Раздел 2. Техническая и экономическая экспертиза состояния текущей эксплуатации объекта недвижимости

Оценка технического состояния и износа объекта.

Физический износ зданий

 

Физический износ здания предлагается определять исходя из износа его конструктивных элементов в соответствии ВСН 53-86 р «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ здания определяется по формуле:

(1)

где Ф_з – физический износ здания, в %;

– физический износ отдельной конструкции или элемента, в %. (задается руководителем дипломного проекта, консультантом по разделу «конструкции»);

- коэффициент, соответствующей доле восстановительной стоимости отдельной конструкции или элемента в общей восстановительной стоимости здания (по данным технического паспорта, таблиц УПВС или УПСС);

n – число отдельных конструкций или элементов в здании.

Физический износ конструкции или элемента здания, имеющих различную степень износа отдельных участков определяется по формуле:

(2)

где Ф_к – физический износ конструкций или элементов здания, в %;

Ф_i – физический износ участка конструкции или элемента, в %.;

Р_i - размеры (площадь или длина) поврежденного участка, в м² или п.м.;

Р_к – размеры всей конструкции, в м² или п.м.;

m – число поврежденных участков.

Физический износ отдельных конструкций, элементов или их участков оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследований (указанных руководителем дипломного проекта), с их значениями, приведенными в приложении 1 настоящих методических указаний. Для определения физического износа могут быть использованы также данные технического паспорта на здание. При этом если конструкция, элемент или участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ принимается равным верхней границе интервала. Если в конструкции, элементе или участке выявлен только один из использованных признаков износа, то физический износ принимается равным нижней границе интервала.

Пример оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости показан в таблице 1.

Таблица 1

Пример оценки физического износа элементов и систем здания

Наименование элементов здания	Признаки износа	Расчетный удельный вес элемента, %	Физический износ элементов здания, %
По результатам оценки Фк	Средневзвешенное значение физического износа
1.Фундаменты	см. отдельный расчет
2. Стены	Глубокие трещины и отпадения штукатурки местами, выветривание швов. Ширина трещин до 2 мм, глубина доходит до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см на площади до 10%	21,17		4,34
3.Перегородки	Трещины на поверхности. Ширина трещин на поверхности 1 мм, в сопряжениях ширина трещин до 10 мм	7,83		1,64
продолжение таблицы 1
4.Перекрытия	Множественные усадочные трещины в плитах. Ширина раскрытия трещин достигает 2 мм. Суммарная длина усадочных трещин на 1 м^2 1,2-1,5 м.			3,3
5.Конструкции крыши	Поражение гнилью древесины мауэрлата, стропил, обрешетки. Повреждения на площади до 50%.			0,9
6. Кровля	Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки.			0,5
7. Полы	Заметные вздутия, скрип и глухой шум при ходьбе, отсутствие клепок местами до 0,5 м^2, сильная истертость.
8. Окна	Нижний брус оконных переплетов и подоконные доски поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны на половине окон.	5,76		3,46
9. Двери	Имеют неплотный притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены.	6,24		2,5
10. Отделочные покрытия *	Окраска масляная: загрязнение окрасочного слоя; обои: обрывы в местах установки электрических приборов и у дверных проемов; облицовка керамической плиткой: частичное выпадение плиток; штукатурка: отставание площадью менее 1 м^2 до 5% площади поверхности.			2,73
11. Внутренние сантехнические и электротехнические устройства *	Система горячего водоснабжения: капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; система электрооборудования: потеря эластичности изоляции проводов; система канализации и водостоков: повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на 20% их поверхности.			2,52
окончание таблицы 1
12. Лестницы *	Выбоины и сколы местами в ступенях, перила повреждены, лестничные площадки имеют трещин поперек рабочего пролета. Ширина трещин достигает 2 мм.	3,57		1,43
13. Прочее остальное *	Экспертно	3,43
Итого				Ф3 = 28,12

* физический износ при отсутствии фактических данных задается преподавателем.

Полученный результат необходимо округлить до 1%, физический износ здания составит 28% от восстановительной стоимости здания.