Особливості договору найму будівлі або іншої капітальної споруди. Визначення будівлі та капітальної споруди в чинному законодавстві. Особливості форми договору, а також порядку укладення договору

За договором найму (оренди) споруд та будівель має місце передача однією особою (наймодавцем, орендодавцем) у тимчасове користування іншій особі (наймачу, орендарю) споруди, будівлі чи окремої їх частини (приміщень) за плату (орендну плату). При цьому, поняття оренди та найму тут використовуються як тотожні, оскільки при будь-якій оренді відбувається найм майна. Будівля - будівельна система, яка складається з несучих та огороджувальних або сполучених конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення обладнання, тварин, рослин, а також предметів праці. Споруда - об'ємна, площинна або лінійна наземна, надземна або підземна будівельна система, призначена для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення обладнання, матеріалів та виробів, тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів тощо. І будівлі, і споруди відносяться до нерухомих речей, які складають майно, що може бути об`єктом найму (оренди), як в цілому, так і окремими їх частинами. Особливістю договору найму (оренди) споруд та будівель є те, що письмова форма такого договору є обов'язковою незалежно від того, хто є суб'єктами таких відносин: фізичні особи, юридичні особи, держава; обов'язкове нотаріальне посвідчення таких договорів, які укладені на три роки і більше.

89.2 Договори, строком до 3 років обов'язкового нотаріального посвідчення не вимагають. Наймодавцем (орендодавцем) може бути власник будівлі чи споруди, що підтверджується відповідною довідкою органу місцевого самоврядування чи витягом з Реєстру прав власності на нерухоме майно. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) набуває чинності з моменту вчинення його державної реєстрації. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини) за загальним правилом є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди щодо усіх істотних умов. Після цього у наймача виникає право вимагати передачі йому об'єкту найму. З моменту підписання акту приймання-передачі починається перебіг строку оренди, узгодженого сторонами в договорі. За загальним правилом, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди також поширюється і на земельну ділянку, на якій вони знаходяться в розмірі, необхідному для досягнення мети найму (коли земельна ділянка належить наймодавцеві об'єктів нерухомості на праві власності). Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), як і будь-який інший договір майнового найму, є оплатним.

90. Поняття та загальна характеристика договору лізингу. Правове регулювання.

За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі) (806 ЦК). Основну частку законодавства, яке регулює лізинг, складають такі нормативні акти: ЦК (визначає загальні правові ознаки лізингових операцій); ГК (визначає загальні правові ознаки лізингових операцій та встановлює особливості правового регулювання лізингових операцій для банків); ЗУ «Про фінансовий лізинг» (є спеціальним законом про фінансовий лізинг); ЗУ «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» (присвячений, зокрема, питанням державного регулювання фінансового лізингу як фінансової послуги); ЗУ «Про банки і банківську діяльність» та нормативні акти НБУ (регулюють загальні умови та порядок здійснення лізингових операцій банками); ЗУ «Про оподаткування прибутку підприємств» та ЗУ «Про ПДВ» (визначають правила оподаткування лізингових операцій). Відносини лізингодавець – лізингоодержувач нагадують звичайний договір оренди, проте мають місце істотні відмінності, а саме: 1) лізингодавець при укладанні договору фінансового лізингу ще не є власником майна, що підлягає передачі за договором лізингу 2) предмет лізингу передають завжди на конкретний строк; більше того, Закон про фінлізинг встановив нижню межу – він не повинен бути менше одного року; 3) лізинговий платіж, на відміну від орендного, має особливу структуру. Загальні ознаки договору лізингу: (1) це консенсуальний договір; (2) має оплатний характер; (3) предметом договору можуть бути неспоживні речі, визначені індивідуальними ознаками, віднесені законодавством до основних фондів (Не можуть бути предметами лізингу: земельні ділянки, інші природні об`єкти, ЦМК підприємств та їх відокремлені структурні підрозділи (філії)); (4) передбачає надання майна у користування лізингоодержувача; (5) строковість договору. До основних видів лізингу відносяться фінансовий і оперативний. В залежності від форми організації і техніки проведення лізингової операції лізинг ділиться на: 1) прямий лізинг 2) посередній лізинг 3) зворотній лізинг 4) лізинг постачальнику. За ознаками тривалості угод, обсягу зобов'язань лізингодавця і ступені окупності об'єктів виділяють два основних види лізингу: 1) фінансовий лізинг - взаємовідносини сторін, які передбачають на протязі дії терміну угоди виплату лізингових платежів, які покривають повну вартість амортизації машин і обладнання або більшу частину, додаткові витрати і прибуток лізингодавця. 2) оперативний лізинг - взаємовідносини, при яких витрати лізингодавця, пов'язані з придбанням і утримуванням лізингового майна, що не покриваються орендними платежами на протязі одного лізингового контракту. Стосовно обсягу обслуговування лізинг ділиться на: 1) чистий 2) повний 3) частковий 4) генеральний лізинг.За типом майна розрізняють: 1) лізинг рухомого майна 2) лізинг нерухомого майн а. В залежності від сектора ринку, де здійснюються лізингові операції, розділяють: 1) внутрішній лізинг 2) зовнішній (міжнародний) лізинг. В свою чергу зовнішній лізинг підрозділяється на: 1) імпортний (коли зарубіжною стороною є лізингодавець. 2) експортний, коли зарубіжною стороною є лізингоодержувач. По відношенню до податкових і амортизаційних пільг лізинг ділиться на: 1) фіктивний лізинг 2) дійсний лізинг

За характером лізингових платежів розрізняють: 1) грошовий лізинг 2) компенсаційний лізинг 3) змішаний лізинг.

 

91. Поняття, загальна характеристика договору оренди державного та комунального майна.

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить АРК або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»та іншими нормативно-правовими актами. Об'єктами оренди за даним Законом є: 1) цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць); 2) грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування НБУ, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються орендарем; 3) нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств; 4) майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Не можуть бути об'єктами оренди: 1) ЦМК державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 "Про підприємництво" (зброя, наркотики тощо); 2) ЦМК казенних підприємств; 3) Цілісний Майновий Комплекс структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств, що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 ЗУ «Про підприємництво». Орендодавцями є: 1) ФДМ України, його регіональні відділення та представництва - щодо ЦМК підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України; 2) органи, уповноважені ВР АРК та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо ЦМК підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить АРК або перебуває у комунальній власності; 3) підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого), а з дозволу органів, зазначених в 1) та 2), - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна. Фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватись як СПД. Істотними умовами договору оренди є: 1) об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її.індексації); 2) термін, на який укладається договір оренди; 3) орендна плата з урахуванням її індексації; 4) порядок використання амортизаційних відрахувань; 5) відновлення орендованого майна та умови його повернення; 6) виконання зобов'язань; 7) відповідальність сторін; 8) страхування орендарем взятого ним в оренду майна; 9) обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує ФДМС України, типові договори оренди майна, що належить АРК або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно ВР АРК та органи місцевого самоврядування. Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря. Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Термін договору оренди визначається за погодженням сторін.