Рынок капитала. Процентная ставка

.

2. Рынок капитала. Процентная ставка

В связи с неоднозначностью трактовки категории «капитал» существует также проблема определения понятия «рынок капитала».

В экономической литературе выделяются два возможных варианта трактовки этого понятия:

1. Если под капиталом Понимать физический капитал (станки, здания, запасы и т.д. в стоимостном их измерении), то рынок капита ла — это часть рынка факторов производства наряду с рынком труда i: земли.

2. Если под капиталом на рынке финансов понимать денежный капитал, то рынок капитала выступает составной частью рынка ссудных капиталов.

Рынок ссудного капитала подразделяется на денежный рынок и рынок капитала. Денежный рынок связан с краткосрочными банковскими операциями сроком до одного года. Рынок капитала обслуживает среднесрочные и долгосрочные операции банков. Он, в свою очередь, делится на ипотечный рынок (операции с закладными листами) и финансовый рынок (операции с ценными бумагами). Субъектами финансового рынка являются не только банки и их клиенты (как на ипотечном рынке), но и фондовая биржа, а объектом операций выступают не только ценные бумаги частных предпринимателей, но и государственных институтов.

Инструментарий рынка капитала включает:

• казначейские облигации, предназначенные для финансирова ния долгосрочной политики федерального правительства;

• ценные бумаги государственных учреждений, которые эмитируются на основе специального разрешения правительства для финансирования различных типов социальных программ через финансовую систему;

• муниципальные облигации, выпускаемые местными органами власти;

• акции и облигации корпораций, эмитируемые частными фирмами. На рынке ссудных капиталов формируется спрос и предложение

денежного капитала.

Рынок капитала как структурное звено рынка факторов производства является типичным рынком. В принципах его организации и в механизме его функционирования, установления равновесия имеется много общего с аналогичными процессами на рынке труда. А именно:

• объем спроса на физический капитал носит производный характер по отношению к спросу на конечную продукцию и зависит от размеров последнего;

• максимизация прибыли достигается в точке равенства предельного денежного продукта (MRP) и предельных издержек материального ресурса (физического капитала) — MRC, т.е. при оптимизации фирмой спроса на капитал действует правило MRP=MRC.

Спрос на капитал на рынке факторов — это спрос фирм на физический капитал, позволяющий фирмам реализовывать свои инвестиционные проекты, а по форме предъявления — это спрос на инвестиционные фонды. Спрос на капитал выражается в виде спроса на финансовые средства для приобретения необходимых производственных фондов.

Предложение капитала возникает в основном со стороны домашних хозяйств, а также предприятий и государства. Домашние хозяйства, владеющие капиталом в форме вложенных денежных средств, предоставляют капитал в пользование бизнесу в форме материальных средств и получают доход в виде процента на вложенные средства.В связи с тем что физический капитал может приобретаться в собственность фирм или предоставляться им во временное пользование, следует различать плату за поток услуг капитала (цена использования) и цену капитальных активов (цена купли-продажи).Стоимость использования услуг капитала представляет собой рентную (прокатную) оценку капитала. Она может выступать в качестве рыночной котировки или суммы, уплачиваемой фирмой владельцу капитала за аренду части этого капитала.Цена актива представляет собой цену, по которой единица капитала может быть продана или куплена в любой момент.На рынке капитала может сложиться и совершенная конкуренция, и монопсония, и монополия, и взаимная монополия (дуополия), т.е. все основные типы рыночных структур. Монопсония и олигопсония имеют место на многих предприятиях, перерабатывающих сельскохозяйственную продукцию. Местный молокозавод выступает по отношению к колхозам и фермерам в роли монопсониста, так как других перерабатывающих предприятий поблизости нет, а при длительной транспортировке молоко скисает. Рыночное всевластие таких моно-псонистов-переработчиков служит важной причиной тяжелого положения отечественных сельскохозяйственных предприятий. Последние именно в силу монопсонической структуры рынка вынуждены мириться с навязываемыми им закупочными ценами.Монополистический (олигополистический) тип рынка на рынках материальных ресурсов весьма распространен. Газпром, РАО «ЕЭС России», Транснефть, МПС и другие гигантские предприятия являются поставщиками ресурсов, служащих для других фирм в качестве оборотного капитала. Поэтому обычные для нашей страны жалобы директоров промышленных предприятий на то, что в годы реформ цены на электроэнергию, железнодорожные перевозки и сырье росли быстрее цен на готовую продукцию имеют под собой прочное теоретическое обоснование. Монополисты имеют возможность навязывать своим потребителям завышенные цены на поставляемые ресурсы.При типичном для России высоком уровне монополизации ситуация, когда поставщиком тех или иных материальных ресурсов выступает один, а покупателем — другой монополист, отнюдь не является редкостью.Итак, поставщиками капитала выступают домохозяйства, а потребителями — фирмы. Взаимодействие поставщиков и потребителей осуществляется через разветвленную сеть финансовых посредников: коммерческие банки, инвестиционные фонды, брокерские конторы и т.д. Их функцией является аккумуляция небольших сбережений домашних хозяйств в огромные суммы финансовых средств и размещение их среди потребителей капитала. Форма предоставления капитала может быть разная — либо непосредственная, в виде распространения акций новых выпусков среди подписчиков, либо заемная, в виде по-купки облигаций корпораций и предоставления прямых займов фирмам. Важнейшую роль в этом процессе играет выплачиваемый по предоставленным средствам процент.

 

30.

Рынок ценных бумаг. Ценные бумаги и их виды. Процентная ставка и дивиденд. Курс ценных бумаг

 

На рынке ценных бумаг или фондовом рынке продаются и покупаются за деньги ценные бумаги в виде акций облигаций, векселей, лотерейных билетов и т.д. Различают первичный рынок продажи новых выпущенных бумаг после их эмиссии и вторичный рынок продажи уже обращающихся бумаг.

Фондовый рынок исторически начинает развиваться на основе ссудного капитала, т.к. покупка ценных бумаг означает не что иное, как передачу части денежного капитала в ссуду.

Ключевой задачей, которую должен выполнять рынок ценных бумаг является, прежде всего, обеспечение условий для привлечения инвестиций на предприятия, доступ этих предприятий к более дешевому, по сравнению с банковскими кредитами капиталу.

Как и любой другой рынок, РЦБ складывается из спроса, предложения и уравновешивающей их цены. Спрос создается компаниями и с некоторых пор государством, которым не хватает собственных доходов для финансирования инвестиций. Бизнес и правительства выступают на РЦБ чистыми заемщиками (больше занимают, чем одалживают), а чистыми кредитором является население, личный сектор, у которого по разным причинам доход превышает сумму расходов на текущее потребление и инвестиции в материальные активы (главным образом жилье).

Основными участниками РЦБ явл. Фондовые биржи и инвестиционные фонды.

Ценной бумагой является документ установленной формы и обязательных реквизитов удостоверяющий имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении.

ЦБ - это форма существования капитала, отличная от его товарной, производительной и денежной формы, которая может передаваться вместо него самого, обращаться на рынке и приносить доход.

ЦБ - это такая форма фиксации денежных отношений между участниками рынка, которая сама является объектом этих отношений, т.е. заключение сделки или какого-либо соглашения между его участниками состоит в передаче, или купле-продаже ЦБ в обмен на деньги или товар.

ЦБ - представитель капитала, является фиктивным капиталом.

Виды ЦБ

К ценным бумагам относятся государственные ценные бумаги, ценные бумаги субъектов РФ, органов местного самоуправления, корпоративные облигации, акции, векселя, чеки, жилищные сертификаты, инвестиционные паи, приватизационные ценные бумаги, депозитные и сберегательные сертификаты, банковские сберегательные книжки на предъявителя.

Ликвидность ценной бумаги - это возможность ее быстрой продажи без существенных потерь стоимости.

Вид ресурса	ЦБ
Земля	Ипотека
Недвижимость	Акции, ипотека, жилищный сертификат
Продукция	Коносамент (обращающееся складское свид-во), обращ-ся товарный фьючерсный контракт, товарный опцион
деньги	Облигации, векселя, депозитный сертификат, чек, банковский кредит

Эмиссионные ценные бумаги - акции и облигации.

Рынок первичный и вторичный.

Акция - эмиссионная ЦБ, закрепляющая права ее держателя (акционера) на получение части прибыли АО в виде дивидендов, на участие в управлении и на часть имущества, остающегося после его ликвидации.

Облигация - долговое обязательство эмитента перед инвестором. Это ЦБ с фиксированным доходом, т.к. % не зависит от результатов работы эмитента и оговариваются заранее.

Производные ЦБ - удостоверяют право владельца на покупку или продажу первичных ЦБ. Это ваучер (дал право на приобретение акций приватизируемых предприятий), опцион (передает право на покупку или продажу другой ЦБ по определенной цене до и(или) на определенную будущую дату).

Депозитны е (для ЮЛ) и сберегательные (для физ.лиц) сертификаты - свидетельства банков о внесении средств, дающие право на получение вклада и оговоренных процентов. Это разновидность срочных вкладов, которые могут быть перепроданы. Продаются на фондовых биржах.

Вексель - долговое обяз-во, составленное по определенной з-ном форме и дающее его владельцу безусловное право требовать оговоренную сумму по истечению указанного срока.

Простой вексель - составляется должником (векселедателем) и содержит его обязательство выплатить обозначенную сумму кредитору (векселедержателю)

Переводной вексель (тратта) - составляется кредитором (трассантом) и содержит приказ должнику (трассату) об уплате обозначенной суммы предъявителю векселя (ремитенту).

 

31.

Специфика земельных отношений и особенности рынка земли. Спрос и предложение на землю, и другие природные ресурсы.

 

Оценщики рассматривают стоимость в контексте рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка.

На все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, мотивация и взаимодействие покупателей и продавцов недвижимости, которые могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки зрения характеристик местоположения, конкуренции, а также спроса и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

В процессе определения стоимости земли (в частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость оцениваемого земельного участка.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста.

Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.
В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

1. Российская Федерация (Президент, Государственная Дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

2. Юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

3. Граждане и их объединения, семьи, народы и в определенных случаях иностранные граждане.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в будущем.

Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком конкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Земельный рынок может быть сегментирован по следующим критериям.

В зависимости от категории земель различают земли:

· сельскохозяйственного назначения;

· населенных пунктов;

· промышленности и иного специального назначения;

· особо охраняемых территорий и объектов;

· лесного фонда;

· водного фонда;

· запаса.

Данная классификация характеризует возможности гражданского оборота, т.е. совершения сделок купли-продажи, аренды и др., с земельными участками, относящимися к различным категориям земель. По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:

· для индивидуального жилищного строительства;

· коттеджного строительства;

· ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства;

· ведения садово-огороднического хозяйства;

· размещения промышленных, коммунальных и складских бьектов;

· размещения объектов коммерческого назначения;

· прочего использования.

Сегментирование земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелонерами. Именно этот критерий важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.

В зависимости от вида права на земельные участки:

· право собственности;

· право аренды;

· право постоянного бессрочного пользования;

· право пожизненного наследуемого владения;

· сервитут.

Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке.

В зависимости от расстояния от областных и районных центров. Например, в Московском регионе принята следующая классификация удаленности земельных участков от Московской кольцевой автомобильной дороги:

· до 10 км;

· 10-20 км; а 20-30 км; а 30-40 км;

· 40-60 км;

· 60-80 км;

· свыше 80 км.

Для земельных участков в Подмосковье существуют три главных критерия, обусловливающие престижность их местоположения - это направление (в данном случае принято привязываться к шоссе), расстояние от МКАД и окружение земельного участка. По этим характеристикам, определяющим спрос на землю, сами земельные участки практически не отличаются от коттеджных поселков и другой загородной недвижимости, что обусловлено различными потребностями потенциального покупателя.

Например, если земельный участок приобретается для коттеджного строительства или загородной резиденции, то желательно, чтобы расстояние до Москвы можно было бы преодолеть примерно за 40—50 минут. Это то время, которое в среднем тратится на дорогу при поездке по Москве с учетом имеющихся затруднений в движении. Трата большего количества времени на ежедневную поездку на работу в столицу при проживании за городом нежелательна. Поэтому самым престижным расстоянием является удаленность до 20 км от МКАД.

Несмотря на престижность и удобство ближайшего Подмосковья, в последнее время все больше покупателей проявляют интерес к удаленным землям Московской области. Там существуют свои преимущества: неограниченный размер земельных участков, лучшая экология, наличие большой воды.

В зависимости от престижности направления от областных и районных центров. Например, в Московском регионе используется следующая классификация направлений:

· наиболее престижные: Рублево-Успенское, Новорижское, Сколковское;

· престижные: Калужское, Минское, Можайское, Дмитровское, Киевское, Пятницкое, Ленинградское;

· второстепенные: Волоколамское, Ярославское, Осташковское, Алтуфьевское, Симферопольское;

· в наименее престижные: Щелковское, Каширское, Рязанское и др.

С точки зрения престижности направления потенциальные покупатели прежде всего исходят из розы ветров. Поэтому бессменным лидером но количеству сделок с землей в Подмосковье был и остается Одинцовский район. В этой же категории находятся: Рублево-Успенское, Новорнжское, Сколковское шоссе. На первом из них уже наблюдается дефицит предложения, а Новорижское направление пока располагает большим предложением, хотя по ценовому фактору стремится к Рублево-Успенскому. Существует значительный спрос на земельные участки но Калужскому, Минскому, Можайскому, Дмитровскому, Киевскому, Пятницкому, Ленинградскому направлениям.

По причине относительно большого скопления промышленных предприятий и соответственно худшей экологии остаются менее востребованными такие шоссе, как Щелковское, Каширское, Рязанское. Также негативными факторами но этим направлениям являются близость крупных населенных пунктов и большое количество машин на трассах.

В зависимости от размера различают земельные участки:

· мелкие — до 0,5 га;

· средние — 0,5—5 га;

· большие — 5—20 га;

· крупные — свыше 50 га.

Следующим ценообразуюшим фактором после местоположения земельного участка является его площадь. Здесь желания потенциальных инвесторов и частных лиц расходятся в зависимости от целей использования земли. Площади более 20 соток уже относятся к дорогостоящим объектам, но дают пространство и свободу. Участок свыше 50 соток достаточно большая редкость для ближнего Подмосковья. Л участки свыше 5 га могут интересовать инвесторов для проведения девелопмента.

В зависимости от степени развитости инфраструктуры (наличия коммуникаций) земельных участков:

· электроснабжение;

· водоснабжение;

· газоснабжение;

· теплоснабжение;

· канализация;

· прочие коммуникации.

Большое влияние на стоимость земельных участков оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных.

Рынок земли в отличие от большинства рынков менее организован и отличается от конкурентного рынка. При оценке стоимости земельных участков необходимо учитывать следующие особенности земельного рынка:

· объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам, поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от внешнего окружения;

· предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоноложения участка. Например, в Москве наибольшим спросом пользуются земельные участки в пределах Садового кольца;

· предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможностп приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

· на рынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами земельные участки имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками затрагивают много юридических формальностей и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и регистрацию;

· информация на рынке земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов;

· сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков сильно зависит от возможностей заемного финансирования, в частности от стоимости привлечения кредитов на освоение земли;

· рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий. Эффективное местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и активно используется в некоторых городах, например в Москве, Санкт-Петербурге, для внесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многие проекты;

· для российского рынка земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом становления земельного законодательства и прежде всего разделением государственной собственности на землю, созданием Государственного кадастра недвижимости, неразвитостью многих сегментов рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка и не позволяет реализовать основной рыночный принцип - эффективное управление собственностью.

Рыночная стоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

Спрос и предложение на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы.

Первая группа — экономические факторы, зависящие от макроэкономического состояния и экономической ситуации в регионе.

На величину спроса на землю прежде всего влияют:

· уровень занятости населения;

· величина доходов и цен;

· доступность внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита);

· издержки по оформлению и регистрации сделок.

На величину предложения земли оказывают влияние:

· число предлагаемых участков земли;

· затраты на освоение и производство строительных работ;

· налоги с продаж.

Вторая группа — социальные и демографические факторы:

· численность и плотность населения в данном регионе;

· возрастной и профессиональный состав;

· миграция населения, размер семьи и др.

Третья группа — факторы, обусловленные государственным регулированием рынка земли:

· правовое регулирование земельного рынка на федеральном п региональном уровне;

· территориально-экономическое зонирование;

· политика государства в области налогообложения, ценообразования, кредитования, инвестиций.

Четвертая группа — факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды (местоположения):

· природно-климатические условия, продолжительность времен года, водный режим;

· физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка);

· подверженность района местоположения земельного участка негативным воздействиям:

— природных факторов: затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные ветры, чрезмерная влажность,
— экологических факторов: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменение естественной освещенности и др.,
— несовместимых вариантов землепользования, например промышленная зона, находящаяся рядом с жилой застройкой.

При кадастровой оценке земель населенных пунктов учитывается влияние следующих групп факторов:

· удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

· обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

· уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах участка, микрорайона, квартала;

· историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

· состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

· инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

· рекреационная ценность территории.

Сложность анализа спроса зависит от целевого использования земельного участка и возрастает по мере перехода от незастроенных участков к уже освоенным городским территориям.

Кроме вышеперечисленных объективных (внешних) факторов, спрос на городские земли подвержен воздействию и субъективных факторов (вторичный спрос). К ним относятся: особый интерес покупателей, к данному объекту, который объясняется, например, интересом к примыкающему участку земли, воздействие рекламы, особые условия продавца или покупателя (ограничения во времени, схемы финансирования сделки и др.), стремление покупателя к монополии на данном сегменте рынка.Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. На земельном рынке возможны три ситуации. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественно- нормальному уровню. Когда спрос превышает предложение, появляются спекулятивные ожидания и цены продажи земельных участков растут. Возникает опасность протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются и земельный рынок приходит в депрессивное состояние.Соотношение спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения, т.е. находящихся в населенных пунктах или за их пределами, в центре или на окраине городов.Вследствие неразвитости земельного рынка в России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения.

Основные цели и направления анализа земельного рынка. Анализ рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущего строительного объекта для конкретного вида пользования может быть определена только после того, как будет доказано, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для данного вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут определять ключевые маркетинговые стратегии для существующей или проектируемой недвижимости, специфицировать характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может занять.

Рыночная стоимость земельного участка в значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности оценщика идентифицировать конкурирующие объекты и понять сравнительные преимущества и недостатки/которые имеются у оцениваемого земельного участка.

Понимание экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояние этих
сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие влияние на стоимость земли. Таким образом, рыночный анализ позволяет получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости с помощью трех подходов к оценке стоимости земельных участков.

Анализ общего состояния земельного рынка проводится по следующим направлениям.Цели анализа земельного рынка:

· уровень цен;

· состояние рынка;

· доступность и ликвидность земельных участков;

· эффективность инвестиций в земельные участки.

Направления анализа земельного рынка:

· сегментирование земельного рынка;

· цены на объекты-аналоги;

· влияние важнейших параметров на цену;

· прогноз цен на объекты инвестиций;

· влияние местоположения на цену;

· законодательная и нормативная база;

· предложение, спрос и количество сделок;

· оценка ликвидности;

· поток доходов;

· экономическая и макроэкономическая ситуация;

· прогнозирование состояния рынка.

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей состояния земельного рынка, характеризующих:

а) ценовую ситуацию: средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) земельных участков на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок и погрешности в определении средних значений;

б) конъюнктуру спроса и предложения: объем и структуру спроса и предложения, характеристику продавцов и покупателей, соотношение спроса и предложения различных участков на первичном и вторичном рынках;

в) активность рынка: число фирм, работающих на рынке; число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на первичном и вторичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, дифференцированные по видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок;

г) ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции (время от момента выставления на продажу до момента продажи) земельных участков на первичном и вторичном рынках, дифференцированные по различным видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок.

В ходе исследования земельного рынка решаются следующие задачи:

· анализ и оценка текущего состояния показателей;

· исследование динамики показателей;

· сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка;

· исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей;

· прогнозирование тенденций изменения показателей.

32.

1. Рента и арендная плата. Абсолютная и дифференциальная земельная рента: причины, условия, источник образования.

 

Реализация продукции в сельском хозяйстве в отличие от промышленности складывается не по средним условиям производства, а по худшим, так как средних и лучших земель для удовлетворения платежеспособного спроса не хватает и, кроме того, производство на худших участках должно обеспечивать ведение хотя бы простого воспроизводства и покрывать (затраты) издержки производства доходами от реализации и приносить доход. В земледелии хозяйства, расположенные на средних и лучших по плодородию земельных участках, получают избыточный чистый доход, выступающий в виде дифференциальной ренты.

Различия в плодородии и местонахождении земельных участков являются условием возникновения дифференциальной ренты. Причина ее существования — монополия на землю как на объект хозяйства в условиях товарного производства, а источник — труд работников сельскохозяйственного производства. Существуют два вида дифференциальной ренты: дифференциальная рента 1 и дифференциальная рента 2.

1. Дифференциальная рента 1 — это дополнительный чистый доход, создаваемый на лучших по плодородию и местоположению земельных участках. Эти различия приводят к тому, что в хозяйствах, находящихся на лучших и средних землях, а также ближе расположенных к пунктам сбыта продукции, на единицу продукта приходится меньше затрат. Индивидуальная стоимость продукции в этих хозяйствах ниже по сравнению с хозяйствами, находящимися на худших почвах или удаленных от рынков сбыта. Добавочный продукт, получаемый с лучших по плодородию или местоположению участков земли, и составляет материальную основу дифференциальной ренты 1.
2. Дифференциальная рента 2 является дополнительным чистым доходом, образующимся вследствие более интенсивного ведения хозяйства. Она связана с устойчивым повышением экономического плодородия почвы в результате добавочных вложений средств производства и труда в один и тот же участок земли. Предприятия, ведущие более интенсивное хозяйство, получают дифференциальную ренту 2. Величина ее зависит от размера и эффективности добавочных вложений в единицу земельной площади. Наибольшая эффективность достигается в тех случаях, когда производство продукций с единицы площади увеличивается опережающими темпами по сравнению с затратами средств и труда. Интенсификация сельскохозяйственного производства — важный путь развития сельского хозяйства.

Дифференциальная рента образуется не только в сельском хозяйстве, но и в отраслях добывающей промышленности. При этом закономерности ее образования те же, что и в земледелии. Везде, где природные богатства закреплены в пользование за отдельными предприятиями или собственниками и порождают различие в производительности труда (будь то земля, богатый рудник, хорошо расположенный участок леса), обеспечивается образование дифференциальной ренты.

 

 

33.

1. Издержки производства: внешние (явные) и внутренние (неявные). Прибыль: бухгалтерская, экономическая и нормальная.

 

Издержки производства — затраты, связанные с производством товаров. В бухгалтерской и статистической отчетности отражаются в виде себестоимости. Включают в себя: материальные затраты, расходы на оплату труда, проценты за кредиты

 

Сегодняшнее представление