Посвідчення договорів оренди земельних ділянок.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з цих істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Нотаріус при посвідченні договору роз'яснює сторонам зміст статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі", про що зазначається у тексті договору.

За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально. Договір суборенди земельної ділянки або її частини посвідчується нотаріусом, якщо це передбачено договором оренди або за наявності письмової згоди орендодавця, без зміни її цільового призначення. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому, а строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.

 

 

1. Процесуальний порядок видачі свідоцтва про право на спадщину.

Виходячи із загальної класифікації нотаріальних проваджень, провадження щодо видачі свідоцтва про право на спадщину віднесено до багатоетапних нотаріальних проваджень, тобто воно у своєму розвитку проходить три етапи, кожний із яких складається з певних стадій, тобто сукупності процесуальних дій нотаріуса, що спрямовані на досягнення конкретної мети.

Першим етапом у цьому провадженні є відкриття спадщини і заведення спадкової справи. На даному етапі, щоб завести спадкову справу нотаріус має встановити коло фактів, необхідних для оформлення спадкових прав осіб, які звернулися за видачею свідоцтва.

На другому етапі нотаріус має вчинити ряд процесуальних дій, які фактично спрямовані на підготовку до третього етапу, тобто до видачі свідоцтва.

Третій етап передбачає собою безпосереднє вчинення нотаріальної дії - видача свідоцтва про право на спадщину.

На першому етапі нотаріусом встановлюється факт смерті спадкодавця. Відкриття спадщини, а значить і виникнення спадкового правовідношення в аспекті нотаріального провадження на даному етапі означає, як справедливо зазначається в літературі, заведення спадкової справи на ім'я померлої особи, а також цілий комплекс дій, пов'язаних з цим процесом. Факти, які підлягають встановленню нотаріусом при реалізації спадкового правовідношення, умовно можуть бути класифіковані на дві групи. До першої групи відносяться обставини загального порядку, які встановлюються незалежно від виду спадкування і є відображенням динаміки розвитку та реалізації спадкового правовідношення (факт відкриття спадщини, часу і місця відкриття спадщини; факт прийняття спадщини спадкоємцем або відмови від прийняття спадщини). Друга група обставин обумовлюється видом спадкування і формується залежно від нього. При спадкуванні за заповітом і, відповідно, при видачі свідоцтва про право на спадщину за заповітом нотаріусом перевіряються, згідно зі ст. 69 Закову України "Про нотаріат" (окрім вже зазначених "загальних" фактів): наявність заповіту; наявність та чинність спадкового договору; склад спадкового майна; коло осіб, які мають право на обов'язкову частку в спадщині. При спадкуванні за законом і видачі свідоцтва про право на спадщину за законом нотаріус перевіряє (окрім "загальних" фактів): наявність відносин, що є підставою для закликання до спадкування за законом осіб, які подали заяву про видачу свідоцтва; склад спадкового майна.

Після прийняття спадщини і закінчення строку, відведеного законодавством на прийняття спадщини, спадкоємець набуває право на оформлення вже набутих спадкових прав (у такому разі звернення за видачею свідоцтва є правом спадкоємця), а в окремих випадках - на оформлення права власності на майно, до складу якого входить нерухомість (у цьому випадку звернення за видачею свідоцтва є обов'язком спадкоємця). На підставі ст. 1296 ЦК України, спадкоємці як за законом, так і за заповітом мають право звернутися до нотаріуса за видачею їм свідоцтва про право на спадщину.

Свідоцтво про право на спадщину видається, як приватними, так і державними нотаріусами, посадовими особами консульських установ України за кордоном за місцем відкриття спадщини тим спадкоємцям, які прийняли спадщину і звернулися до нотаріуса у встановлені строки з відповідною заявою.

Таким чином, нотаріальне провадження щодо видачі свідоцтва про право на спадщину здійснюється у визначених законодавством межах: часових, суб'єктних, предметних. Часові межі оформлення спадкових прав пов'язані з можливістю видачі свідоцтва тільки після закінчення шести місяців з дня відкриття спадщини, а у випадках, передбачених частиною другою ст. 1270 ЦК (залежність закликання спадкоємця більш віддаленої черги до спадкування від неприйняття або відмови від прийняття спадщини спадкоємцями попередніх черг), ст. 1276 ЦК (спадкова трансмісія), - не раніше зазначених у цих статтях строків. Незалежно від виду спадкування, якщо у ньому може брати участь зачата, але ще не народжена дитина, видача свідоцтва про право на спадщину, як і поділ спадщини між спадкоємцями, відстрочується до народження такої дитини (ч. 2, З ст. 1298 ЦК).

Певні особливості пов'язані також з можливістю надання нотаріусом дозволів спадкоємцям на одержання частини вкладу спадкодавця у банку (фінансовій установі), проте не слід ототожнювати можливість такої видачі з оформленням спадкових прав спадкоємців на це майно. Свідоцтво про право на спадщину у такому разі не видається, а видача у порядку ч. З ст. 1298 ЦК України здійснюється за наявності обставин, які мають істотне значення. Перелік таких обставин конкретизується в п. 199 Інструкції: покриття витрат за спадкодавцем під час хвороби, на поховання спадкодавця, витрат, пов'язаних з повідомленням спадкоємців про відкриття спадщини.

Умовою видачі свідоцтва про право на спадщину є наявність у спадковій справі всіх необхідних документів (п.п. 4.12 п. 4 гл. 10 Порядку вчинення нотаріальних дій), в тому числі тих, які підтверджують належність майна спадкодавцеві на праві власності, а також належність майнових прав на час відкриття спадщини; вартість спадкового майна. У тому випадку, коли правовстановлювальний документ на майно, що підлягає реєстрації, повертається спадкоємцеві, нотаріус перевіряє цей документ, про що робить відмітку на заяві про видачу свідоцтва про право на спадщину або на примірнику свідоцтва, який залишається у спадковій справі. Допускається приєднання до матеріалів спадкової справи засвідчених у порядку, передбаченому Правилами ведення нотаріального діловодства, фотокопій правовстановлюючих документів на майно, які повертаються спадкоємцям (пункт 4.19 Порядку вчинення нотаріальних дій).

Нотаріус може вимагати від спадкоємця представлення й інших документів, необхідних для видачі свідоцтва про право на спадщину: витяг з Реєстру прав власності, а в місцях, де інвентаризація не проводилась, - довідку відповідного органу місцевого самоврядування; витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель тощо.

 

1. Вжиття заходів до охорони спадкового майна.

Стаття 60. Охорона спадкового майна

Нотаріус за місцем відкриття спадщини за повідомленням підприємств, установ, організацій, громадян або на підставі рішення суду про оголошення фізичної особи померлою чи за своєю ініціативою, а в населених пунктах, де немає нотаріуса, - посадова особа органу місцевого самоврядування, яка вчиняє нотаріальні дії, вживають заходів до охорони спадкового майна, коли це потрібно в інтересах спадкоємців, відказоодержувачів, кредиторів або держави. Ці заходи вживаються ними безпосередньо або шляхом доручення нотаріусам чи посадовим особам органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням майна.

 

Посадові особи органів місцевого самоврядування повідомляють нотаріуса за місцем відкриття спадщини про вжиті заходи щодо охорони спадкового майна.

За повідомленням громадян, підприємств, установ, організацій заходи щодо охорони спадкового майна можуть вживатися нотаріусами або посадовими особами органів місцевого самоврядування, які вчиняють нотаріальні дії, за місцезнаходженням цього майна з повідомленням про вжиті заходи нотаріуса за місцем відкриття спадщини.

Уразі одержання від суду рішення про оголошення фізичної особи померлою державний нотаріальний архів передає це рішення нотаріусу за місцем відкриття спадщини для вжиття заходів з охорони спадкового майна. Якщо у відповідному населеному пункті немає нотаріуса, таке рішення передається державним нотаріальним архівом до виконавчого комітету сільської, селищної чи міської ради.

Вжиття заходів щодо охорони спадкового майна є нотаріальною дією, що спрямована на захист і охорону прав спадкоємців, відказоодержувачів тощо. Важливо, що метою вчинення цієї нотаріальної дії є саме охорона прав певних осіб, для чого здійснюються відповідні заходи щодо збереження майна. Іншими словами, збереження схоронності спадкового майна само по собі не є метою, а виступає обов'язково необхідною умовою для належної реалізації прав спадкоємців, відказоодержувачів тощо в майбутньому. У методичних рекомендаціях щодо вчинення нотаріальних дій, пов'язаних із вжиттям заходів щодо охорони спадкового майна, видачею свідоцтв про право на спадщину та свідоцтв про право власності на частку в спільному майні подружжя, схвалених рішенням Науково-експертної ради з питань нотаріату при Міністерстві юстиції України 29.01.2009 року, вказується, що вжиття заходів щодо охорони спадкового майна є однією із найважливіших нотаріальних дій, що гарантує захист майнових прав громадян.

Зазначені заходи можуть вчинятися виключно відносно майна, що входить до складу спадщини. Згідно з ч. 1 ст. 1283 Цивільного кодексу України охорона спадкового майна здійснюється в інтересах спадкоємців, відказоодержувачів та кредиторів спадкодавця з метою збереження його до прийняття спадщини спадкоємцями. Таким чином, вчинення цієї нотаріальної дії покликане забезпечити збереження схоронності спадкового майна до моменту прийняття спадщини спадкоємцями. Відповідно до ч. З зазначеної статті охорона спадкового майна триває до закінчення строку, встановленого для прийняття спадщини. З цього випливає, що охорона спадкового майна припиняється або з моменту прийняття спадщини всіма спадкоємцями, або з моменту закінчення строку для прийняття спадщини. Це пов'язується з тим, що право спадкоємця на спадкове майно виникає у випадку прийняття спадщини. До цього моменту важливим є питання збереження цілісності майна, яке буде успадковуватись. Це досягається шляхом здійснення опису наявного майна спадкодавця (див. коментар до ст. 61 Закону України "Про нотаріат"), опечатування приміщення, де знаходиться спадкове майно, тощо. Так, в акті опису спадкового майна зазначається перелік наявного майна, а також його цінність, що дозволяє у разі зникнення (наприклад, викрадення) майна встановити не тільки факт його відсутності, а й розмір завданої шкоди.

Як випливає з положень ч. 1 ст. 60 Закону України "Про нотаріат", охорона спадкового майна здійснюється нотаріусом чи посадовою особою органу місцевого самоврядування:

- за повідомленням підприємств, установ, організацій, громадян;

- на підставі рішення суду про оголошення фізичної особи померлою;

- за власною ініціативою.