Визначення найбільш ефективного використання об’єкта оцінки та особливості його оцінки.

Згідно п. 2 цього Звіту Оцінювачем визначається ринкова вартість об’єкта оцінки. Тому, згідно п. 13 Національному стандарту №1 «Загальні|спільні| засади оцінки майна та майнових прав», затвердженого постановою Кабміну від 10.09.2003 р. № 1440: «Для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об'єкта оцінки». При цьому згідно п. 2 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» Оцінювач зобов'язаний розглянути|розгледіти| альтернативне використання об'єкту оцінки. Альтернативне використання – це можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання [5]. Термін «Найбільш ефективне використання», надалі «НЕВ», використаний в даному звіті, визначається як використання, яке серед інших розумних та можливих альтернативних варіантів виявляється|опиняється| фізично можливим, юридично дозволеним та економічно доцільними, тобто приведе в результаті, до найвищої вартості Об'єкту нерухомості.Таким чином, при визначенні найбільш ефективного використання об'єкту нерухомості аналізується ринок нерухомості, що склався на дату оцінки, фізичні характеристики, його місце розташування та законодавчі підстави його використання, внаслідок чого встановлюється можливість|спроможність| його використання.

У загальноприйнятій практиці оцінки нерухомого майна, для оцінюваного об'єкту розглядаються|розглядуються| два типу НЕВ: перший – земельної ділянки як вакантної (вільної); другий – ділянки з|із| розташованим|схильним| на ній об'єктом нерухомості. Об'єктом незалежної оцінки є квартира|помешкання|. При цьому навряд чи в існуючих економічних умовах при самих обґрунтованих розрахунках можливо розгляд варіанту зносу об'єкту оцінки і будівництво нового, відповідного найбільш ефективному використанню. Тому надалі НЕВ – земельної ділянки як вакантної (вільної) не розглядалося|розглядувалося|.

Аналіз найбільш ефективного використання нерухомості є процес послідовної перевірки всіх варіантів на відповідність наступним|слідуючим| критеріям:

1) юридична допустимість;

2) фізична здійсненність;

3) фінансова ефективність;

4) максимальна прибутковість.

При цьому послідовність етапів відбору варіантів для визначення найбільш ефективного, як правило, відповідає приведеної вище. В першу чергу|передусім,насамперед| розглядаються|розглядуються| юридична допустимість і фізична здійсненність кожного з варіантів, потім оцінюється фінансова здійсненність і лише зрештою|врешті решт| - максимальна прибутковість. Цей алгоритм вироблено з однією метою - не витрачати час на фінансово-економічний аналіз і порівняння концепцій, які просто юридично заборонені або фізично неможливі.

Розглянемо критерії.

1. Юридична допустимість. З точки зору юридичної допустимості житлова нерухомість не може використовуватися за будь-яким іншим призначенням. Тому альтернативні варіанти використання майна на дату оцінки, з даними конструктивними особливостями і технічними характеристиками будуть незаконні, а відповідно оцінювачем не розглядається.

Таким чином, встановлено, що для оцінюваного об’єкту найбільш ефективним використанням буде використання за прямим призначенням, тобто у якості об’єкту житлової нерухомості.

Аналізуючи вищесказане:

- витратний підхід ґрунтується на принципі заміщення, який свідчить, що покупець не заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ній об'єкту, аналогічного по своїм споживчим характеристикам об'єкту оцінки. Офіційним кошторисом витрат на придбання ділянки і будівництва на ній житлового будинку, Оцінювач не володіє. В свою чергу, розрахунок по «типовим» кошторисам, з урахуванням всіх реальних додаткових витрат, визначенням сукупного зносу, приведе до великої погрішності при обчисленнях. Зважаючи на вагомість приведених вище аргументів проти використання витратного підходу, Оцінювач ухвалив рішення відмовитися від його застосування в рамках даного Звіту.

- житлові квартири не є прибутковою нерухомістю, хоча отримання доходу можливе при здачі квартири в оренду.

Зважаючи на специфіку, що склалася, на ринку попиту і пропозиції житлової площі, що орендується, у зв'язку з достатньою його розвиненістю і стабільністю, визначені орендні ставки залежно від місцерозташування і площі. На величину орендної плати досить сильно впливає і ряд додаткових чинників, таких як термін, на який здається будинок, укомплектованість меблями і побутовою технікою, якість проведеного ремонту, сезонний чинник та інше.

Слід враховувати, що орендодавці квартир не беруть до уваги чинник окупності інвестицій і ринкових ризиків, і, отже не можуть вважатися інвесторами з ринковою мотивацією. Швидше орендодавці придбавають квартири, для того, щоб зберегти свої заощадження від інфляції.

На думку Оцінювача, найбільш достовірним підходом до оцінки квартири в багатоповерховому будинку з трьох що існують можна вважати порівняльний (в рамках методу порівняльного аналізу на основі одиниці порівняння), який завдяки добре розвиненій системі інформаційного забезпечення (у періодичних виданнях і на сайтах агентств нерухомості публікується достатня кількість інформації щодо будівництва нерухомості, а також пропозицій до продажу) дає найбільш об'єктивні результати. При цьому, при виборі об’єктів-аналогів будуть відібрані аналогічні квартири.

12. ВИЗНАЧЕННЯ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТУ ОЦІНКИ

Визначення вартості об'єкту порівняльним підходом проводиться шляхом вибору об'єктів, аналогічних оцінюваному і зіставлення їх з оцінюваним об'єктом. Як джерело інформації при виборі об'єктів порівняння застосовувалися дані агенцій нерухомості, інтернет-версії газети «Привіз», сайти агентств нерухомості. Визначення вартості об'єкту порівняльним підходом проводиться шляхом вибору об'єктів, аналогічних оцінюваному і зіставлення їх з оцінюваним об'єктом. Для визначення вартості об'єкту цим підходом були проаналізовані елементи порівняння:

· умови торгу

· умови фінансування

· час продажу об'єкту-аналога

· місцеположення

· об'ємно-планувальні характеристики квартири

· розташування квартири в будинку

· технічний стан квартири

Різниці між об'єктами – прийнятими за аналоги і оцінюваним об'єктом, враховувалися шляхом поправок. За коефіцієнт порівняння об'єкту з аналогом, прийнята вартість 1 м² загальної внутрішньої площі аналога. В результаті визначаються значення одиничного показника на мінімальному, максимальному і середньому рівні.

Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:

· по величинах вартостей об'єктів порівняння, які найчастіше зустрічаються;

· на основі визначення середньозваженої вартості;

· за вартістю об'єкту порівняння, яка найменш корегувалася;

· на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропозиції) і характеристики яких найбільш достовірні.

Залежно від характеристик об'єкту оцінки і кількості поправок вибирається найбільш розумне значення показника.

В ході проведення оцінки були проаналізовані дані по пропозиціям до продажу подібних квартир, які знаходяться в подібному об’єкту оцінки районі розташування та розташовані на подібних поверхах п’ятиповерхових житлових будинків. В результаті було виявлено 5 пропозицій до продажу. Перелік об'єктів, запропонованих до продажу, наведений в таблиці 12.1. База пропозицій до продажу наведена в додатку 2.

Таблиця 12.1 – Перелік і характеристика об'єктів порівняння.

№	Вулиця	Загальна площа, м2	Поверх	Технічний стан	Джерело інформації	Розрахункова вартість про-позиції, $
	Патріотична, 59			відмінний	http://zaporozhe.zap.slando.ua/obyavlenie/prodaetsya-2-h-komnatnaya-kvartira-po-ul-patrioticheskaya-59-ID6C6Yd.html#4227d236a0
	Патріотична			задовільний	http://zaporozhe.zap.slando.ua/obyavlenie/prodam-2-komn-kvartiru-v-ordzh-rayone-ul-patrioticheskaya-ID72Mhz.html#f300f0ab4e
	Патріотична			добрий	http://zaporozhe.zap.slando.ua/obyavlenie/prodam-2-kvartiru-ID6ZGVB.html#f300f0ab4e
	Патріотична, р-н 5 міської лікарні			задовільний	http://zaporozhe.zap.slando.ua/obyavlenie/prodam-2-h-kv-r-n-5-y-bol-patrioticheskaya-ID6V0gJ.html#f300f0ab4e
	Патріотична, ДС Юність			відмінний	http://www.privoz.ua/categories/70?page=10

 

За даними таблиці можна зробити висновки, що діапазон відкоригованої вартості об’єктів порівняння складає 451-520 дол. США за 1 м².

Як випливає з розрахунку, середнє арифметичне значення вартості аналогічних об'єктів, які можуть бути використані потенційним покупцем як альтернативний об'єкт, складає $ 490 за 1 м². Оскільки в результаті проведеного корегування об’єкти порівняння стали аналогічними оцінюваному, Оцінювач визначив за доцільне при визначенні ринкової вартості об’єкту порівняльним підходом опиратися на середнє значення. Таким чином, вартість об’єкту оцінки розрахована порівняльним підходом, на дату оцінки складає:490,0*42,7*7,993 = 167238,0 (Сто шістдесят сім тисяч двісті тридцять вісім) грн., де 490,0 – вартість 1 м² поліпшень, 42,7 – загальна площа за внутрішніми замірами поліпшень, 7,993 – курс грн. до дол. США на дату оцінки за даними НБУ.