Право граждан на замену жилого помещения.

1.Замена жилого помещения может быть произведена только при соблюдении нескольких оговоренных в законе условий. Во-первых, такая замена может быть произведена только на помещение меньшего размера. Во-вторых, в законе оговаривается, что заменить жилое помещение на другое, меньшего размера, возможно только при наличии излишков жилой площади: если общая площадь на одного члена семьи превышает норму предоставления. В-третьих, жилое помещение может быть заменено на меньшее только в случае, если между нанимателем и членами его семьи достигнуто согласие об этом. Если между нанимателем и членами его семьи существует спор о возможности замены жилого помещения, закон не предусматривает судебного порядка разрешения этого спора. Это означает, что отсутствие согласия между нанимателем и членами его семьи о замене жилого помещения делает невозможной замену.

2. В том случае, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченно дееспособные, то, как представляется, замена жилого помещения может быть произведена с согласия опекуна (попечителя) и органа опеки и попечительства, так как замена существенным образом затрагивает права и законные интересы указанных лиц.

3. Инициатива в замене принадлежит нанимателю, который должен представить наймодателю заявление о замене. На наймодателя возлагается обязанность произвести замену жилого помещения по предварительному согласованию с нанимателем в течение трех месяцев со дня подачи заявления. Закон не устанавливает последствий неисполнения наймодателем его обязанности по соблюдению трехмесячного срока замены жилого помещения.

4. перечень оснований замены жилого помещения, установленный в п.1 не является исчерпывающим. Как федеральное законодательство, так и законодательство субъектов РФ может содержать иные основания замены гражданам жилых помещений. В законодательстве субъектов РФ содержатся такие дополнительные основания замены. Например, в соответствии с Законом города Москвы от 15 января 2003 г. "Об улучшении жилищных условий" (Ведомости Московской городской Думы. 2003. N 5) предоставлено право ходатайствовать о замене жилых помещений гражданам, страдающим некоторыми видами заболеваний.

Изменение договора найма жилого помещения.

В договоре социального найма:

1. Раздел жилых помещений - совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма на выделенное ему изолированное жилое помещение. При разделе жилых помещений изменяется предмет договора. Например, был договор на использование отдельной 3-комнатной квартиры, а после раздела предметом самостоятельных договоров стали две комнаты - для одной части семьи и одна комната - для выделившегося члена семьи. Наряду с этим происходит и изменение субъектного состава правоотношения найма, поскольку появляется два нанимателя вместо одного.

Самостоятельный договор с лицом, заявившим требование о выделении ему отдельного помещения, может быть заключен при следующих условиях:

- это лицо должно относиться к числу членов семьи нанимателя и быть совершеннолетним,

- на заключение отдельного договора должно быть получено согласие остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (в том числе временно отсутствующих),

- должна быть возможность выделения изолированного жилого помещения в соответствии с долей жилой площади, приходящейся на данного члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения между членами семьи о порядке пользования жилым помещением.

Отказ наймодателя по договору социального найма заключить отдельный договор с выделившимся членом (или членами) семьи может быть оспорен в судебном порядке. Равным образом может быть оспорен в суде и отказ члена семьи дать согласие на раздел.

2. По требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью(например, при вступлении в брак, усыновлении). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма заключается один договор на все занимаемые ими помещения, т. е. изменяются субъекты, предмет и, возможно, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

3. Замена нанимателя в ранее заключенном договоре совершеннолетним членом его семьи. Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Согласия наймодателя на замену нанимателя другим членом семьи не требуется.

4. Присоединение нанимателем к нанимаемому им помещению освободившуюся в квартире комнату, не изолированную от занимаемого им жилого помещения либо изолированное жилое помещение.

Изменение правоотношения найма может происходить и в других случаях - на основании соглашения между нанимателем, совершеннолетними членами его семьи и наймодателем.

В договоре коммерческого найма:

Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма следует объяснить тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма могут быть изменены любые условия договора, если при этом не произойдет нарушение императивных норм закона.

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Обмен жилого помещения.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Данный перечень носит исчерпывающий характер и расширению не подлежат.