Предмет і метод житлового права

Поняття житлового права

Термін “житлове право” охоплює декілька взаємопов'язаних, але не тотожних понять. Необхідно розрізняти житлове право як сукупність певних правових норм, як галузь законодавства, як частину науки цивільного права та як учбову дисципліну.
Поняття житлового права як сукупність житлово-правових норм.
Як сукупність норм права України, що регулює житлові відношення, житлове право розуміється у широкому і вузькому значенні. У першому випадку, з погляду застосовуваних критеріїв побудови вітчизняної системи права, житлове право відносять до різноманітних галузей права - конституційного, адміністративного, цивільного і т. д. Тільки житлове законодавство, регулюючи єдині за своєю метою відношення, дозволяє об'єднувати їх одним поняттям.
У юридичній літературі можна зустріти різноманітні поняття “житлового права” у так званому вузькому значенні. Одні автори трактують його як частину цивільного права, другі - як комплексний правовий інститут, треті - як комплексну галузь права3, четверті - як підгалузь права, п'яті - як самостійну галузь права.
Для правильного розуміння цього поняття важливе значення має насамперед з'ясування питання про те, що таке “житлові відносини” як предмет регулювання житлового права. У “житлових” законах, як відомо, не міститься визначення його поняття. У юридичній літературі відносно поняття “житлові відносини” позиції можна поділити на дві групи.
Житлові правовідносини одні вчені-юристи розглядають у широкому значенні, як загальне, збірне поняття, що охоплює усі види житлових відношень6, об'єднаних правом на житло. До їх складу іноді включають правові зв'язки, що виникають із експлуатаційної діяльністі суб'єктів житлово-комунального господарства, зі стосунків підприємств, які забезпечують житло електроенергією, газом, теплом, водою, а також займаються вивезенням побутових відходів, та інше.
Така трактовка житлових правовідносин надто широка і за словами С.М. Корнєєва помилкова. Дійсно, житлові правовідносини це ті, що пов'язані із задоволенням житлових потреб, з використанням саме жилих приміщень за їх споживчим призначенням.
На відміну від вищезгаданої точки зору, інші автори їх вважають цивільно-правовими. Подібна позиція не є новою в системі права України. Наприклад, здійснення права власності породжує як цивільно-правові відносини, так і адміністративні, кримінальні і т. д. Не заперечуючи той факт, що пов'язані Із задоволенням потреби громадян у житлі стосунки можуть викликати існування і публічних правовідносини, ми схиляємось до думки, що житлові це насамперед приватні, зокрема, цивільні правовідносин.
Визначивши місце житлового права в системі права України, актуальним стає питання про місце його у системі цивільного права України. І.Л. Брауде вважав, що житлове право не утворювало самостійної галузі права в єдиній системі радянського права. “Те, що в нас називають житловим правом, є частина цивільного права”,- стверджував він.
В.Н. Литовкін також вважає, що житлове право є складовою частиною цивільного права. “Житлове право - це спеціальні норми цивільного права...”.
Прихильники цього погляду виходять із розуміння житлового права як права, що регулює, головним чином, користування житловими помешканнями. Що стосується інших правових норм, наприклад, які регулюють управління, експлуатацію житлового фонду, то вони розглядаються не як житлові, а як норми “іншого роду”, що є за межами житлових.
У підручнику для юридичних вузів “Загальна теорія права” житлове право виділяється як підгалузь більш значної і складної галузі права - цивільного права. При цьому “підгалузь права” автори розуміють як “цілісне утворення, яким регламентується специфічний вид відношень у межах сфери правового регулювання відповідної галузі права”.
Не зупиняючись на детальному аналізі наведених точок зору, не вдаючись у полеміку, зазначимо, що у своїй роботі ми виходимо із розуміння житлового права як права, що регулює відношення, у яких задовольняється потреба в житлі, відношення, що виникають у процесі задоволення громадянами своїх житлових потреб, відношення по задоволенню потреб громадян у житлі. Інакше кажучи, ми виходимо з того, що житлове право є частиною цивільного права.

Здійснення права на житло

Як зазначається у правовій літературі, право на житло в механізмі цивільно-правового регулювання має три основні форми реалізації: нормативну, правосуб'єктну і форму суб'єктивного права.
Нормативна форма здійснення права на житло - це ті житлово-правові норми, які регулюють відносини, що виникають з приводу житла. У цьому зв'язку не можна не відзначити, що право на житло - це, на думку В.П. Грибанова, гарантована законом, а значить і державою можливість задоволення потреби в житлі нужденних громадян різноманітними засобами. Правосуб'єктна форма реалізації представляє собою певний елемент змісту правоздатності та дієздатності громадян. Вона є юридичною передумовою виникнення, зміни та припинення конкретних житлових правовідносин. Суб'єктивна форма здійснення права на житло -це конкретне суб'єктивне право на визначене житло. Воно (право) є елементом змісту відповідних цивільних житлових правовідносин. Коло таких суб'єктивних цивільних прав на житло досить широке і різноманітне у зв'язку з тим, що за законом громадянин може займати його на різних підставах (на правах власника, наймача, користувача, тимчасового мешканця, члена сім'ї та ін.).
Відомо, що поняття “здійснення (реалізація) суб'єктивного права” містить у собі не тільки дії, які слугують задоволенню позитивних інтересів суб'єкта, а і протидію - порушення позитивних прав управомоченої особи. Як відомо, структура змісту суб'єктивного права передбачає наявність можливостей двоякого роду: це правова можливість здійснення певних дій самою правомочною особою та правова можливість правомочної особи вимагати від іншої чинити певні дії або утримуватись від них.
Відповідно до Конституції України громадяни можуть реалізувати своє право на житло шляхом будівництва, набуття у власність або отримання в оренду (найм). В свою чергу, кожний із вказаних способів має свій спектр відносин. Громадянин може задовольнити свою житлову потребу будівництвом через самостійне будівництво індивідуального житлового будинку, через вступ до житлово-будівельного кооперативу, через дольову участь у будівництві багатоквартирного будинку і т. д. Набути житло у власність особа може шляхом приватизації, спадкування, через укладення цивільно-правових договорів тощо. Отримати житлове помешкання у користування можна за договором найму, безоплатного користування, за заповітом і т. і.
Таким чином, в умовах ринку житла кожен громадянин при здійсненні своїх житлових прав повинен розраховувати на те житлове помешкання, яке він може набути. Але необхідно зазначити, що з урахуванням принципу справедливості, на якому повинні базуватися всі правові стосунки, дія відомого закону природи - “слабкий гине” стосовно даного випадку обмежена Конституцією України.
Здійснення житлового права шляхом протидії порушенню буде розглянуто в цій роботі пізніше.

Конституція

Найвищу юридичну силу серед нормативно-правових актів має Конституція України. Вона займає центральне місце в системі законо­давства. Норми її є нормами прямої дії. Конституція закріплює напря­ми розвитку, розподіл влади в державі та організацію державної влади, її співвідношення з, демократичними інститутами суспільства, визна­чає права та свободи громадян і створює умови для їх реалізації.

Особливо важливим положенням Конституції України є закріп­лення пріоритету прав і свобод людини, що визначають правовий стан особи та основи правопорядку. Проголошення України неза­лежною демократичною державою, перебудова відносин власності зумовлюють необхідність створення гармонійної правової системи, яка працюватиме на задоволення потреб людини (особистості), а не держави. Україна — правова держава, в процесі розбудови якої мають бути створені однакові умови для охорони та захисту прав на житло всіх форм власності.

Цікаво нагадати той факт, що першою у світі Конституцією була Конституція України, яка була прийнята 5 квітня 1710 р. у м. Бандери на козацькій Раді і мала назву “Пакти й конституція законів і вольностей Війська запорізького”. Саме так гетьман України Пилип Орлик відзначив свій вступ на гетьманство. Уже в тій Кон­ституції йшлося про забезпечення прав людини, її економічних інтере­сів тощо.

Житловий кодекс

Житлові відносини в Україні регулюються системою законодав­чих актів, серед яких визначальним є Житловий кодекс. Він регу­лює питання забезпечення громадян жилими приміщеннями, корис­тування ними та інші, пов’язані з наймом приміщень державного та громадського житлового фонду, користуванням службовими жили­ми приміщеннями, гуртожитками, жилими приміщеннями у будин­ках житлово-будівельних кооперативів, приватному житловому фон­ді, забезпеченням схоронності житлового фонду, з його експлуата­цією та ремонтом, відповідальністю за порушення житлового законодавства. Цей Кодекс був прийнятий Верховною Радою Української РСР 30 червня 1983 р. і визначає структуру житлового права й досі, хоча й не відповідає сучасній ситуації та потребам су­спільства побудови ринкової економіки. Він лише частково враховує нові нормативні акти, майже не відтворює питань, пов’язаних з при­ватизацією житла та утриманням приватизованого житлового фон­ду, особливостей його експлуатації та ремонту. Кодекс врегульовує житлові відносини у випадках, коли наймодавцем є держава. Зви­чайно, цей Житловий кодекс зазнав і постійно зазнає “косметичних” виправлень шляхом внесення до нього змін і доповнень, що не можуть повною мірою відображати реалії нашого життя. Уже роз­роблений проект нового Житлового кодексу України, структура якого запропонована такою, що визначають гарантії житлових прав громадян, суб’єктів житлового права, їх права та обов’язки, поняття житлового фондута компетенцію уповноважених державних органів:

І. Загальні положення.

II. Реалізація прав громадян України на житло.

1. Порядок реалізації прав громадян України нажитло.

2. Будівництво та придбання житла.

III. Користування житлом.

1. Житловий фонд соціального призначення.

2. Порядок надання житла у фонді загального призначення. Найм, оренда та бронювання житла.

3. Порядок надання у користування житла у фонді колективної власності.

4. Володіння, розпорядження і користування житлом, що пере­буває у приватній власності.

5. Порядок надання і користування житлом у фонді спеціального призначення.

6. Об’єднання співвласників багатоповерхових жилих будинків, товариства власників житла, товариства забудовників та їх асоціації.

7. Плата за найм, оренду житла і комунальні послуги.

8. Обмін житла.

IV. Утримання та реконструкція житла. Державний нагляд, використання та утримання житлового фонду.

V. Відповідальність за порушення житлового законодавства.

VI. Вирішення житлових спорів.

Для порівняння нагадаємо структуру чинного Житлового кодексу:

І. Загальні положення, що визначають компетенцію державних органів в житловій сфері, поняття призначення та склад житлового фонду, права та обов’язки громадян.

II. Управління житловим фондом.

III. Забезпечення громадян жилими приміщеннями. Користуван­ня жилими приміщеннями.

1. Надання жилих приміщень у будинках державного і громад­ського житлового фонду.

2. Користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду.

3. Користування службовими жилими приміщеннями.

4. Користування гуртожитками.

5. Забезпечення громадян жилими приміщеннями в будинках житлово-будівельних кооперативів і користування ними.

6. Користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду.

IV. Забезпечення схоронності житлового фонду, його експлуата­ція та ремонт.

V. Відповідальність за порушення житлового законодавства.

VI. Вирішення житлових спорів.

VII. Заключні положення.

Житловий кодекс є комплексним законодавчим актом, що вклю­чає норми різних галузей права (адміністративного, державного, ци­вільного, фінансового та ін.). Одним з головних недоліків чинного Житлового Кодексу є те, що більшість його статей мають відсильний характер. Цієї проблеми не вдалося повністю вирішити й у проекті нового Житлового Кодексу. На­ведемо кілька прикладів:

а) Житловий Кодекс регулює забезпечення громадян жилими приміщеннями і користування ними. Але порядок надання жилих приміщень у бу­динках громадського, відомчого та державного житлового фонду регулюється Правилами обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень, затвердженими по­становою Ради Міністрів УРСР від 11 грудня 1984 р. за № 470;

б) Житловий Кодекс регулює порядок користування жилими приміщеннями в будинках державного та громадського жилого фонду, але Правила користування жилими приміщеннями. Типовий договір найму жилого приміщення, розмір плати за комунальні послуги визначаються Кабінетом Міністрів України;

в) Житловий Кодекс майже не регулює відносини щодо забезпечення грома­дян жилими приміщеннями в будинках житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) і користування ними. В той же час Правила обліку громадян, які бажають вступити до ЖБК, Примірний статут ЖБК, що регулюють порядок обліку, створення та діяльності кооперати­вів, права та обов’язки членів кооперативу визначені постановами Ради Міністрів УРСР;

г) Житловий Кодекс певною мірою регулює порядок користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду, зокрема визначає права членів сім’ї власника квартири (будин­ку), регулює відносини, що виникають у разі користування жилими приміщеннями за умовами договору найму, а також забезпечення жилими приміщеннями громадян, будинки яких підлягають знесен­ню. Але це правове регулювання носить фрагментарний характер. Водночас є низка нормативно-правових документів (у тому числі Цивільний кодекс, Закон “Про власність” тощо), що регулюють від­носини власності на житло;

д) Житловий Кодекс повинен регулювати відносини щодо забезпечення схо­ронності житлового фонду, але забезпечення його схоронності та утримання здійснюються відповідно до Правил користування примі­щеннями жилих будинків і прибудинкової території, затверджених постановою Кабінету Міністрів України майже через десять років після прийняття Житлового кодексу (8 жовтня 1992 р. за № 572) та Закону України “Про об’єднання співвласників бакатоквартирного будинку” (опублікований 4 січня 2002 р.) майже через 20 років після прийняття Житлового Кодексу.

Отже, все це підтверджує нагальну потребу в новому кодифіко­ваному законодавчому акті, який регулюватиме всі відносини, що випливають з житлового права та регулюються різними розгалуже­ними нормативними актами, прийнятими у різний час — час стрім­кої трансформації економіки та суспільства. Предметом його регу­лювання будуть житлові відносини, що виникають у всіх житлових фондах. Цей комплексний нормативний документ повинен бути ак­том прямої дії, а кількість статей, що мають відсильний характер, — мінімальною. До компетенції Кабінету Міністрів України може бути віднесено тільки визначення механізмів (процедурних та процесу­альних норм) реалізації норм права, а не визначення додаткових ма­теріальних норм, як це прийнято нині.

Закони України

Житлові правовідносини регулюються також законами України, особливо ті правовідносини, що випливають з права власності (Ци­вільний кодекс, Закон України “Про власність” тощо).

Нині єдиним органом законодавчої влади в Україні є парламент — Верховна Рада України. Саме виключно до компетенції Верховної Ради входить прийняття законодавчих актів, які мають найвищу юридичну силу і яким повинні відповідати всі нормативно-правові акти інших державних органів. Вона приймає закони, постанови та інші акти.

Під законами слід розуміти нормативно-правові акти найвищої юридичної сили, які містять загальнообов’язкові правила поведінки і регулюють найважливіші суспільні відносини. Виключно законами України визначаються питання права і свобод людини, гарантії за­безпечення цих прав та обов’язків тощо.

Право законодавчої ініціативи у Верховній Раді належить Президентові України, народним депутатам України, Кабінету Міністрів України і Національному банку України.

Серед основних законів України, прийнятих останнім часом, можна назвати такі: “Про приватизацію державного житлового фон­ду”, “Про наукову і науково-технічну діяльність”, “Про державну підтримку засобів масової інформації та соціальний захист журна­лістів”, “Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших громадян похилого віку в Україні”, “Про статус ветеранів вій­ни, гарантії їх соціального захисту”, “Про основи соціальної захище­ності інвалідів в Україні”, “Про реабілітацію жертв політичних реп­ресій в Україні”, “Про статус і соціальний захист громадян, які пост­раждали внаслідок Чорнобильської катастрофи”, “Про об’єднання співвласників бакатоквартирного будинку” та ін. Серед прийнятих постанов важливою є Постанова “Про оплату житлово-комунальних послуг населенням України” від 18 березня 1999 р. за № 512-ХІУ. Правовідносини у житловій сфері мають регулюватися насамперед законами, оскільки визначають права і обов’язки громадян, і в особ­ливому порядку мають бути доведені до відома населення. Закони та інші нормативно-правові акти, що визначають права і обов’язки громадян, не доведені до відома населення у порядку, встановлено­му законом, є нечинними.

Дія законів у часі

Правила, за якими визначаються межі чинності нормативно-пра­вових актів, встановлюються законодавством держави та міжнарод­ними договорами. Стаття 58 Конституції визначає, що закони та ін­ші нормативно-правові акти не мають зворотної дії у часі, крім ви­падків, якщо вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи. Норми Конституції України є нормами прямої дії.

Зокрема, чинність нормативно-правових актів у часі характери­зується не тільки моментом набрання ними чинності, а й напрямком дії у часі. З огляду на це розрізняють:

пряму дію, коли нормативний акт поширюєтьсяна

· нові факти або

· на факти, які виникли ще до набрання актом чинності, але продовжують існувати старі факти, а нові поширюються тільки з мо­менту набрання чинності цим актом;

зворотню дію, коли нормативний акт поширюється на факти, що виникли до набрання актом чинності (старі факти), але з момен­ту їх виникнення відбувається перегляд, корекція попередніх рішень за такими фактами вже за новим нормативно-правовим актом та

переживаючу дію, коли нормативний акт поширюється тільки на нові факти, а на старі, що виникли раніше і не припинили свого існування, продовжує діяти попередній нормативний акт.

Нормативно-правові акти

Нормативну базу, що визначає державне регулювання у сфері житлового права, становлять підзаконні нормативно-правові акти: укази Президента України; постанови Кабінету Міністрів України; інструкції, нормативні акти державних відомств, а також норматив­но-правові акти колишнього СРСР з питань, що не врегульовані законодавством України, якщо вони не суперечать Конституції та за­конам нашої держави. Нині нормативно-правові акти приймаються стрімко і динамічно розвиваються, що зумовлено необхідністю пере­ходу від старої системи найму державного житла до нової системи, яка грунтується в основному на відносинах власності, притаманних ринковій економіці. Тому систему нормативно-правових актів логіч­но розглядати через повноваження державних органів, що їх прий­мають, через рішення, які вони приймають, і через їх вплив на суспільні відносини в житловій сфері.

Рішення Президента України

Певна роль у створенні нормативно-правових актів з питань житлового законодавства відведена Президентові України, який є суб’єктом державно-правових відносин з функціями забезпечення дотримання конституційності, законності дій інших суб’єктів права. На виконання Конституції і законів України Президент може вида­вати укази і розпорядження з питань житлового законодавства, які є обов’язковими для виконання.

Президент зобов’язаний створювати умови, що забезпечували б чітке та своєчасне реагування відповідних органів держави на будь-які факти порушення конституційних норм. Як гарант прав і свобод людини він має сприяти створенню відповідних механізмів контро­лю та забезпечувати їх реалізацію, а відстоюючи їх — створювати умови нетерпимого ставлення до будь-яких випадків порушення та­ких прав і свобод.

Статус Президента, визначений Конституцією, дає підстави вва­жати його представником державної влади в цілому. Як глава дер­жави він є вищою посадовою особою і наділяється повноваженнями виступати від імені України у внутрішньому житті та в міжнародних відносинах. Акти Президента України виступають правовою базою для прийняття актів органами виконавчої влади. Президент врахо­вує можливості та компетенцію виконавчих органів, виходячи з роз­поділу їх повноважень, для втілення в життя прийнятих ним рішень.

За юридичними ознаками укази й розпорядження Президента можуть бути нормативними чи індивідуальними. У нормативних ак­тах містяться правила поведінки загального характеру, розраховані на багаторазове застосування. Індивідуальні (правозастосовні) сто­суються конкретних відносин чи окремих осіб і мають одноразовий характер (призначення на посаду, нагородження).

Відповідно до указів Президента України прискорено реформу­вання житлово-комунального господарства, затверджено Основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999-2005 рр., заходи щодо підтримки індивідуального житлового будів­ництва на селі, будівництва житла для військовослужбовців тощо.

Місцеві органи

До системи житлового законодавства входять інші правові акти, що мають нормативний характер. Як правило, ці акти приймаються органами місцевого самоврядування та їх виконавчими органами. Виконавчу владу в областях і районах, містах Києві та Севастополі здійснюють місцеві державні адміністрації. Вони зобов’язані забез­печувати виконання Конституції та законів України, актів Прези­дента України, Кабінету Міністрів України та інших центральних та місцевих органів виконавчої влади.

Судові рішення

Упорядкування фактичних відносин, окрім вищих органів дер­жавної влади і управління, здійснює Верховний Суд України, роз’­яснюючи судам зміст правових норм і порядок їх застосування.

Звернення до суду для захисту конституційних прав і свобод лю­дини та громадянина безпосередньо на підставі Конституції України гарантується.

Роз’яснення норм права, що орієнтують судову практику за правилами застосування чинного законодавства, приймаються Плену­мом Верховного Суду України.

Верховний Суд України може виступати у двох ролях: як судо­вий орган він розглядає в касаційному порядку справи і рішення Верховного Суду в конкретній справі є фактичним завершенням розгляду. Винесення рішення має здійснюватися у рамках встанов­леного законом процесу.

Постанови Пленуму Верховного Суду — це керівні роз’яснення, що мають іншу правову природу. Вони вміщують узагальнення су­дової практики та аналіз судової статистики, відзначають її конкрет­ні помилки та недоліки, орієнтують суди на їх усунення і в такий спосіб сприяють удосконаленню судової практики.

Суд зобов’язаний виносити рішення відповідно до принципів, визначених конкретним законом, і принципів певної галузі права в ці­лому. Проведення судом роз’яснення з приводу застосування норми не повинно обмежувати чи зменшувати обсяг прав, визначених за­коном. Важливе значення для правильного розуміння та застосуван­ня житлового законодавства мають трактування конституції та роз’­яснення законів, здійснювані Пленумом, які адресовані не тільки су­довим органам, а й власникам і наймачам житла, підприємствам, установам, організаціям, профспілковим організаціям. Вирішення спірних питань, що випливають з житлового права, вимагає їх роз'­яснення. Це необхідно для усвідомлення того, як з точки зору Вер­ховного Суду розцінюватиме конкретні дії суд, що розглядає справу.

Суди забезпечують впровадження у життя правових норм, здійснюють нормативне регулювання суспільних відносин, забезпечу­ють досягнення мети правового регулювання. Результати судової правозастосовної діяльності не завжди повністю відповідають нор­мам права, її ідеальній моделі. Тому в рішеннях судових органів, що стосуються розгляду конкретних справ, вміщуються додаткові посилання про зміст норм права.

Зміст судової практики — це зконцентровані міркування щодо фактичних обставин, норм права та їх елементів, тобто правові позиції, ідеї судових органів про правильне застосування закону.

Рішення Пленуму Верховного Суду України не підміняють за­кон, не змінюють його суті, а носять допоміжний характер. Вони не наділяють вищий судовий орган правотворними функціями і не під­міняють правотворні органи. Ігнорування роз’яснень може спричи­нити скасування або зміну судового рішення в апеляційному, каса­ційному та наглядовому порядку, винесеного всупереч правозасто-совній практиці.

Роз’яснення видаються Верховним Судом України в рамках його повноважень, мають правову силу, стають обов’язковими для вико­нання всіма учасниками судочинства і є джерелом житлового права. Основними в житловій сфері є постанови Пленуму Верховного Суду України: “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2; “Про практику застосування судами законодавства про житлово-бу­дівельні кооперативи” від 18 вересня 1987 р. за № 9; “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок” від 4 жовтня 1991 р. за № 7; “Про судову практику в справах за скаргами на нотаріальні дії або відмову в їх вчиненні” від 31 січня 1992 р. за № 2; “Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності” від 22 грудня 1995 р. за № 20; “Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя” від 1 листопада 1996 р. за № 9. До цих по­станов постійно вносяться зміни та доповнення відповідно до змін у законодавстві.

 

Поняття житлового права

Термін “житлове право” охоплює декілька взаємопов'язаних, але не тотожних понять. Необхідно розрізняти житлове право як сукупність певних правових норм, як галузь законодавства, як частину науки цивільного права та як учбову дисципліну.
Поняття житлового права як сукупність житлово-правових норм.
Як сукупність норм права України, що регулює житлові відношення, житлове право розуміється у широкому і вузькому значенні. У першому випадку, з погляду застосовуваних критеріїв побудови вітчизняної системи права, житлове право відносять до різноманітних галузей права - конституційного, адміністративного, цивільного і т. д. Тільки житлове законодавство, регулюючи єдині за своєю метою відношення, дозволяє об'єднувати їх одним поняттям.
У юридичній літературі можна зустріти різноманітні поняття “житлового права” у так званому вузькому значенні. Одні автори трактують його як частину цивільного права, другі - як комплексний правовий інститут, треті - як комплексну галузь права3, четверті - як підгалузь права, п'яті - як самостійну галузь права.
Для правильного розуміння цього поняття важливе значення має насамперед з'ясування питання про те, що таке “житлові відносини” як предмет регулювання житлового права. У “житлових” законах, як відомо, не міститься визначення його поняття. У юридичній літературі відносно поняття “житлові відносини” позиції можна поділити на дві групи.
Житлові правовідносини одні вчені-юристи розглядають у широкому значенні, як загальне, збірне поняття, що охоплює усі види житлових відношень6, об'єднаних правом на житло. До їх складу іноді включають правові зв'язки, що виникають із експлуатаційної діяльністі суб'єктів житлово-комунального господарства, зі стосунків підприємств, які забезпечують житло електроенергією, газом, теплом, водою, а також займаються вивезенням побутових відходів, та інше.
Така трактовка житлових правовідносин надто широка і за словами С.М. Корнєєва помилкова. Дійсно, житлові правовідносини це ті, що пов'язані із задоволенням житлових потреб, з використанням саме жилих приміщень за їх споживчим призначенням.
На відміну від вищезгаданої точки зору, інші автори їх вважають цивільно-правовими. Подібна позиція не є новою в системі права України. Наприклад, здійснення права власності породжує як цивільно-правові відносини, так і адміністративні, кримінальні і т. д. Не заперечуючи той факт, що пов'язані Із задоволенням потреби громадян у житлі стосунки можуть викликати існування і публічних правовідносини, ми схиляємось до думки, що житлові це насамперед приватні, зокрема, цивільні правовідносин.
Визначивши місце житлового права в системі права України, актуальним стає питання про місце його у системі цивільного права України. І.Л. Брауде вважав, що житлове право не утворювало самостійної галузі права в єдиній системі радянського права. “Те, що в нас називають житловим правом, є частина цивільного права”,- стверджував він.
В.Н. Литовкін також вважає, що житлове право є складовою частиною цивільного права. “Житлове право - це спеціальні норми цивільного права...”.
Прихильники цього погляду виходять із розуміння житлового права як права, що регулює, головним чином, користування житловими помешканнями. Що стосується інших правових норм, наприклад, які регулюють управління, експлуатацію житлового фонду, то вони розглядаються не як житлові, а як норми “іншого роду”, що є за межами житлових.
У підручнику для юридичних вузів “Загальна теорія права” житлове право виділяється як підгалузь більш значної і складної галузі права - цивільного права. При цьому “підгалузь права” автори розуміють як “цілісне утворення, яким регламентується специфічний вид відношень у межах сфери правового регулювання відповідної галузі права”.
Не зупиняючись на детальному аналізі наведених точок зору, не вдаючись у полеміку, зазначимо, що у своїй роботі ми виходимо із розуміння житлового права як права, що регулює відношення, у яких задовольняється потреба в житлі, відношення, що виникають у процесі задоволення громадянами своїх житлових потреб, відношення по задоволенню потреб громадян у житлі. Інакше кажучи, ми виходимо з того, що житлове право є частиною цивільного права.

Предмет і метод житлового права

Предметом житлово-правового регулювання є відносини, що виникають у зв'язку із задоволенням громадянами потреби у житлі. Такими є, в більшості своїй, майнові відносини. В реальному житті вони являють собою конкретні вольові (юридичні) взаємозв'язки.
Юридичні ознаки житлових правовідносин виражаються у майновій відокремленості, автономності суб'єктів. Громадяни, організації (в тому числі, державні) діють не в якості органів влади, а як рівноправні особи. Держава через свої органи повинна створювати умови, при яких суб'єкти будуть мати можливість здійснити своє право на житло. Але ці дії є, як правило, публічні і не входять до предмету житлового права. Формування державою житлового фонду та управління ним сприяє забезпеченню житлових прав, але ще не народжує житлові стосунки. Подібна ситуація відбувається при створенні житлового фонду й іншими суб'єктами.
Майнові відносини, що входять до предмету житлового права, поділяються на ті, що пов'язані з приналежністю житла певним суб'єктам та (чи) з переходом жилого приміщення від одних осіб до інших. Юридичне вони можуть бути оформлені за допомогою категорій речових і зобов'язальних прав.
Особливість житлових відносин, звичайно, обумовлює і певний метод їх регулювання. Оскільки вище вказувалось, що ми розглядаємо житлові правовідносини як частину цивільних, то нема підстав не застосувати до житлового права поняття методу цивільного права. Виходячи з цього, зазначимо, житлово-правовий метод регулювання суспільних відносин - це правовий метод, який, як правило, характеризується юридичною рівністю суб'єктів права, їхньою диспозитивністю й ініціативою у формуванні і реалізації житлових правовідносин, покладанням заходів майнової відповідальності і захисту (у випадку порушення житлових прав), що виконують в основному функцію відновлення. У той же час у ряді випадків житлове законодавство містить елементи адміністративно-правового методу правового регулювання. Це стосується порядку постановки на квартирний облік, перебування у черзі на отримання житлового приміщення, видачі ордеру та деяких інших відносин. Але таке становище не змінює сутності методу житлового права.
Елементи методу житлового права.
Юридична рівність. Йдеться саме про юридичну рівність, а не економічну. Вона свідчить про відсутність примусової влади одного учасника житлово-правових відносин над іншими. Сутність її зводиться до того, що:
- один суб'єкт не може веліти іншим; ці суб'єкти не підвладні один одному, не підпорядковані;
- їхні відносини засновані на рівноправності всіх форм власності;
- між ними існує майново-розпорядницька самостійність при виборі й організації житлових зв'язків;
- існує рівність заходів юридичної цивільно-правової відповідальності одного перед іншим при порушенні нормального ходу реалізації відношень, які регулюються житловим правом.
Диспозитивність. Під нею розуміється заснована на нормах приватного права юридична свобода (можливість) суб'єктів житлових правовідносин здійснювати свою право-суб'єктність і свої суб'єктивні права (здобувати, реалізовувати або розпоряджатися ними) за своїм розсудом. Іншими словами, сторонам надано самим визначати свої взаємовідносини і їх зміст. Більше того, вони вільні у виборі здійснювати чи ні гарантовані законом права та засоби їх захисту. Наприклад, особа, що отримала ордер, може відмовитись від вселення у жиле приміщення, що вказане в ордері.
Ініціативність. Ініціатива у власному розумінні цього слова означає почин, перший крок в якійсь новій справі, підприємливість. Ініціативність суб'єктів житлового права виражає одну з особливостей юридично-фактичних основ виникнення житлових правовідносин, що полягають у тому, що, “перший крок” у розвитку (становленні) зазначених відносин належить, як правило, суб'єктам права. Особливо це виявляється в угодах, наприклад, договорі найму чи купівлі-продажу житла. Отримання необхідного громадянинові результату у вигляді задоволення житлових потреб залежить насамперед від його ініціативи й уміння організувати свої правові зв'язки. Ініціативність передбачає і відомий майновий ризик.
Майновий характер мір житлово-правової відповідальності.
Характерна риса цього елементу правового регулювання полягає в тому, що міри відповідальності не роблять безпосереднього впливу на особистість правопорушника (наприклад, як це відбувається у кримінальному, адміністративному праві). Житлово-правова відповідальність є майновою. Вплив на правопорушника здійснюється шляхом обмеження майнових інтересів особи. Наприклад, несплата протягом певного часу наймачем по договору комерційного найму житлового приміщення може призвести до розірвання цього договору.
Особливість і в межах відповідальності. Відповідальність у житловому праві заснована на принципі повного відшкодування шкоди (збитків). Наприклад, при вилученні земельної ділянки власнику житлового будинку відшкодовується його вартість.
Характерною рисою цього елемента є і те, що відповідальність заснована на презумпції винності. Тобто осо<