Управление земельными участками, занятыми многоквартирными жилыми домами.

Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что в существующей застройке земельный участок, занятый многоквартирным домом и поставленный на государственный кадастровый учет (далее – ГКУ) до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений со дня вступления в силу Жилищного кодекса. Право долевой собственности на землю возникает с 1 марта 2005 г. в силу закона.

В случае если на день вступления в силу Жилищного кодекса границы земельного участка не установлены, то земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения ГКУ земельного участка. В данном случае формирование земельного участка и включение его в состав общего имущества многоквартирного дома влечет за собой возникновение права общей долевой собственности по факту установления границ земельного участка и проведения ГКУ.

В соответствии с нормами жилищного законодательства проведение ГКУ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, сопровождается внесением органом кадастрового учета сведений о вещных правах на такие земельные участки. При этом временный характер сведениям о таких земельных участках не присваивается.

Конституцией Российской Федерации гражданам и их объединениям гарантировано право частной собственности на землю. С вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 1 марта 2005 года, установлена процедура реализации права собственности на земельные участки под многоквартирными домами. В силу статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок с момента его формирования и постановки на государственный кадастровый учет переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При приобретении в собственность земельного участка собственники помещений в многоквартирном доме могут владеть, пользоваться и распоряжаться таким земельным участком, в установленном порядке решать вопросы по благоустройству территории, ее обустройству, возможности размещения спортивных, детских, хозяйственных площадок, малых архитектурных форм, парковки, установки временных сооружений, в том числе реконструкции, строительства, смогут обезопасить своих детей, в том числе путем возведения ограждения. В сформированных границах вопросы использования территории решаются жителями. Межевание позволит определить четкие границы ответственности управляющих компаний за содержание общего имущества (благоустройство, окос травы, рубка и посадка древесно-кустарниковой растительности, уборка мусора).

Согласно Жилищному кодексу РФ земельный участок относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме наряду с лестничными площадками, лестницами, лифтами, коридорами, подвалами, чердаками, крышами и т.д. и принадлежит собственниками помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности без выделения в натуре своей доли. Таким образом, отказаться от земельного участка так же невозможно, как от подвала или лестничной площадки.

Выполнение межевания позволит избежать земельного спора с собственниками помещений дома, расположенного на смежном земельном участке, что, как показывает практика, происходит часто. Судебные разбирательства такого рода тянутся годами. Однако если границы участка установлены должным образом, с установлением границ земельного участка на местности, достаточно пригласить специалиста, который в любой момент может восстановить спорную границу и четко указать ее местонахождение в натуре.

Действующим земельным и жилищным законодательством Российской Федерации предусмотрено выполнение работ по формированию земельных участков под многоквартирными домами органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В настоящее время межевание осуществляется в целях реализации Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на территории города Барнаула за счет средств городского бюджета.

В то же время возможно формирование таких участков по инициативе самих собственников многоквартирных домов. В таком случае собственники помещений принимают решение на общем собрании о формировании земельного участка, выбирают на собрании уполномоченное лицо, а затем данное лицо обращается в подрядную организацию, имеющую право проведения проектных, кадастровых работ.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Согласно п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. В соответствии с п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Размер земельного участка определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилым зданием и иными объектами недвижимости, входящими в состав общего имущества собственников помещений дома, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их обслуживания (функционирования) с учетом соблюдения градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка под многоквартирным домом устанавливаются по фактически существующим границам.

С вступлением в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» согласование местоположения границ проводится только с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);

2) пожизненного наследуемого владения;

3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);

4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом установлено жилищным законодательством, за исключением тех случаев, когда земельный участок не может быть передан в собственность в силу закона, например, участок изъят из оборота или ограничен в обороте. В таких случаях земельный участок предоставляется в аренду.

Согласно Жилищному кодексу РФ доля конкретного собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, следует судьбе права собственности этого собственника на принадлежащее ему помещение. Например, при продаже квартиры к новому собственнику одновременно переходит право на долю в праве общей собственности на общее имущество.

При этом собственник помещений в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Коммуникации находятся на балансе обслуживающих организаций, которые поставляют коммунальную услугу. Бремя содержания (сохранность, ремонт) имущества несет собственник такого имущества (статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации). При формировании границ земельных участков многоквартирных домов территории, занятые инженерными коммуникациями, включаются в состав участков, и устанавливаются публичные сервитуты для использования земельных участков в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.