Перелік використаних нормативно-правових актів.

ЗМІСТ

 

_Toc364762620

ВИСНОВОК3 ПРО ВАРТІСТЬ МАЙНА.. 3

1. ВСТУП. 4

2. ВИХІДНІ ДАНІ. 4

3. БАЗИ ОЦІНКИ. 5

4. ПРОЦЕДУРА ОЦІНКИ ВАРТОСТІ. 5

5. ПЕРЕЛІК ВИКОРИСТАНИХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВИХ АКТІВ. 5

6. ПЕРЕЛІК ПРИПУЩЕНЬ ТА ОБМЕЖЕНЬ СУПРОВОДЖУЮЧИХ ОЦІНКУ. 5

7. ПОНЯТТЯ, ЩО ВЖИВАЮТЬСЯ В ЗВІТІ. 6

8. АНАЛІЗ СТАНУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ. 6

8.1 РЕГІОНАЛЬНА ІНФОРМАЦІЯ. 6

8.2. СТРУКТУРА ТА СТАН РИНКУ. 8

9. ПІДХОДИ ТА МЕТОДИ ОЦІНКИ. 9

9.1. ЗАГАЛЬНІ ПРИНЦИПИ ОЦІНКИ.. 9

9.2. ВИТРАТНИЙ ПІДХІД. 10

9.3 ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД. 11

9.4. ДОХІДНИЙ ПІДХІД. 11

9.5 УЗГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ ОЦІНКИ.. 12

10. ІДЕНТИФІКАЦІЯ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ. 12

10.1. ХАРАКТЕРИСТИКА МІСЦЕРОЗТОШУВАННЯ. 12

10.2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’ЄМНО-ПЛАНУВАЛЬНИХ РІШЕНЬ.. 13

10.3. ВИЗНАЧЕННЯ ЗНОСУ. 14

11. ВИЗНАЧЕННЯ НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ ТА ОСОБЛИВОСТІ ЙОГО ОЦІНКИ. 15

12. ВИЗНАЧЕННЯ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТУ ОЦІНКИ.. 16

13. УЗГОДЖЕННЯ ЗНАЧЕНЬ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ. 20

14. ЗАЯВА ОЦІНЮВАЧА. 21

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ.. 22

ДОДАТКИ………………….………………………………………………………………………...23

Додаток 1 – Вихідні дані.

Додаток 2 – Джерела інформації.

Додаток 3 – Правова підстава діяльності СОД та Оцінювача.

 

 

 

 

ВСТУП.

Об'єкт оцінки:	Квартира №48, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Патріотична, 50а
Ідентифікація прав:	Об’єкт оцінки є приватною власністю Ткалич Ганни Григорівни згідно договору купівлі – продажу від 15.08.2006 р. посвідченого Морозовою В.М., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу та зареєстрованого в реєстрі за № 2507, витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 18.08.2006 року № 11591386 та зареєстрованого в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно за реєстраційним № 3389512
Аналіз існуючого використання:	На дату оцінки оцінюваний об’єкт функціонував за своїм прямим призначенням.
Ідентифікація надлишкового майна:	Надлишкове майно відсутнє.
Замовник:
Суб'єкт оціночної діяльності:
Оцінювач:
Мета оцінки:
Дата оцінки:
Дата складання звіту:
Валюта оцінки:
Курс гривни:

 

ВИХІДНІ ДАНІ.

Вихідними даними для оцінки є|з'являються,являються| наступні|слідуючих| документи:

технічна документація (додаток 1 до звіту):

- копія технічного паспорту на квартиру № 48, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул.. Патріотична, 50а.;

- рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 22.02.2013 р. №63/94;

- договір купівлі – продажу від 15.08.2006 р.;

- витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 18.08.2006 року № 11591386;

- довіренісь Ткалич Ганни Григорівни від 19.02.2013 р.;

- опитувальний лист від 16.08.2013 р.;

джерела інформації (додаток 2 до звіту):

- таблиця об’єктів порівняння і копії інтернет-сторінок з об’явами щодо продажу об’єктів порівняння.

- дані по курсам валют НБУ;

правова підстава діяльності Суб’єкта оціночної діяльності (додаток 3 до звіту):

- документи, що підтверджують право здійснювати оціночну діяльності.

 

БАЗИ ОЦІНКИ.

Згідно п.п. 11-16 Національного стандарту № 1 «Загальні|спільні| положення|становища| оцінки майна і майнових прав», затвердженого Постановою Кабінету міністрів України 10.09.2003 р. № 1440 і відповідно до умов договору в звіті визначається ринкова вартість об'єкта оцінки. При цьому, згідно п. 38 Національного стандарту № 1 Ринкова вартість визначається трьома загальновизнаними|загальнопризнаними| підходами – витратним, дохідним і порівняльним. [4].

 

ПРОЦЕДУРА ОЦІНКИ ВАРТОСТІ.

В процесі оцінки даного об'єкту Оцінювачем було виконано|пророблено| наступне|слідуюче|:

Ø Складання договору на проведення оцінки;Ø Ознайомлення з|із| об'єктом оцінки, збір|збирання| і аналіз вихідних даних та іншої інформації для проведення оцінки;Ø Ідентифікація об'єкту оцінки і пов'язаних з ним прав;Ø Застосування методичних підходів та узагальнення отриманих з їх використанням результатів оцінки з метою визначення ринкової вартості нерухомого майна;Ø Узгодження результатів оцінки, отриманихіз застосуванням різних методичних підходів;Ø Складання звіту про оцінку майна і висновку|виведення| про Вартість об’єкта оцінки.

ПЕРЕЛІК ВИКОРИСТАНИХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВИХ АКТІВ.

Ø Закон України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658;

Ø «Методика оцінки майна», затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 р. № 1891;

Ø Національний стандарт № 1 «Загальні|спільні| положення|становище| оцінки майна і майнових прав», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440;

Ø Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 р. № 1442;

Ø Норми професійної діяльності Оцінювача.

 

ПЕРЕЛІК ПРИПУЩЕНЬ ТА ОБМЕЖЕНЬ СУПРОВОДЖУЮЧИХ ОЦІНКУ.

1. Звіт достовірний лише в повному|цілковитому| об'ємі|обсязі| і лише у вказаних в ньому цілях. Ні Замовник, ні Оцінювач не можуть використовувати Звіт або яку-небудь його частину|частку| інакше, ніж це передбачено метою|ціллю| оцінки. Оцінювач не несе відповідальності за використання сторонами даних, викладених в справжньому|теперішньому,даному| звіті і висновку|укладенні,ув'язненні| Оцінювача, не по їх прямому призначенню.

2. Оцінювач не несе відповідальності за юридичний опис прав оцінюваної власності або за питання, пов'язані з розглядом прав власності. Право оцінюваної власності вважається|лічиться| достовірним. Оцінювана власність вважається|лічиться| вільною від яких-небудь претензій або обмежень, окрім|крім| обумовлених в Звіті. Також не проводилася перевірка інформації про те, що об'єкт оцінки не закладений, не є|з'являється,являється| предметом судового розгляду, і титул власності Замовника ніким зараз не заперечується|заперечується|.

3. Оцінювач припускає|передбачає| відсутність яких-небудь прихованих факторів|факторів|, що впливають на стан ґрунтів, фундаментів, конструкцій, окрім|крім| обумовлених в справжньому|теперішньому,даному| Звіті, які можуть істотно|суттєво| вплинути на Вартість об’єкта оцінки. Оцінювач не несе відповідальності за наявність таких прихованих факторів |факторів|, ні за необхідність виявлення таких.

4. Відомості, одержані|отримані| Оцінювачем і що містяться|утримуються| в Звіті, вважаються|лічаться| достовірними, проте|тим не менше|, Оцінювач не може прийняти на себе відповідальність за точність цих даних.

5. Замовник зобов'язаний звільнити|визволити| від відповідальності і не заподіювати|спричиняти| шкоди Оцінювачу і за заявою Оцінювача захищати останнього від витрат або зобов'язань, які можуть бути висунуті третіми сторонами, якщо їх позови виникнуть від неправомірного використання результатів даної роботи, якщо не буде встановлено|установлено| в судовому порядку|ладі|, що вони з'явилися слідством|наслідком| обману, халатності або умисне|навмисно| невірного виконання обов'язків Оцінювачем.

6. Оцінювач не приймає на себе ніякої|жодної| відповідальності за зміну економічних, юридичних і інших факторів|факторів|, які можуть виникнути після|потім| дати оцінки і вплинути на ринкову ситуацію, а, отже, і на вартість об'єкту.

7. Оцінювач несе відповідальність за правильність і достовірність оцінки відповідно до чинного законодавства.

8. Все оцінюване майно оглядалося в світлий час доби, по адресах його розташування представниками Суб'єкта оціночної діяльності і Замовника.

9. Інформація про права власності на оцінюване майно, що використана в оцінці, була надана Замовником і прийнята, як достовірна.

10. Оцінювачі не виконували спеціальної експертизи і перевірки працездатності майна, всі дані про фізичні і технічні характеристики Об'єкта оцінки були отримані від Замовника і фірм, що реалізовують подібне майно.

11. Технічна документація, приведені в звіті, покликані допомогти користувачеві отримати наочне уявлення про оцінюване майно і не повинні використовуватися в яких небудь інших цілях.

АНАЛІЗ СТАНУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ.

РЕГІОНАЛЬНА ІНФОРМАЦІЯ.

Запоріжжя - шосте за величиною місто України, значний промисловий центр її півдня, центр Запорізької обласної системи розселення. Чисельність населення міста становить 799 тис. осіб (дані перепису населення на 2001р). До складу Запорізької міської ради входить також селище міського типу Тепличне (2,6 тис. осіб). Територія Запоріжжя становить 33 тис. га, в тому числі сельбищна -12 тис. га. Середня щільність населення міста - 2,4 тис. чол./км², в тому числі в межах сельбищної забудови - 6,6 тис. чол./км². Місто Запоріжжя є|з'являється,являється| одним з найбільших адміністративних, індустріальних і культурних центрів півдня України. Він розташований|схильний| на головній воднотранспортній магістралі України - р. Дніпро в місці її перетину транспортно-комунікаційними коридорами, що сполучають|поєднують,з'єднують| південь України з|із| центром Росії, Донбас з|із| Криворіжжям і Закарпаттям.

Територія міста розбита на 7 адміністративних районів. На лівому березі розташовані|схильні|: Орджонікідзевський, Заводський, Жовтневий, Шевченківський, Комунарський, частина|частка| Ленінського; на правому - Хортицький і частина|частка| Ленінського районів. Забудова міста компактна, розташована|схильна| на двох берегах р. Дніпро.

Через місто проходять автошлях державного значення М 26 (Харків - Мелітополь - Сімферополь - Севастополь) та регіонального значення Р 02 (Запоріжжя-Дніпропетровськ-Кременчук-Бориспіль); магістральні залізниці: Запоріжжя-Апостолове, Запоріжжя - Синельникове, Запоріжжя - Федорівка та Запоріжжя - Пологи. У місті діють аеропорт, два річкових порти, два залізничних вокзали, автовокзал.

Житловий фонд міста становить 16 млн. кв. м, щорічно будується близько 50 тис. кв. м житла; житлова забезпеченість становить 19,9 кв. м на одну особу. Забезпеченість населення основними установами обслуговування: лікарні - 142 ліжка/10 000 осіб; поліклінічні заклади - 207 відвідувань за зміну/10 000 осіб; школи - 125 місць/1000 осіб; дитячі дошкільні заклади - 22,4 місця/1000 осіб.

У місті діють різноманітні види громадського транспорту: трамвай, тролейбус, автобус, маршрутні таксі. Загальна протяжність вулично-дорожньої мережі міста - 605 км. Щільність вулично-дорожньої мережі - 1,8 км/км². Запоріжжя забезпечене усіма видами інженерної інфраструктури. Площа зелених насаджень міста - 625 га (7,7 кв. м на одну особу).

Запоріжжя є|з'являється,являється| багатогалузевим промисловим комплексом, що сформувався на основі підприємств чорної і кольорової металургії, машинобудування і металообробки, радіоелектроніки. Основу господарського комплексу міста становить багатогалузева промисловість, у структурі якої визначальну роль відіграє металургія, а також капітальне будівництво, зовнішній транспорт і зв'язок. У виробничій сфері зайнято 238 тис. осіб (29,6% усього населення), у невиробничій - 207 тис. осіб (25,7%). Промислові підприємства зосереджені, в основному, в п'яти промислових районах: Лівобережному, Павло-Кічкаському, Передаточнянському, Жовтневому, Хортицькому,|із| яких чотири розташовані|схильні| на лівому березі р. Дніпро і один - на правому. Разом з тим|в той же час|, на території міста є|наявний| виробничі майданчики і окремі будівлі, «розкидані» по всій території міста, зокрема усередині житлової забудови і пр|. Ленина (центральної вулиці міста). Найбільшими підприємствами є|з'являються,являються| металургійні заводи «Запоріжсталь», «Дніпроспецсталь», завод феросплавів, алюмінієвий завод, титаномагнієвий комбінат, підприємства машинобудування і металообробки - автомобільний завод «ЗАЗ|», електровозоремонтний завод, моторобудівний завод «Мотор-Січ», «Запоріжтрансформатор» та ін.

Основні житлові масиви Запоріжжя зосереджені як на лівобережній частині (Південний), так і на правобережжі (Бородинський та Хортицький). Останнім часом інтенсивніше розбудовується правобережжя (Хортицький масив). Розподіл проживаючих між правим та лівим берегом становить у відсотках орієнтовно 30:70. Місця концентрації праці, в основному, тяжіють до берегів Дніпра: чотири промислових райони розташовані на лівому березі Дніпра, один (Хортицький) - на правому.

Центр міста сформувався на лівому березі Дніпра, вздовж основної загальноміської магістралі - проспекту Леніна з поперечною віссю, що виходить до Дніпра в районі Центрального бульвару.

У ситуації, що склалася, на ринку нерухомого майна:

до центру відноситься територія міста уздовж|вздовж,уподовж| пр. Леніна з|із| високими постійними потоками пішоходів і транспорту, високорозвиненою|високорозвиненою| (з|із| високою концентрацією) соціально-побутовою інфраструктурою і щільною житловою забудовою;

до центру відноситься пр. Леніна від вул. Леонова до вул. Анголенко;

до центральної зони відноситься частина|частка| території міста уздовж|вздовж,уподовж| пр. Леніна від вул. Леонова до вул. Анголенко; вулиці, що йдуть паралельно пр|. Ленина або його що перетинають в межах 1-2-х кварталів, що знаходяться|перебувають| в межах пішохідної доступності міського громадського транспорту, з|із| високими постійними потоками пішоходів і транспорту, розвиненою (з|із| високою концентрацією) соціально-побутовою інфраструктурою і щільною житловою забудовою;

до серединної зони міста відноситься частина|частка| території міста (центральні частини|частки| районів і мікрорайонів) уздовж|вздовж,уподовж| магістралей міського і районного значення, що знаходиться|перебуває| в межах пішохідної доступності маршрутів громадського транспорту, достатньо|досить| високими, але|та| періодичними потоками пішоходів і транспорту, відносно розвиненою (наявність декількох об'єктів) соціально-побутовою інфраструктурою і щільною житловою забудовою;

до периферійної зони міста відносяться околичні частини|частки| території міста (районів і мікрорайонів), віддалені від магістралей і ліній маршрутів громадського транспорту, слабо розвиненою (наявність окремих об'єктів) соціально-побутовою інфраструктурою, низьким потоком пішоходів і транспорту, щільною житловою забудовою.

8.2. СТРУКТУРА ТА СТАН РИНКУ.

В ході аналізу ринку використані дані про попит, пропозицію|речення| і ціноутворення на первинному та вторинному ринках продажу і оренди земельних ділянок, опубліковані 2010-2013 рр. в

- рекламно-довідкових газетах «Привоз», «Туча», «Рекламне поле», «Алло», журналі|часописах| Commercial Real Estate UA;

- надані агентствами|агенціями| нерухомості та приведені на сайтах: www.agent.ua,www.pro-consulting.com.ua, www.politsovet.info, www.metrika.com.ua, www.comrealty.biz, www.brk.com.ua, 100m2.com.ua, conex.biz.ua, www.realty.allkrim.ru, www.land-ukraine.com, www.genesis-invest.com.ua, www.realtymagazine.com.ua, www.land-ukraine.com, www.socmart.com.ua, www.remnavigator.com, dom-invest.at.ua/, www.djamal.com.ua, realt.ua, agent.ua.

У Запоріжжі, як і у всій посткризової Україні, ринок житла перебуває не в кращому стані, як втім і рівень доходів запорожців. Криза 2008 року суттєво позначилася на ринку житла міста, хоча на самому початку ніхто не міг припустити, що можливі такі наслідки, які спостерігаються зараз. Нерухомість перестала бути цікавою як засіб вкладення коштів, виникли проблеми з поверненнями іпотечних кредитів і відсутністю динаміки довгострокового кредитування; настав і до сьогоднішнього дня триває період вичікування, коли всім цікаво, що буде на цьому ринку далі.

Одним з негативних моментів року, що пішов, можна назвати скорочення ринку іпотеки. Іпотечний ринок прийшов до стану 2009 року. Всього лише декілька банків готові запропонувати реальні програми кредитування для фізичних осіб, збільшилася процентна ставка, посилилися умови видачі кредитів. Безумовно, це відбилося на кількості операцій. Операції в основній масі здійснювалися за умови 100% оплати, тобто покупці перестали сподіватися на відновлення ринку іпотеки і більше розраховують на власні сили. А також, в окремих випадках, на програми розстрочки від забудовників при виборі житла на первинному ринку. Що стосується цінової політики, то тут було зафіксовано незначне зниження цін. Середня вартість пропозиції житлової нерухомості, дол. США, на дату оцінки на території Запоріжжя за даними сайту http://www.real.com.ua/users/flats_stat.php?321 наведена у таблиці 8.1.

Таблиця 8.1 - Середня вартість пропозиції житлової нерухомості в м. Запоріжжя.

Район	Кількість кімнат
			4 и більше
1,2 Шевченківський
15-18 Хортицький
3 Шевченківський
4-й Південний
6-е селище
Бородинський
Жовтневий
Іванова-Червона
Космічний
Новий центр
Дослідна станція
Осипенківський
Павло-Кічкас
Правий берег
Уральські (Шев)
Хортицький
Центр
Південний

 

Однозначно, що сьогоднішня ситуація на ринку житла не обумовлена ​​різкими прогнозами щодо цін на нерухомість, і мало чинників, які могли б говорити про найближче зростанні. У сегменті вторинного житла буде спостерігатися стабільна ситуація з невеликою сезонною активністю осіннього періоду, яка не приведе до відчутного зростання ціни. Очевидно, що більшу частину житлового фонду нашого міста складають старі будинки, так звані «хрущовки», ресурс яких вичерпано або добігає кінця. У цьому сегменті відбувається найбільша кількість угод з купівлі-продажу квартир, тут говорити про збільшення вартості вже навряд чи доводиться, оскільки на вартість житла в таких будинках вже не впливає фактор великого попиту. І до таких об'єктів втрачають інтерес банки, тобто кредитування, на яке багато хто посилається, не вплине на збільшення вартості житла і до кінця року буде стабільний на рівні сьогоднішніх цін.

За даними фахівців на ринку нерухомості в цьому році в квітні зафіксовано чергове цінове дно. При цьому, за прогнозами, воно далеко не останнє. Всі сподівалися, що з 2012 року ринок запрацює і, можливо, це б відбулося, якщо процесу не заважати. На жаль, сьогодні всі законодавчі ініціативи направлені на дестабілізацію. Тому, на думку експертів, ситуація стагнації або стабільна депресія буде спостерігатися ще 2-3 року.

Як повідомлялося раніше інформаційно-аналітичним відділом порталу нерухомості www.domik.net Цитата: "Згідно з нашими даними, у жовтні ціни продажів були в середньому на 11,9% нижче середніх цін пропозицій у відповідних сегментах ринку. Наскільки вірно відображають ці дані загальноринкові тенденції - сказати складно. По-перше, в кожному сегменті ринку свої особливості, своє співвідношення попиту і пропозиції. По-друге, ці дані отримані на основі дуже

невеликої кількості угод (тому статистична помилка висока). По-третє, більшість проданих об'єктів складають квартири, стан яких істотно відрізняється (в ту чи іншу сторону) від «середньостатистичного».

Ще одна тенденція цього року це те, що старе житло старої споруди з 95% фізичним і моральним зносом не користується попитом серед основної маси клієнтів. Такі квартири купують від безнадійності. Сьогодні покупець більш вимогливий до якості будівництва, планувальним рішенням, інфраструктурі, інженерії і т.д.

Якщо говорити про спекулятивної складової, то вона носить символічної характер - 5-7% від загального числа угод. Їх дуже мало і вони часто проявляють себе при покупках проблемних об'єктів за невеликі гроші. Це може бути викуп заставного майна, або інших варіантів, ціна яких на 30-40% нижче середньоринкової.

На ринку комерційної нерухомості найгірші справи у офісної нерухомості. В Україні просто нікому працювати в офісах. Дрібний і середній бізнес загнаний у глухий кут, а ті, хто залишилися не знімають офіси, а працюють вдома, оскільки не знають, що буде завтра.

Більш-менш активна торгівельна нерухомість. Незважаючи на важкий стан, українці все одно купують їжу та одяг.

Сегмент складської нерухомості не розвивається. Споживання різко впало, люди купують тільки товари першої необхідності. Тому завозити великі обсяги товарів і зберігати їх немає сенсу.

Загальна тенденція на найближчі три роки - ціна буде корегуватися в бік зниження. На жаль, на сьогоднішній день ситуація не сприяє розвитку бізнесу. У представників українського бізнесу також далеко не самі позитивні настрої - багато хто намагається виїхати з України, оскільки працювати в нашій країні з кожним днем стає все важче і важче. На жаль, все вищеперелічене негативно відіб'ється і на ринку нерухомості. Джерело: http://www.vector-profi.com.ua/

ПІДХОДИ ТА МЕТОДИ ОЦІНКИ.

В процесі проведення оцінки нерухомості використовуються наступні підходи:

- витратний підхід;

- порівняльний підхід;

- дохідний підхід.[3,4,5]

ЗАГАЛЬНІ ПРИНЦИПИ ОЦІНКИ

Оцінка майна здійснюється на підставі наступних принципів:

Ø принцип корисності;

Ø принцип попиту і пропозиції;

Ø принцип заміщення;

Ø принцип очікування;

Ø принцип граничної продуктивності внеску;

Ø принцип найбільш ефективного використання.

Принцип корисності базується на тому, що майно має вартість тільки за умови його корисності для потенційного власника або користувача. Під корисністю розуміється здатність майна задовольняти потреби користувача протягом певного часу.

Принцип попиту і пропозиції відображає співвідношення пропозиції і попиту на подібне майно.

Принцип заміщення передбачає облік поведінки покупців на ринку, яке полягає в тому, що за придбання майна не платиться сума більше мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість майна визначається розміром економічних вигод, які плануються від володіння, користування, розпорядження їм.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає облік впливу на Вартість об’єкта оцінки таких чинників як праця, управління, капітал і земля, який є пропорційним їх внеску в загальний дохід.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в обліку залежності ринкової вартості об'єкту оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого Вартість об’єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними і економічно доцільними.

ВИТРАТНИЙ ПІДХІД.

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відновлення або заміщення об'єкту оцінки з подальшим корегуванням їх на суму зносу (знецінення). [4] Підхід ґрунтується з урахуванням принципів заміщення та корисності.

Оцінка земельних ділянок, які містять земельні поліпшення, або земельних поліпшень із застосуванням методів витратного підходу передбачає таку послідовність оцінювальних процедур:

Ø визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) з урахуванням його існуючого використання;

Ø визначення вартості відтворення або вартості заміщення земельних поліпшень;

Ø розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень;

Ø визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкту оцінки як різниці між вартістю заміщення (відтворення) і величиною зносу земельних поліпшень, збільшеної на величину ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) з урахуванням його існуючого використання. [5]

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим відніманням суми зносу (знецінення). Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки об'єкту, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об'єкту оцінки його найбільш ефективному використанню

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим відніманням суми зносу (знецінення). Метод заміщення, як правило, застосовується для визначення вартості заміщення об'єкту, який побудований (будується) за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності відновлення об'єкту оцінки в його первинний вигляд. Під час використання методу заміщення для проведення оцінки земельних поліпшень вартість заміщення визначається на основі розрахунку поточної вартості витрат на створення земельних поліпшень, які є подібними оцінюваному відповідно до проектно-кошторисної документації, або за вартістю одиничного показника земельних поліпшень (площа, об'єм), які є подібними оцінюваному.

Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

Метод розбивки передбачає обґрунтування і визначення величини кожного виду зносу, який є у об'єкта оцінки, окремо. Коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як твір відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального і економічного зносу, які є у об'єкта оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу все наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими.[5]

Залишкова вартість заміщення об'єкта оцінки визначається як різниця між вартістю заміщення і величиною зносу земельних поліпшень, збільшеної на величину ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою)

ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД.

Порівняльний підхід ґрунтується з урахуванням принципів заміщення, попиту і пропозицій. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу і пропозицій подібного майна з відповідним коректуванням відмінностей між об'єктами порівняння і об'єктом оцінки. Даний підхід припускає, що покупець не заплатить за нерухомість, суми, більшу вартості відомої йому, аналогічній нерухомості, що володіє такою ж корисністю. [4,5]

Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оцінювальних процедур:

Ø збір і проведення аналізу інформації про продаж або пропозицію подібного нерухомого майна і визначення об'єктів порівняння;

Ø вибір методу розрахунку вартості об'єкту оцінки з урахуванням об'єму і достовірності наявної інформації;

Ø зіставлення об'єкту оцінки з об'єктами порівняння з подальшим корегуванням ціни продажу або ціни пропозиції об'єктів порівняння;

Ø визначення вартості об'єкту оцінки шляхом обліку величини корегуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

Ø узгодження одержаних результатів розрахунку.

Інформація про ціну продажу об'єкту-аналога, який може бути використаний при проведенні оцінки з використанням порівняльного підходу, повинна відповідати наступним критеріям:

Ø інформація одержана з надійних джерел і вірогідність того, що вона недостовірна мінімальна;

Ø факт продажу об'єкту-оцінки відбувся в умовах відкритого ринку за типових умов фінансування;

Ø продаж об'єкту - аналога відбулася порівняно недавно.

Зіставлення об'єкту оцінки і об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкту порівняння, ціна одиниці площі або об'єму і т.п.. Узгодження одержаних величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:

Ø по величинах вартостей об'єктів порівняння, які найчастіше зустрічаються;

Ø на основі визначення середньозваженої вартості;

Ø за вартістю об'єкту порівняння, яка найменше коректувалася;

Ø на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропозиції) і характеристики яких найбільш достовірні;

Ø із застосуванням інших оцінювальних процедур, які обґрунтовуються в звіті про оцінку майна.

ДОХІДНИЙ ПІДХІД.

Дохідний підхід базується на принципі найбільш ефективного використання і очікування, згідно до яких вартість об'єкту оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільше ефективного використання об'єкту оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. У разі застосування прибуткового підходу валовий дохід, який очікується одержати від найбільш ефективного використання об'єкту оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкту оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогноз валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна. [4,5]

Основними методами доходного підходу є пряма капіталізація доходу і непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозних) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, яка підлягає визначенню.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у випадку, якщо прогнозується постійний по величині і рівний в проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується в часі. Капіталізація чистого операційного доходу проводиться шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у випадку, якщо прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними впродовж певного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується в часі. Прогнозовані грошові потоки, зокрема вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Ставка капіталізації і ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна і його ринкової ціни або шляхом порівняльного аналізу прибутковості інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно і т.п.)

ВИЗНАЧЕННЯ ЗНОСУ.

Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінки, окремо. Після цього визначається коефіцієнт сукупного зносу (придатності), як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки враховуються повністю. При цьому визначення залишкового строку економічного життя ґрунтується на таких припущеннях:

- подальше користування об’єктом оцінки відбувається за поточних умов експлуатації та при умові проведення необхідних робіт, передбачених вимогами до його технічної експлуатації;

- проведення реконструкції, реставрації, інших подібних покращань не передбачається;

- початок експлуатації визначається за інформацією про рік побудови об’єкту оцінки.

Строк економічного життя визначається з урахуванням строків технічної експлуатації (нормативних термінів служби), встановлених для земельних поліпшень залежно від галузі господарства та виду об’єкту оцінки. Строк технічної експлуатації, встановлений у нормативних документах є строком використання земельних поліпшень за звичайних умов їх експлуатації. Він збільшується у разі проведення їх капітального ремонту, реконструкції, реставрації, тощо. При визначенні строку технічної експлуатації земельних поліпшень враховується факт проведення зазначених робіт до дати оцінки на підставі наявних підтверджуючих документів.

Оскільки Оцінювач не володіє даними, щодо умов експлуатації об’єкта оцінки то вважає доцільним застосувати метод розбивки.

Визначення фізичного зносу. З метою визначення фізичного зносу Оцінювачем був проведений детальний огляд і оцінка технічного стану Об'єкту. Розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень розраховується відповідно до приблизної шкали оцінки зносу елементів будівлі. Фізичний стан характеризується 5 групами. Загальні характеристики стану будівлі по групах наведено в таблиці 10.1. [6]

Таблиця 10.1 – Приблизна шкала оцінки зносу елементів будівлі.

Фізичний знос %	Оцінка фізичного стану	Загальна характеристика стану
0-20	Добрий	Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту
21-40	Задовільний	Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії
41-60	Незадовільний	Експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту
61-80	Ветхий	Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих – дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будинку своїх функцій
81-100	Непридатний	Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані

Об’єктом оцінки є квартира № 48, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, м. Запоріжжя, вул. Патріотична, 50а. Основні конструктивні елементи (стіни, перегородки, перекриття) ремонту не потребують. Об’єкту оцінки притаманні наступні ознаки зносу:

- незначні тріщини у цокольній частині будівлі;

- відшарування розчину в стиках стін, тріщини на зовнішній поверхні;

- шар фарби потемнів і забруднився, в окремих місцях пошкодження;

- відсутність окремих плиток, здуття і відставання;

- несправність частини приборів віконних отворів;

- дверні полотна мають нещільний притулок по периметру коробки, частина приборів пошкоджена;

- послаблення сальникових набивок і прокладок кранів та запірної арматури, витікання води в змивному бачку;

- теча у місцях приєднання приладів; пошкодження емальованого покриття раковин, умивальників, ванн;

- часткове пошкодження ізоляції магістральних і внутрішньо квартирних мереж, втрата еластичності ізоляції дротів,

Таким чином, елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії. Фізичний знос складає 30%, технічний стан характеризується як задовільний.

Визначення функціонального зносу. Функціональний знос об'єкту оцінки окремо не розраховувався, оскільки він врахований Оцінювачем при виборі конструктивного аналога.

Визначення зовнішнього зносу. Зовнішній знос об'єкту оцінки окремо не розраховувався, оскільки він буде врахований Оцінювачем при виборі об’єктів порівняння.