Метод кумулятивного построения

 

Ставка дисконта данным методом определяется следующим образом:

где Rf — безрисковая ставка процента;

Ri —премии за риски;

В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомленность экспертов о рынке недвижимости, метод кумулятивного построения дает достаточно хорошие результаты.

Обычно в числе факторов риска инвестирования, выделяемых в рамках метода кумулятивного построения ставки дисконта, оценивают риски:

Вид риска	Вероятный интервал, %	Параметры риска
Ключевая фигура; качество и глубина управления	0 - 5	Независимость (зависимость) от одной ключевой фигуры; наличие (отсутствие) управленческого резерва
Размер предприятия	0 - 5	Крупное (среднее, мелкое) предприятие; форма рынка, на котором действует компания с позиции предложения: монопольная или конкурентная
Финансовая структура (источники финансирования компании)	0 - 5	Соответствующая нормам (завышенная) доля заемных источников в совокупном капитале компании. В качестве нормы может быть принят среднеотраслевой уровень
Товарная и территориальная диверсификация	0 - 5	Широкий (узкий) ассортимент продукции; территориальные границы рынка сбыта: внешний, региональный, местный рынок
Диверсификация клиентуры	0 - 5	Форма рынка, на котором действует компания с позиции спроса: много или несколько (до пяти) потребителей, один потребитель продукции; незначительная (значительная) доля в объеме продаж приходящаяся на одного или несколько потребителей, в среднем на одного потребителя
Прибыль: норма и ретроспективная прогнозируемость	0 - 5	Наличие (отсутствие) информации за последние несколько (три - пять) лет о деятельности компании, необходимой для прогнозирования
Прочие риски	0 - 5	Отсутствие (наличие) рисков, связанных непосредственно с характером деятельности данной компании

 

Модель средневзвешенной стоимости капитала

 

В соответствии с моделью WACC, ставка дисконта рассчитывается по формуле:

Где:

ЦСК - цена собственного капитала;

ЦЗК – цена заемного капитала.

Нпр – ставка налога на прибыль.

 

Цена собственного капитала определяется следующим образом:

Где:

Д – сумма чистой прибыли, распределенная между акционерами или учредителями предприятия за отчетный период (дивиденды),

– средняя сумма собственного капитала.

 

Цена заемного капитала в виде банковских кредитов определяется по формуле:

Где:

КрС – кредитная ставка (проценты по кредиту),

Кред – сумма кредита,

Зкр – затраты при получении кредита (страховка, затраты по оформлению залога, проценты, уплаченные авансом и т.д.).

 

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период

 

Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

Для расчета стоимости компании в постпрогнозный период можно использовать следующие методы:

1) Модель Гордона.

2) Метод чистых активов.

3) Метод ликвидационной стоимости (если предполагается ликвидация компании по окончании прогнозного периода).

 

Модель Гордона.

По модели Гордона годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста в постпрогнозный период коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта.

Модель Гордона основана на следующих допущениях:

1) Прогнозный период должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются.

2) Величина износа и капиталовложений в остаточный период равны между собой.

 

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

где

Sn — стоимость в постпрогнозный период;

ЧДПп₎ — денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;

I — ставка дисконта;

Tдп — долгосрочные темпы прироста денежного потока

 

Полученная таким образом стоимость компании в постпрогнозный период определена на момент окончания прогнозного периода.

 

Метод чистых активов.

Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы;

 

Метод расчета по ликвидационной стоимости.

Он применяется в том случае, если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более находящегося в стадии роста, этот подход неприменим.