Кредитування житлового будівництва

Світова практика свідчить, що будівництво житла у ринкових умовах господарювання в широкому плані забезпечується створенням цілісної системи іпотечного житлового кредитування, яка являє собою комплекс взаємозв'язаних складових, завдяки котрим відбувається рух вартості на основі одержання довгострокової позики для придбання житла його майбутнім власником під заставу. В такій системі мають діяти щонайменше чотири суб'єкти - позичальник, кредитор, інвестор, уряд. Кожен з них має власний інтерес, а їхні цілі взаємопов’язані. Позичальник ставить собі за мету придбати, по змозі, краще житло, здійснюючи такі щомісячні виплати за кредитом, які б становили не надмірно велику частку доходів. Банк прагне максимізувати прибуток і дивіденди своїх акціонерів. В іпотечному кредитуванні це досягається шляхом обмеження ризиків, по-перше, неплатежів позичальника, по-друге, втрат через швидке зростання вартості коштів, використовуваних банками, порівняно з процентними ставками за іпотечним кредитом, по-третє, у зв'язку з непередбаченими витратами на обслуговування позик, тоді коли ресурси залучаються на міжбанківському ринку. Інвестор також воліє домогтися максимального прибутку від своїх коштів, вкладених під заставні зобов'язання, і тому повинен урахувати ті самі ризики, що й банк. Уряд же ставить за мету створити умови для надійного й ефективного функціонування системи іпотечного кредитування. В Україні існує великий попит на послуги іпотечного житлового кредитування з боку громадян. Свідченням цього є тривале істотне зростання цін на житлову нерухомість. Ця ситуація зумовила більш швидкий розвиток іпотечного кредитування купівлі житла порівняно з іншими видами іпотеки. В Україні на сьогодні діють такі схеми фінансування житлового будівництва та забезпечення житлом:-дотаційні-спрямування коштів на будівництво житла та пільгове кредитування за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів з метою реалізації державних програм. - корпоративні - використання схем залучення коштів фізичних осіб та банків з метою здійснення будівництва житла в межах будівельно-фінансових холдингів;- банківські - за рахунок житлових іпотечних кредитів та кредитів для фінансування будівництва житла.

56.Кредитування селянських (фермерських) господарств Селянське (фермерське) господарство (далі - Позичальник)
може здійснювати свою діяльність за рахунок власних і позичених
коштів. Позичальник звертається до комерційного банку за отриманням таких кредитів:короткостроковий - на витрати поточної виробничої діяльності довгостроковий – на будівництво, розширення, реконструкцію об'єктів виробничого призначення; інші засоби і цілі довгострокового використання.Для одержання кредиту Позичальник подає Банку заяву.
Перед укладанням кредитного договору Банк повинен вивчити характер виробничої діяльності Позичальника, перспективи
його розвитку, фінансовий стан і питання платоспроможності з точки зору можливості та доцільності надання кредиту, і особливо визначення ймовірності його своєчасного повернення. Кредити Позичальнику надаються у межах наявних
відповідних кредитних ресурсів банку на умовах платності,
забезпеченості, строковості, цільового використання на підставі
кредитного договору. Конкретні умови надання кредиту визначаються за згодою сторін.Для доступності фермерських господарств в користуванні кредитами необхідно зинити процентну ставку кредитування, збільшити строки кредитування і залишити банківську систему стабільною. В цілому можна зробити висновок, що фермерські господарства мають менше можливостей доступу до кредитів комерційних банків, у порівняння з великими сільсь­когосподарськими підприємствами через їхній низький рівень інформованості про мо­жливості кредитування, а також дефіцит часу для оформлення всіх необхідних докуме­нтів. Поряд з цим вони мають більших доступ до альтернативних джерел фінансування, якими і користуються. Фермерські господарства більш прибут­кові, аніж реформовані сільськогосподарські підприємства і повертають кредити краще. Комерційні банки, які б розробили програму кредитування фермерських господарств могли б заробити на цьому, а також сприяли б розвитку фермерства.

 

Факторинг.

Факторинг – придбання банком права вимоги щодо виплат за фінансовими зобов'язаннями, скупленими в різних осіб. Здебільшого банк купує дебіторські рахунки на поставлені товари чи надані послуги.

Метою факторингового обслуговування є своєчасне інкасування боргів для скорочення втрат унаслідок затримки платежів, що пов'язує цю операцію з різновидом торговельно-комісійних операцій банків. З кредитною операцією факторинг пов'язує те, що постачальник отримує попередню оплату боргової вимоги у формі короткострокового кредиту.

Операція вважається факторингом, коли вона відповідає, як мінімум, двом із чотирьох ознак:

-наявності кредитування у формі попередньої оплати боргових вимог;

-ведення бухгалтерського обліку реалізації продукції;

-інкасування заборгованості (управління кредитом);

-страхування постачальника від кредитного ризику.

Факторинг конвенційний - це універсальна система факторингового кредиту, який виконує всі чотири вищезазначені функції.

Розрізняють ще такі види факторингових операцій:

-за місцем проведення - внутрішні та міжнародні;

-за видом зобов'язань - прості та вексельні;

-за способом кредитування постачальника - попередня оплата й оплата на певну дату;

-за участі боржників в угоді - відкриті, закриті, інші.

Кожен банк, що займається факторингом, розробляє умови цього кредитування у своєму внутрішньому положенні про кредитування.

Клієнтами факторингових фірм виступають найчастіше малі та середні торговельно-промислові компанії, торговельні агенти, дилери.

Взаємовідносини між банком-фактором і клієнтом-постачальником регулюються угодою про факторингове обслуговування.

Використання факторингу для постачальника вигідне тим, що:

- прискорюється товарообіг;

- зменшується ризик неплатежів;

- поліпшується процес інкасування боргів;

Лізинг

Серед орендних операцій найбільше поширення в міжнародній торговій практиці одержали лізингові операції. Лізинг являє собою дещо середнє між кредитом і орендою, тому він схожий і з кредитом, і з орендою.
Економічна суть лізингу полягає в передачі одною стороною другій стороні матеріальних цінностей в тимчасове користування з виплатою вартості послуг лізингоодержувача у відсотках за кредит.
Таким чином, одним із завдань лізингової операції являється кредитування зданого в оренду об'єкта. Звідси схожість лізинга з кредитом. Лізинг має ряд спільних рис з традиційною орендою. Разом з тим, на відміну від традиційної оренди, він має свої особливості:
-здача об'єкта лізингу в оренду, як правило, здійснюється фінансовими закладами;
- тривалість лізингу менше періоду зношення об'єкта лізингу. Він відповідає терміну налогової амортизації (3-7 років);
- на відміну від традиційної оренди, в лізинговій операції приймають участь, як правило, 3 суб'єкта:
1) орендодавець;
2) орендатор;
3) продавець, постачальник.

Лізинг являється міжнародним, коли лізингова компанія і орендатор, лізингова компанія і постачальник чи всі три учасники операції знаходяться в різних країнах.
В рамках міжнародного лізингу виділяють прямий лізинг, тобто орендну угоду між юридичними особами різних країн, непрямий іноземний лізинг, в якому орендатор і орендодавець являються юридичними особами одної країни.

Прямий лізинг поділяється на експортний та імпортний. Розрізняють два основних види лізингу - оперативний і фінансовий.
Оперативний лізинг характеризується здачею предмета оренди на період, значно менший повного терміну амортизації.
Фінансовий лізинг характеризується середнім і довготривалим характером договору, амортизацією повної чи більшої частини об'єкта.

 

 

Кредити на приватизацію

Приватизація це створення нових недерж форм власності, зокрема перехід власності в індивідуальне і колективне володіння. Але держ власність не ліквідується, лише значна частина держ майна буде вилучена з держ власності. Способами приватизації є:

• продаж державного майна на аукціоні та за конкурсом;

• куп-прод часток держави за конкурсом та на аукціоні;

• викуп майна трудових колективів;

• перетворення державних підприємств в акціонерні товариства з приватним володінням акцій і т. д.

Однією з найважливіших переваг приватизації є протиінфляційний ефект. Споживач надає перевагу акції, а не товару. Акції завжди можна обміняти на гроші, а товар не завжди. Перемикання грошових доходів на здобуття акцій знижує попит на ринках товарів та послуг, що є досить важливим в інфляційних ситуаціях.Умови приватизації:

• існування суб'єктів держ власності - установ, які за законом мають право на продаж чи купівлю акцій державних підприємств.

• існування розвинутої ринкової інфраструктури.

• достатня ємність фінансових ринків, які повинні "опрацювати" багато акцій тих підприємств, що приватизуються.

• розподіл власності, яка приватизується.

• розподіл повноважень між центр. і місц. органами держ влади.

• створення правової основи приватизації.

Суб'єкти - окремі органи, фіз та юр особи, а також різні продавці та покупці держ майна і посередники. Держ органи - Фонд державного майна Укр та його регіональні відділення і представництва.Для придбання об'єктів приватизації покупці можуть викор. власні та позичені кошти, кошти з приватизац. рахунків та приватизац. папери у готівковій формі. Покупці можуть викор. кредити кб, при цьому кб не мають права надавати кредити на приватизацію за рахунок кредитних ресурсів, одержаних від НБУ та з бюджету. Кошти готівкою для оплати за придбані об'єкти приватизації викор. громадяни України, іноз. гром., особами без громадянства після зарахування на іменні рахунки, відкриті в банках України.

Розрах. за об'єкти приватизації у вільно конвертованій валюті здійснюються через валютні рахунки у кб Укр. в порядку, визначеному НБУ.

Іпотечний кредит

Іпотека - це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна. Позичальниками можуть бути юр та фіз особи, у власності яких є об'єкти нерухомості або які мають поручителів, що надають під заставу об'єкти нерухомості на користь позичальника. Предметом іпотеки при наданні кредиту можуть бути: жилі будинки, квартири, виробничі споруди, магазини, земельні ділянки тощо, що є власністю позичальника і не є об'єктом застави за іншою угодою. Ознакою іпот. кредиту є залишення заставного майна у боржника. Боржник може експлуатувати об'єкти, що передані у заставу. Іпотека дає право кредитору переважного задоволення своїх вимог до боржника в межах суми зареєстрованої застави. У процесі дії кредитної угоди кредитор має право і повинен перевіряти наявність, розмір, умови експлуатації об'єкта застави і т. д. До іпотеки банки вдаються при великих розмірах кредиту, але частіше іпот кредит надається спеціалізованими іпотечними банками, фінансовими компаніями, земельними банками і т. д. Ресурси для його надання можуть бути з двох джерел: залучені ресурси кб та кошти, отримані за рахунок реалізації іпотечних облігацій - довгостр. цп, які емітуються фін і нефін інститутами під забезп. нерухомістю, і приносять твердий %. Механізм надання кредиту такий: позичальник звертається до банку за кредитом під забезпечення нерухомості, землі. Банк вимагає від клієнта виписку з реєстру для того, щоб дізнатись про вартість застави і наявність чи відсутність інших заставних прав на неї. Такий реєстр, в якому фіксується інформація про власників майна, землі, зміни у власності, про видані та погашені іпотечні кредити, ведеться державними органами. Задоволення вимог кредиторів відбувається у порядку черговості запису їх номерів у реєстрі. Важливо правильно оцінити вартість застави, щоб за рахунок реалізації майна можна було погасити заборгованість. Проблемами іпот кредитув. є: недост. ресурсна база банків, що має в основі низький платоспроможний попит на нерухомість, відсутність у банків досвіду розміщення коштів на строки понад один рік, а також високий рівень інфляції. Кред періодом для клієнтів - до 3 років. Для банків проблемою ліквідності є розрив між строками залучення короткостр ресурсів і довгими строками розміщення ресурсів при іпот кредитуванні.