Переустройство жилых помещений

 

Многие считают, что право собственности на жилое помещение позволяет совершать любые действия с данным объектом недвижимости. Но это не соответствует действительности. Жилищный кодекс РФ, другие нормативные акты, все действия, связанные с переделкой жилья, делят на три группы:

- перепланировка;

- переустройство (переоборудование);

- реконструкция.

Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесение изменений в технический паспорт (ч.2 ст.25 ЖК РФ).

Перепланировка жилых помещений может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Так же не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Для того, чтобы осуществить перепланировку и (или) переустройство необходимо получить согласование органа местного самоуправления. Для получения согласования необходимо предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления (в городе Тамбове это комитет архитектуры, развития и реконструкции администрации города Тамбова) следующий пакет документов:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 № 266;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). Под такими документами понимаются свидетельство о праве собственности на квартиру, договор социального найма;

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Требование о предоставлении каких-либо других документов, кроме указанных выше, незаконно.

Должностное лицо органа местного самоуправления должно выдать расписку в получении документов на перепланировку и (или) переустройство жилых помещений, с обязательным указанием даты получения документов.

Заявление о согласовании перепланировки и (или) переустройства рассматривается в течение 45 дней. По результатам должно быть принято одно из двух решений: согласование или отказ в согласовании. На изготовление и отправку соответствующего решения органу местного самоуправления дается 3 дня.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа приведен в ст. 27 ЖК РФ. Это может произойти в случае:

1) непредставления каких-либо документов из вышеприведенного списка;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Примером несоответствия проекта перепланировки действующему законодательству может служить случай, когда собственник предоставляет проект, по которому кухня жилого помещения переносится таким образом, что после перепланировки она будет располагаться над жилой комнатой, расположенной этажом ниже.

После получения согласования можно приступать к работам, по завершению которых составляется акт приемочной комиссии. Данный акт направляется в орган, осуществляющих учет объектов недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ собственник или наниматель жилого помещения, в котором выполнены самовольные перепланировки и (или) переустройства, должен за свой счет привести квартиру в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Самовольной признается перепланировка и (или) переустройство, выполненная без согласования или с нарушением проекта.

За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.

В противном случае в судебном порядке может быть принято решение:

1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя — о расторжении договора социального найма с возложением на наймодателя обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Узаконить самовольную перепланировку и (или) переоборудование можно обратившись в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. При этом необходимо доказать, что не нарушаются права и законные интересы соседей либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (ст. 1 ГК РФ).

Для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Так, пунктами 1,2 ч. 2 ст.44ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, - на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3 ст. 36, ч.2 ст.40 ЖК РФ), несмотря на то, что ч.2 ст. 23 и ч.2 ст.26 ЖК РФ указанные документы не предусмотрены (с учетом обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 года).

 

Приложения

Уведомление