Поддерживайте постоянное движение денег

Одной из используемых нами стратегий для поддержания постоянного движения денег была покупка рентной собственности, а через год или два — получение под нее займа и покупка другой рентной собственности. В этом случае мы следовали совету богатого папы использовать деньги, подобно охотничьей собаке. Средний человек называет этот процесс займом под дом с правом выплаты. Некоторые люди называют его консолидированным вексельным займом для выплаты долга по кредитной карточке. Вы могли заметить, что мы с Ким занимали деньги для покупки инвестиций, а средний человек использует заемный капитал, чтобы в итоге получить плохой долг. Это тот самый случай, когда птица просто улетает прочь. В такой сделке тоже присутствует скорость денежного оборота, но только деньги совершают обороты от вас, а не к вам, как в случае приобретения активов.

Простой пример

Далее приводится пример того, как мы инвестировали, а затем занимали деньги для инвестирования в другие активы. В 1990 году мы с Ким присмотрели один дом, выставленный на продажу в прекрасном районе Портленда, штат Орегон. Владелец просил 95 тысяч долларов, но долго не мог найти покупателя. Экономическое положение было скверным, повсюду шли сокращения рабочих мест, и на рынок было выставлено очень много домов. Мы еще раньше сделали заявку, но этот дом не соответствовал нашему инвестиционному профилю. Он был слишком дорогим и слишком красивым, чтобы рассматривать его как долгосрочную рентную собственность. Если бы он находился в Сан-Франциско, то стоил бы 450 тысяч долларов. Тем не менее мы не выпускали его из поля зрения, поскольку понимали его высокую ценность и потенциальную выгодность этой покупки. По дороге в аэропорт и обратно мы обычно подъезжали к этому дому, чтобы убедиться, что он еще не продан. Спустя приблизительно полгода мы наконец постучались в дверь и сразу же поняли, что владелец был очень обеспокоен тем, что дом не продается, и готов выслушать любые предложения. Он задолжал 56 тысяч долларов, поэтому я предложил 60 тысяч, и в конечном итоге мы сошлись на 66 тысячах долларов. Я дал ему 10 тысяч наличными, а он отдал нам закладную. Спустя месяц владелец и его семья выехали из этого дома и отправились в Калифорнию, радуясь, что наконец-то смогли продать свой дом. На этом они не сделали много денег, но и потеряли не так уж много. Дом был немедленно арендован, и мы начали получать за него по 75 долларов в месяц позитивного притока наличности — после выплаты всех долгов и расходов. Приблизительно через два года рынок пошел вверх, и многие люди предлагали нам продать этот дом — лучшим предложением было 86 тысяч долларов. Мы с Ким не приняли этого предложения, хотя оно было очень заманчивым. Если бы мы продали дом, то получили бы приблизительно 100 процентов прибыли в год относительно первоначальной цены, как это показывают приведенные ниже цифры:

 

86 000 долл.		первоначальное предложение
–66 000 долл.		стоимость покупки
20 000 долл.		прибыль
20 000 долл.	=	приблизительно 200% годовых за 2 года

 

10 000 долларов первоначального взноса = 100 процентам в год возмещения наличными. (Я говорю «приблизительно», потому что могли быть и другие расходы, включенные в эту сделку, но это не отражается на итоге.)

И хотя 100 процентов прибыли — это весьма заманчиво, мы не продали эту собственность. Дом находился в живописной местности, и мы понимали, что в конце концов, лет через пять, его цена поднимется до 150 тысяч долларов. Вместо того чтобы продать его, мы решили начать покупать еще больше недвижимости, когда произошел поворот в динамике цен на рынке, а также рентного дохода.

Все на рынке говорило в пользу этого шага, так что мы с Ким взяли ссуду на дом. И теперь по ссуде оставалось выплатить менее 55 тысяч долларов, а дом оценивался примерно в 95 тысяч. За счет арендной платы можно было бы покрыть даже ссуду порядка 70 тысяч долларов, так что мы продолжали выплаты по нашей ссуде и в итоге положили себе в карман примерно 15 тысяч долларов. Мы вернули все наши деньги и сохранили за собой актив. Собака принесла дичь, и теперь мы могли отправляться на охоту за следующей добычей.

За несколько последующих месяцев мы посмотрели сотни объектов недвижимости, выставленных на продажу, и нашли новую цель. Это был огромный дом в том же районе. С тех пор как владелец позволил своим детям жить в нем на протяжении многих лет, не платя ренту, этот дом выглядел очень запущенным. Владелец запросил 98 тысяч долларов, и после нескольких предложений и контрпредложений мы купили его за 72 тысячи, вложили еще 4000 долларов в покраску и ремонтные работы, а потом сдали в аренду.

Осенью 1994 года мы продали оба дома по 150 тысяч долларов и вложили эти деньги в покупку еще большего жилого дома в Аризоне, где рыночные цены были все еще в состоянии застоя.

Помимо того, что мы поддерживали постоянное движение наших денег, есть ряд моментов, на которые я хотел бы указать.

1. Дела у нас шли хорошо потому, что на рынке отмечался спад, и благодаря этому у нас было время искать и совершать сделки, целесообразно инвестируя деньги. Если бы рынок поднимался, мы с большим вниманием занимались бы поисками и проявляли бы большую осторожность.

2. Эти инвестиции имели смысл сегодня, но не завтра. Я говорю это потому, что слишком многие люди следуют стратегии «Покупай, придержи и молись». Богатый папа всегда говорил: «Ты получаешь выгоду, когда покупаешь, но не когда продаешь». Каждая собственность, которую мы покупаем, должна давать положительный приток наличности на тот день, когда мы ее покупаем, и должна приносить доход даже в условиях спада экономики. Даже если бы цены на недвижимость и не начали подниматься, мы с Ким все равно были бы довольны нашими инвестициями.

3. Как уже говорилось ранее, каждый инвестор имеет стратегию выхода до того, как войти в рынок. А так как это был уже новый тип рынка, то и при инвестировании в недвижимость это был уже другой тип инвестирования. Изменения на рынке потребовали, чтобы мы все начали сызнова, опять производя исследования и сравнивая различные стратегии входа и выхода.

4. Те два дома сегодня можно было бы продать за 200—250 тысяч долларов, теперь, когда рынок недвижимости в Портленде оживился. Мы же продали их так рано потому, что хотели дать немного нажиться и следующему покупателю, а также воспользоваться преимуществом рынка, который был на спаде, но уже должен был вот-вот начать подниматься, как это случилось в Финиксе, и потому, что изменился наш инвестиционный портфель. Мы больше не занимались домами, рассчитанными на одну семью, мы получили достаточное образование, чтобы управлять все большими и большими по размеру жилыми домами, которые давали нам все большие и большие рычаги.

5. Нужно знать разницу между инвестором и торговцем. Мы были инвесторами, когда были готовы покупать и придерживать собственность. Мы были торговцами, когда использовали нашу стратегию выхода и входа. Другими словами, инвестор покупает, чтобы придержать, а торговец покупает, чтобы продавать. Если вы хотите отойти от дел богатыми, то должны знать, в чем их различие и в чем сходство.

По моему мнению, одной из причин, по которой так много людей потеряли деньги во время этого последнего крушения рынка акций, является то, что фактически они были торговцами, но считали себя инвесторами. Опять-таки, это еще больше подчеркивает необходимость знать определения слов. 6. Мы с Ким тоже делали долгосрочные инвестиции. Но для нас они не означали «парковку» денег, когда их оставляют в одной большой пачке (полагая, что это диверсифицированные инвестиции, в то время как в реальности все находится в одной-единственной тележке, называемой взаимными фондами), а затем молятся, чтобы не подул ветер и не раздул огонь какого-нибудь кризиса. Инвестировать — значит каждый день своей жизни находиться на рынке, собирать всю возможную информацию, приобретать все больше и больше опыта в деловой сфере и непрерывно поддерживать движение наших денег — над огнем, но так, чтобы они не могли загореться. Мы не покупаем, не придерживаем и не молимся — то есть не делаем ничего из того, что для миллионов средних людей связано со словом долгосрочные.