Краткие данные отчета об оценке рыночной стоимости встроенного помещения по адресу: Г. Санкт-петербург, ул. Коммуны, Д. 26,

Краткие данные отчета об оценке рыночной стоимости встроенного помещения по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 26,

Корп. 4, лит. А, пом. 3-Н

 

1. Данные об отчете:

Наименование оценщика: ООО "АПЭН"

Дата проведения оценки: 07.08.2012

Дата составления отчета: 09.08.2012

Оцениваемые права: На улучшения: право собственности

2. Описание объекта оценки:

Фрагмент карты Санкт-Петербурга

Локальное местоположение объекта

Описание местоположения объекта.

Согласно существующему административно-территориальному делению объект оценки находится в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга.

 

Характеристика района

 

Красногвардейский район расположен на северо-востоке Санкт-Петербурга и охватывает местности на правобережье Невы: восточную часть Полюстрова, Большую Охту, Малую Охту, Пороховые, Ржевку и Жерновку. Район образован в 1973 году. Площадь района – 5 683 га.

 

 

Границы района

 

Граничит с районами:

Калининским – по оси реки Невы до Пискаревского проспекта, далее по его оси, по западной стороне полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург-Приозерск до пересечения с осью улицы Центральная;

Невским - по южной и юго-восточной стороне полосы отвода железной дороги Дача Долгорукова - Заневский Пост до западной стороны Октябрьской набережной, далее на северо-запад по оси Финляндского моста и по нему до оси реки Невы, далее по оси реки Невы до границы с Центральным районом;

Центральным – по оси реки Невы;

Всеволожским районом Ленинградской области.

 

Территориальное деление района

История района начинается с XII-XIII веков, когда берега Невы были ареной постоянных военных столкновений между шведами, которые завоевывали финские земли, и новгородцами, которые стремились удержать контроль над важнейшей частью старинного торгового пути "из варяг в греки". Первая шведская крепость в устье Охты называлась «Ландскрона» (Венец земли). Но уже на следующий год ее захватили и сожгли русские дружины под предводительством новгородского князя Андрея, сына Александра Невского. Позднее на ее месте появилось русское военное поселение Ниен. Промышленность начала формироваться в направлении строительства пороховых заводов и развития сопутствующих производств (к примеру, строились кирпичные заводы).

К началу XXI века территории района существенно различались по функциональному назначению. В настоящее время практически вся береговая линия реки Охта занята промышленными объектами. Микрорайоны жилой застройки - Охта, Ржевка, Полюстрово - находятся в стороне от промышленной зоны.

Берега Невы и Большой Охты еще с первой половины XVIII века являются промышленной зоной. Благоустройство района началось в 1920-1930-х годах, когда деревянные постройки, преобладавшие здесь, сменяются на современные каменные дома. Во всех микрорайонах создавался полный комплекс культурно-бытовых учреждений.

Южную часть района на левом берегу реки Большой Охты занимает Малая Охта. Главная ее улица – Заневский проспект.

К северу от реки Большой Охты, между окружной железной дорогой и шоссе Революции, находится Большая Охта. Застройка части территории Большой Охты велась в 1940-1950-х годах, Свердловская набережная, Красногвардейская площадь и проспект Металлистов застраивались в 1960-1970-х годах, а проспект Энергетиков – в 1970-1980-х годах.

Часть Красногвардейского района, к северу от шоссе Революции, относящаяся в основном, к восточной части Полюстрово, застраивалась с середины 1950-х и до конца 1970-х годов.

Восточную часть Красногвардейского района между шоссе Революции и улицей Красина на севере и Ладожским проспектом на юге, занимают местности – Пороховые, Ржевка и Жерновка. Это район новостроек, в основном, конца 1970-1990-х годов.

Население

Население - 329 тысяч человек.

 

Транспорт

Красногвардейский район расположен на выезде из города и имеет хорошую систему транспортных магистралей.

Территория района «пронизана» системой железнодорожных путей. Большей частью железная дорога служит для грузовых перевозок, но используется и под пассажирский транспорт: в районе три железнодорожные станции - Дача Долгорукова, Ручьи и Ржевка.

 

Станции метро:

Правобережная линия (4) - «Новочеркасская» и «Ладожская»

 

Основные транспортные магистрали:

С юга на север:

- Малоохтинский проспект, продолжающий Октябрьскую набережную и переходящий за Большеохтинским мостом в Свердловскую набережную;

- Новочеркасский проспект, продолжающий Дальневосточный проспект и переходящий за Красногвардейской площадью в Среднеохтинский, а затем в проспекты Пискаревский и Полюстровский;

- Проспект Энергетиков, продолжающий Гранитную улицу;

 

С запада на восток:

- Заневский проспект, продолжающий за мостом Александра Невского Невский проспект и переходящий в Ладожский проспект;

- Пороховская улица, переходящая в Ириновский проспект, а затем в Рябовское шоссе;

- Шоссе Революции, переходящее в улицу Красина, а затем в Челябинскую улицу.

 

Связь с другими районами города:

Красногвардейский – Центральный – мосты Александра Невского и Большеохтинский, по Большой Пороховской улице;

Красногвардейский – Невский – по Новочеркасскому проспекту, проспекту Наставников и Октябрьской набережной;

Красногвардейский – Калининский - по проспекту Маршала Блюхера, улице маршала Тухачевского, проспекту металлистов, Полюстровскому проспекту

Отдельные участки Красногвардейского района (Рыбацкая, Пороховые, Ржевка) являются труднодоступными.

 

Экология района

На территории района есть промышленные предприятия, занимающиеся экологически неблагополучным производством. Они являются «чемпионами» по выбросу ацетона (18,6% от общегородского количества) и толуола (17,6%). Фактором экологического неблагополучия является также наличие в районе большого количества железных дорог. В районе Большой и Малой Охты ПДК по основным источникам загрязнения превышены более, чем в три раза. Максимальное загрязнение (более 3 ПДК): Заневский проспект, проспект Шаумяна, Якорная улица, проспект Маршала Блюхера, часть проспекта Энергетиков. Более 2-х ПДК: начало проспекта Косыгина, вдоль улицы Большая Пороховская. Остальная часть района – более 1 ПДК, за исключением окраины города в сторону Всеволожского района.

Радиационная обстановка является неблагополучной на участках между Ириновским проспектом и улицами Коммуны, Передовиков и Хасанской, в западной части шоссе Революции с примыкающими с севера и юга улицами, а также Ударников-Косыгина, Блюхера-Бестужевская.

По данным Регионального геоэкологического центра «Невскэкология», почвы в промышленных зонах сильно и опасно загрязнены (Якорная, Партизанская улицы, предприятия «Химволокно», «Пластполимер» и другие). Жилые кварталы района Охты загрязнены точечно – по мере продвижения на север в сторону Полюстрово и далее к совхозу «Ручьи» ситуация улучшается.

Сильная загазованность (более 3-х ПДК) Заневского проспекта, Якорной улицы, проспектов Шаумяна и Маршала Блюхера, а также части проспекта Энергетиков объясняется огромным потоком транзитного транспорта и деятельностью промышленных предприятий. С вводом КАД и закрытием наиболее вредных производств район Охты, возможно, станет более привлекателен для состоятельных покупателей жилья. По крайней мере, именно на это рассчитывают инвесторы, начинающие здесь амбициозные проекты.

В остальной части района загрязнения воздуха в пределах 1-2 ПДК, а на примыкающей к Всеволожскому району окраине ПДК составляет всего 0,5-1.

Купаться в реке Оккервиль и ее притоках не стоит. По данным ОАО «Ленморниипроект», все водные объекты в районе либо «очень грязные» (VI категория) - ручьи Жерновка и Оккервиль, либо «чрезвычайно грязные» (высшая VII категория) – практически вся Охта.

 

Жилой фонд

Изначально жилые кварталы формировались вокруг производств (особенно это хорошо видно в районе Пороховых, где много ведомственных домов), и селились здесь в основном работники промышленных предприятий, расположенных в Красногвардейском и соседнем Невском районе. Как следствие, большинство домов - это дешевое, «социальное» жилье. Эта тенденция сохранялась до конца 1980-х годов, когда активно застраивался район Ржевка. Исключение - строительство жилого комплекса вдоль Невы (универмаг «Юбилей»). Но при реализации этого проекта решающую роль сыграло расположение комплекса напротив Смольного собора (вдоль Свердловской набережной).

В настоящее время малопрестижные кварталы Ржевки активно осваиваются выходцами с Кавказа, но в целом, спрос на жилье и объекты коммерческой недвижимости в районе достаточно вялый.

 

 

Коммерческая недвижимость

В районе находятся три больших гостиницы: «Охтинская» (на Большеохтинском проспекте), «Карелия» (на проспекте Тухачевского) и «Ладога» (на Заневском проспекте).

 

Бизнес-центры:

«Аскольд» – Красногвардейская пл., 2. Класс «В». Общая площадь - 7 400 м2, 4 этажа.

«Паллада» – Красногвардейская пл., 2. Класс «В». Общая площадь - 8 500 м2, 4 этажа. Менеджмент бизнес-центров – Компания «Балтийское финансовое агентство». Уровень арендных ставок - в год;

«Буревестник» – Малоохтинский пр., 68. Менеджмент – ООО «BCMgroup».

 

Первые два бизнес-центра входят в проект «Район 700», который реализуется компанией «Нева-Ленд». Помимо этих бизнес-центров в комплекс войдет гостиница на 250 номеров, торгово-развлекательный комплекс, спорт-центр, жилые дома, автостоянка на 1000 автомобилей, а также будет построен еще один бизнес-центр. Завершение проекта планируется на 2006 год.

Магазины и учреждения бытового обслуживания есть на всех больших улицах Большой Охты, но больше всего их на Красногвардейской площади, Среднеохтинском проспекте и Свердловской набережной.

 

Промышленность

Красногвардейский район – промышленный. Невозможно назвать места, где бы ни нашлось какого-либо предприятия, склада или базы. На территории района находится около 50 крупных промышленных предприятий. Одна из промышленных зон «Дача Долгорукого» находится недалеко от Ладожского вокзала.

Компания «Сканска Санкт-петербург Девелопмент», имеющая статус АРТ развивает проект создания технопарка «NOVA Park» (250 000 м2 производственных площадей). Парк создается в районе Ржевки, на территории 64 га. Собственно технологический парк, которому отводится 8 га территории, выделен в отдельную зону: здесь планируется разместить предприятия высоких технологий, офисы, лаборатории и т.п. Только на строительство инженерных проектов и прокладку коммуникаций необходимо 000 000.

Агентство «Оккервиль» подготовило проект делового и технологического центра «Ржевка». Проект разделен на три составные части – железнодорожный вокзал на «Ладожской», мультимодальный грузовой терминал «Ручьи» и технопарк «Ржевка».

В районе вступили в действие сразу несколько производственных площадок предприятий «Конфлекс», «Невский трест», «Клекнер-Пентапласт», «Новая Эра». Было начато строительство завода «Петробетон», запланировано сооружение новых производственных площадей «Лиссант». Также в этом районе задумано сооружение мясоперерабатывающего комбината концерна «Пять звезд» с проекутной мощностью 50 тонн мясопродуктов ежесуточно.

 

Промышленные предприятия:

· «Пластполимер» - объединение;

· Завод слоистых пластиков;

· Фабрика искусственного шелка;

· Полюстровский домостроительный комбинат;

· Объединение «Буревестник»;

· Завод «Лентруболит»;

· Комбинат «Нева» – мебель;

· Завод «Пролетарий» – изоляторы;

· Завод по розливу минеральных вод «Полюстрово»;

· Молочный завод «Пискаревский»;

· Объединение «Русские самоцветы» и др.

 

Наука и образование

Высшие учебные заведения:

· Северо-западная медицинская академия;

· Гидрометеорологический институт.

 

Научно-исследовательские учреждения:

· НИИ «Гипроприбор»;

· Институт химического волокна и др.

 

Культура и отдых

В районе три крупных парка: «50-летия Октября», между проспектами Энергетиков и Металлистов, Малоохтинский сквер в начале Малоохтинского проспекта. Общая площадь садов и парков района достигает 1,5 тысяч га.

Сплошная зеленая зона осталась в северной части района, Между рекой Охтой и железной дорогой на Приозерск.

Культурно-деловой центр площадью 10 000 м2, в состав которого входят многозальный кинотеатр, два театральных зала (детский и взрослый), а также Дом Мод, в районе Полюстрово. Не исключается появление ночного клуба, бильярдного зала и т.п.

 

Учреждения культуры и искусства:

· Азиатика, Санкт-Петербургский фонд – Индустриальный проспект;

· Изотеатр для детей и юношества – Большеохтинский проспект и др.

 

Перспективы развития района

Администрацией Красногвардейского района разработана концепция градостроительного развития. Мероприятия, направленные на увеличение инвестиционной привлекательности, включают в себя комплексную экологическую экспертизу и зонирование в зависимости от состояния окружающей среды. Предполагается сооружение нескольких предприятий по утилизации и переработке бытовых, промышленных и токсичных отходов. Разумный подход к комплексному решению экологических проблем, проявленный администрацией, позволит не только очистить окружающую среду и поднять инвестиционную привлекательность района, но и повысить пока еще слабый спрос на имеющееся жилье.

Развитие инвестиционной и деловой деятельности сдерживается и ограниченной транспортной доступностью большей части района. Особенно трудно выбираться в центр города на общественном транспорте из таких «анклавов» как Пороховые, Ржевка, Полюстрово. А там, где находятся транспортные узлы, инвесторы активно работают (ст. метро «Ладожская», ж/д станция «Ручьи»).

В разных стадиях развития находятся порядка 110 инвестиционных проектов.

По плану развития города, Администрация Санкт-Петербурга планирует разместить на территории района до 1 млн. кв. м жилья.

Реконструируемые под БЦ здания - это в основном административные корпуса предприятий.

Торговля строит немного и тяготеет к таким центрам, как новый Ладожский вокзал.

Промышленное строительство практически замерло. Возможно, ситуацию переломит возведение техно-парка «Ржевка» и развитие терминала на станции «Ручьи».

Развитие территорий около КАД даст мощный толчок развитию придодожных торгово-развлекательных зон. Но рассчитывать на резкую активизацию жилищного строительства не приходится.

 

Красногвардейский район можно условно разделить на шесть микрорайонов (зон), каждый из которых имеет свою специфику.

 

 

Обременения объекта.

а) Договор аренды на помещение действует в режиме неопределенного срока (срок истек 06.06.2010); б) Обременения КГИОП, ГОЧС, другие обременения и сервитуты - отсутствуют.

Фотографии объекта

· Внешний вид объекта

 

Общий вид здания	Номер дома на фасаде
Состояние дворовой территории	Состояние дворовой территории
Общий вход и окно объекта оценки	Окно объекта оценки
Состояние парадной	Состояние парадной
Состояние парадной	Вход на объект оценки из парадной

 

 

Состояние объекта оценки

 

 

 

Акт осмотра помещения.

 

Краткие данные отчета об оценке рыночной стоимости встроенного помещения по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Коммуны, д. 26,

Корп. 4, лит. А, пом. 3-Н

 

1. Данные об отчете:

Наименование оценщика: ООО "АПЭН"

Дата проведения оценки: 07.08.2012

Дата составления отчета: 09.08.2012

Оцениваемые права: На улучшения: право собственности

2. Описание объекта оценки:

Фрагмент карты Санкт-Петербурга

Локальное местоположение объекта