества (доходности) будет максимальной, является окончательным действием исследования на предмет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Выбор наилучшего фундаментального направления использования недвижимости

Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования может выполняться: а) для участка земли как свободного и б) для участка земли с существующими улучшениями.

Первым шагом при выполнении такого анализа является поиск возможных вариантов функционального использования. Список всех возможных вариантов функционального использования объекта формируется на основании результатов оценки степени удовлетворения текущего и прогнозируемого потребительского спроса на рассматриваемую функциональную эксплуатацию с учетом местоположения объекта недвижимости и обеспечения его конкурентоспособностью в сравнении с объектами-аналогами.

На втором этапе из списка удаляются те функции использования участка (объекта), которые являются юридически недопустимыми.

В качестве юридических ограничений могут выступать:

- различные законодательные, правительственные и муниципальные акты, действующие в данной местности;

- документы, регламентирующие нормативно-юридическую сторону вариантов функционального использования;

- ограничения, связанные со статусом объекта как памятника культурно-исторического наследия;

- и другие (правила зонирования, градостроительные ограничения, требования СНиП и т.д.).

Кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что также может сделать невозможным какой-либо вариант использования.

На третьем этапе из оставшегося списка удаляются те функции, которые физически не осуществимы. К факторам физической осуществимости относятся: физические размеры, требования СНиП, наличие склонов, водоемов, геологические факторы, ограничение возможности подвода и отвода ресурсов и т.д. Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным реализацию варианта вследствие низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод. Доступность транспортных и коммунальных удобств может также оказаться решающей при выборе варианта использования. Наряду с этим отсутствие возможности подключения к магистральному канализационному коллектору может исключить рассматриваемый вариант из перечня физически осуществимых вариантов использования объекта.

Четвертый этап. После исключения рассмотрения законодательно не разрешенных и физически не осуществимых вариантов использования, следует выполнить анализ экономической целесообразности оставшихся альтернатив на базе предварительной оценки эффективности функциональных направлений эксплуатации объекта недвижимости.

В выпускной работе студенты отражают всю аргументацию варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости в соответствии с приведенной последовательностью их отбора.

Выбор наилучшего функционально направления

Использования недвижимости

После того как рассмотрены и выбраны возможные варианты использования рассматриваемого единого объекта недвижимости, осуществляется выбор наиболее эффективного функционального направления его коммерческой эксплуатации.

Индикатором приоритетности варианта является максимальная стоимость оцениваемого имущества (максимальный доход от его использования). Этот вариант и является окончательным решением о наилучшей и наиболее эффективной коммерческой функции объекта недвижимости.

В качестве критерия эффективности инвестируемого в объект недвижимости капитала будем рассматривать показатель чистого дисконтируемого дохода (ЧДД, NPV), который при рассмотрении функциональных вариантов должен стремиться к максимальному значению.

В нашем случае показатель ЧДД по вариантам можно рассчитать по формуле:

(7)

где Д – средняя ежегодная доходность объекта недвижимости;

Д = 12 ´ d ´ S_стр + n_а ´ К_стр (8)

где d – средняя месячная доходность 1 кв.м объектов недвижимости (табл. 7, 8);

S_стр – общая строительная площадь объекта недвижимости, м²;

n_а – норма амортизационных отчислений по объекту недвижимости, в долях единицы (табл. 9);

К_стр – стоимость строения, тыс.руб.;

К_стр = К_уд ´ S_стр

К_уд – удельная стоимость объекта недвижимости с данного функционального назначения, тыс.руб. (табл. 3);

Е – требуемый коэффициент экономической эффективности (коэффициент дисконтирования) вкладываемого в объект недвижимости капитала (принимается по таблице 10);

Т_э – минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов, лет (табл. 11).

В расчетах эффективности функциональных вариантов использования объектов недвижимости при разработке дипломного проекта можно принять значение Е = 0,12.

В то же время рассматривая базисный (используемый в настоящее время) вариант функционирования недвижимости следует по возможности:

- установить фактическое значение коэффициента Е;

- в качестве продолжительности эффективной эксплуатации объекта принимать период: Т_э.

После определения значений показателя ЧДД по вариантам функционального использования альтернативным объекта недвижимости устанавливают наилучший и наиболее эффективный вариант, для которого чистый дисконтированный доход за период эффективной эксплуатации объекта формируется в наибольшем объеме (ЧДД ® max).

Таблица 7

Средняя месячная удельная доходность (прибыль от эксплуатации) объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2014 г.

Наименование объектов	Средняя доходность 1 кв. м. в руб. по районам города
Автоза-водский	Кана-винский	Ленинский	Мос-ковский	Сор-мовский	Нижего-родский	Приокский	Советский
Офисы
Торговые площадки
Производственные помещения
Складские помещения
Зона деловой активности
Автовокзалы
Ж/дорожные вокзалы
Рынки и предприятия оптовой торговли
Спортивные и спортивно-зрелищные объекты
Объекты высших и средних спец. учреждений
продолжение таблицы 7
Объекты здравоохранения
Котельные
Гаражи
Жилые дома
Гостиницы

 

Примечание: В состав зоны деловой активности входят следующие объекты: театры, кинотеатры, выставочные залы и другие аналогичные объекты.

Таблица 8

Средние арендные ставки на 01.01.2014 г. за минусом эксплуатационных затрат

 

Наименование объектов	Средняя доходность 1 кв. м. в руб. по районам города
Автоза-водский	Кана-винский	Ленинский	Мос-ковский	Сор-мовский	Нижего-родский	Приокский	Советский
Офисы
Торговые площадки
Производственные помещения
Складские помещения
Зона деловой активности
Автовокзалы
Ж/дорожные вокзалы
продолжение таблицы 8
Рынки и предприятия оптовой торговли
Спортивные и спортивно-зрелищные объекты
Объекты высших и средних спец. учреждений
Объекты здравоохранения
Котельные
Гаражи
Жилые дома
Гостиницы

 

Примечание: В состав зоны деловой активности входят следующие объекты: театры, кинотеатры, выставочные залы и другие аналогичные объекты.

 

 

Таблица 9

Норма амортизационных отчислений по объектам недвижимости (в процентах)

 

№ п/п	Наименование	Основные характеристики
Здания многоэтажные (два и более) с ж/б и мк каркасом со стенами из каменных материалов	Здания одноэтажные (два и более) с ж/б и мк каркасом со стенами из каменных материалов	Здания двух этажные всех назначений, кроме деревянных всех видов	Здания многоэтажные типа этажерок, здания одноэтажные бескаркасные со стенами из каменных материалов	Здания одноэтажные бескаркасные со стенами облегченной каменной кладки, здания деревянные с бревенчатыми рубленными стенами	Здания деревянные, каркасные, щитовые, панельные, одно, двух и более этажные
	Объекты недвижимости	1,0	1,0	1,2	1,7	2,5	5,0

Таблица 10

Норма прибыли по группам капиталовложений

производственного назначения (Е)

№ группы	Группа капиталовложений	Минимальная норма прибыли, %
	Вынужденные инвестиции	Требования к норме прибыли отсутствуют
	Инвестиции с целью сохранения позиций на рынке (поддержание стабильного уровня производства)
	Инвестиции в обновление основных производственных фондов (поддержание непрерывной деятельности)
	Инвестиции с целью экономики текущих затрат (сокращение издержек производства)
	Инвестиции с целью увеличения доходов (расширение деятельности, увеличение производственной мощности)
	Рисковые инвестиции (новое строительство, внедрение новых видов продукции и технологий)

 

Таблица 11

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов

Виды жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения по материалам основных конструкций	Продолжительность, лет
до постановки на текущий ремонт	до постановки на капитальный ремонт, Тэ
Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями с нормальными условиями эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичными температурно-влажностным режимом функциональных основных помещений)	3-5	15-20
То же, с благоприятными условиями эксплуатации при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиотеки и т.п.)	3-5	20-25
То же, с тяжелыми условиями эксплуатации при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также открытые сооружения (спортивные, зрелищные и т.п.)	2-3	10-15
продолжение таблицы 11
Со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями; деревянные, со стенами из прочих материалов с нормальными условиями эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичными температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений)	2-3	15-20
То же, с благоприятными условиями эксплуатации при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиотеки и т.п.)	2-3	15-20
То же, с тяжелыми условиями эксплуатации при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также открытые сооружения (спортивные, зрелищные и т.п.)	2-3	8-12

Раздел 4. Архитектурно-планировочные решения строения для реализации наиболее эффективной функции его эксплуатации

 

В данном разделе под руководством консультанта профильной кафедры разрабатываются архитектурно-планировочные решения объекта недвижимости в соответствии с установленной функцией его наилучшего и наиболее эффективного использования.