Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

1. Жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, которые приняты на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, заявления которых о предоставлении таких жилых помещений были учтены наймодателем в соответствии со статьей 91.14 настоящего Кодекса и которые соответствуют при заключении указанных договоров установленным частью 1 статьи 91.3 или в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса условиям, в порядке очередности исходя из времени принятия этих граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, если иное не установлено частью 2 настоящей статьи.

2. Вне очереди жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи, из числа граждан, указанных в части 2 статьи 57 настоящего Кодекса.

3. Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления с учетом положений статьи 58 настоящего Кодекса. Если в заявлении гражданина, принятого на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, указано, что он согласен на предоставление жилого помещения общей площадью менее установленного размера общей площади жилого помещения, в том числе менее нормы предоставления, размер общей площади предоставляемого жилого помещения может быть менее установленного размера, в том числе менее нормы предоставления, но не менее учетной нормы.

4. Граждане, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, при заключении договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования представляют наймодателю:

1) подтверждение органом, осуществляющим учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, принятия указанных граждан на учет, выданное в письменной форме указанным органом не ранее чем за три месяца до даты заключения данных договоров;

2) документы, подтверждающие соответствие указанных граждан категориям граждан, установленным в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, в случае заключения данных договоров в отношении жилых помещений в наемных домах социального использования, нанимателями которых могут быть граждане установленных категорий

 

31. Наемный дом: понятие, учет. Управление наемным домом.

 

Принятые в июле этого года поправки в ЖК РФ, привнесли в текст закона такие новые понятия, как наем жилых помещений жилищного фонда социального использования и наемные дома. О том, что собой представляет новая форма найма, а так же об особенностях такого договора найма, мы уже говорили в предыдущей статье. При этом упоминалось, что предметом договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, могут быть наемные дома (жилые помещения в них). Что же собой представляют данные дома, а так же какой порядок управления и эксплуатации таким домом установлены по закону, мы рассмотрим далее.

Наемным домом (т.е. предназначенным для найма домом) признается здание, которое (или все помещения в котором) принадлежат на праве собственности одному лицу, и которое (или все жилые помещения в котором) предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, или договором найма жилых помещений. Наемные дома могут подразделяться на:

-дома социального использования – в них жилые помещения предоставляются как по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (доля предоставленных по данному договору помещений, а так же их общая площадь не могут быть менее 50%, от общего количества помещений/площади в доме) так и по договорам найма жилых помещений
-дома коммерческого использования – в них жилые помещения предоставляются по договорам найма жилых помещений.

Предоставление жилых помещений (комнат, части квартир) в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, не допускается. По общему правилу, продажа помещений в наемном доме (наемного жилого дома) допускается только в случае продажи всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу, при условии сохранения цели использования такого наемного дома. Все обременения права собственности в наемном доме, подлежат гос. регистрации.

Несмотря на то, что даже при совершении сделок с наемными домами (помещениями в них) их целевое назначение должно сохраняться, есть случаи, когда цель использования данного здания может:
-изменяться - наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования и наоборот
-прекращаться (дом перестает использоваться как наемный).

Изменить (прекратить) целевое назначение наемного дома может:
-решение органа гос. власти выступающего от имени собственника дома
-договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома
-решение органа гос. власти (местного самоуправления) о предоставлении гос. поддержки (договор о поддержке) для создания, эксплуатации наемного дома социального использования. В законе устанавливается целый ряд условий, при соблюдении которых, возможно предоставление такой поддержки
-решение иных лиц об аналогичной поддержке наемного дома
-акт/договор органов власти о предоставлении земельного участка для строительства наемного дома, либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации такого дома
-решение собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома

Изменение (прекращение) цели использования здания в качестве наемного дома не допускаются в случае, когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам, а так же в ряде иных случаев, связанных с предоставлением указанной выше поддержки таким домам.

Все наемные дома социального использования и земельные участки, под их строительство, подлежат учету в муниципальном реестре органами местного самоуправления.

Нельзя не сказать о правилах управления наемным домом. Управление домом может осуществляться его наймодателем в соответствии с общими правилами управления домами, установленными в ЖК РФ. Либо собственник такого дома может принять решение об управлении домом управляющей организацией. В первом случае, если управление домом осуществляет наймодатель, именно он несет ответственность перед собственником за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание наемного дома, за обеспечение предоставления коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства наемного дома. Таким образом, управление наемными домами может в некоторых случаях отличаться от привычных большинству граждан, способов управления многоквартирными домами.

Размер платы за наем жилого помещения в расчете на 1кв.м общей площади жилого помещения, не может превышать максимальный размер платы, установленный для муниципальных образований и в зависимости от месторасположения наемных домов, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений. Размер платы может изменяться не чаще чем один раз в три года (за исключением ежегодной индексации).

Введение в ЖК РФ такого нового понятия как наемный дом (и сопутствующие ему новые правила выделения земельных участков под строительство, регистрация обременений права собственности, возможность получения кредита под строительство/приобретение помещения наемного дома и т.д.), повлекло, в свою очередь, необходимость внесения ряда дополнений в другие законодательные акты. В частности, изменениям были подвергнуты Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственном кадастре недвижимости».

 

32. Виды и назначение жилых помещений специализированного жилищного фонда.

 

Особый правовой режим законодательством установлен для специализированного жилищного фонда, который представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан временно: на период выполнения временной или сезонной работы или учебы, несовершеннолетним детям, детям-инвалидам, сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам пожилого возраста – в домах органов социальной защиты, а также в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилого помещения либо ремонта ранее занимаемого и в иных случаях.

В соответствии со ст. 92 ЖК к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Как видно из приведенного выше перечня, в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства, в ЖК служебные жилые помещения не признаются отдельным видом жилых помещений, наряду со специализированными жилыми помещениями, а включаются в число последних.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Как предусматривает ч. 3 ст. 92 ЖК, специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разд. IV ЖК.

В соответствии со ст. 99 ЖК специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Служебные жилые помещения – это жилые помещения, предназначенные для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную службу субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК).

Согласно ст. 104 ЖК служебные жилые помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры.

Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти РФ – в жилищном фонде РФ;

2) органом государственной власти субъекта РФ – в жилищном фонде субъекта РФ;

3) органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на указанных должностях, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов. Особенность жилых помещений в общежитиях заключается в том, что они должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (ст. 94 ЖК).

В соответствии со ст. 105 ЖК жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитиях заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Согласно действующему жилищному законодательству жилые помещения в общежитиях во всех случаях, а не лишь при наличии определенных условий, как это предусматривалось ранее, заселяются на основании договора найма.

К жилым помещениям маневренного фонда относятся жилые помещения, предназначенные для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 95 ЖК).

Как предусмотрено ст. 106 ЖК, жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

Данные жилые помещения предоставляются на период:

1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 1 ст. 95 ЖК);

2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 2 ст. 95 ЖК);

3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном ЖК, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены ЖК (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 3 ст. 95 ЖК);

4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 4 ст. 95 ЖК).

По истечении периода, на который по договору найма предоставлялось жилое помещение маневренного фонда, данный договор прекращается.

К числу специализированных жилых помещений относятся жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Эти жилые помещения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг (ст. 96 ЖК).

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользование такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ (ст. 107 ЖК).

Как указано в ст. 97 ЖК, жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами,предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами (ст. 108 ЖК).

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены кчислу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Категории таких граждан, порядок и условия, на которых предоставляются жилые помещения данного вида, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ. Особенность этих жилых помещений, как отмечалось выше, состоит в том, что они предоставляются по договорам безвозмездного пользования (ст. 98, 109 ЖК).

 

33. Основания предоставления специализированных жилых помещений.

 

В соответствии со ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их име­ни уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специали­зированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвоз­мездного пользования. Специализированные жилые поме­щения предоставляются по установленным ЖК РФ основа­ниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Следовательно, в ст. 99 ЖК РФ установлено, что специа­лизированные жилые помещения, указанные в ст. 92 ЖК РФ, предоставляются по решению соответствующих органов (лиц) по договорам найма специализированных жилых по­мещений. В связи с этим необходимо иметь в виду, что жилищное и гражданское законодательство уже предусма­тривают несколько договоров найма жилых помещений: до­говор социального найма (гл. 8 ЖК РФ) и договор найма (гл. 35 ГК РФ).

Наряду с договорами найма специализированных жи­лых помещений (их шесть видов) для жилых помещений, предназначенных в целях специальной социальной защиты отдельных категорий граждан, предусмотрено использова­ние жилья по договорам безвозмездного пользования, т.е. без оплаты за проживание (в ГК РФ договору безвозмезд­ного пользования посвящена гл. 36).

Статья 100 ЖК РФ посвящена договору найма специ­ализированного жилого помещения. Установлено, что по данному договору одна сторона — собственник специали­зированного жилого помещения (действующий от его име­ни уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помеще­ния заключается на основании решения о предоставлении такого помещения (ч. 2 ст. 100 ЖК РФ).

В договоре найма специализированного жилого помеще­ния определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым поме­щением (ч. 3 ст. 100 ЖК РФ).

Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем (ч. 4 ст. 100 ЖК РФ).

К пользованию специализированными жилыми поме­щениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за исключением пользования слу­жебными жилыми помещениями, к которым по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмо­тренные ч. 2-4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ).

В договоре найма специализированного жилого поме­щения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (ч. 7 ст. 100 ЖК РФ).

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ (ч. 8 ст. 100 ЖК РФ).

Таким образом, в ст. 100 ЖК РФ указаны стороны дого­вора найма специализированного жилого помещения (ч. 1) и его форма (ч. 7). Кроме того, в ч. 4 и 5 данной статьи предусмотрены ограничения в пользовании жилым поме­щением по сравнению с договором социального найма жи­лого помещения.

В ст. 101 — 103 ЖК РФ предусмотрены порядок расто­ржения и прекращения договора найма специализированно­го жилого помещения, а также порядок выселения граждан из этих жилых домов.

В ст. 101 ЖК РФ установлено, что договор найма специ­ализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специ­ализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обя­зательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях (невнесение платы за жилое помещение и комму­нальные услуги, использование жилого помещения не по назначению и др.).

В соответствии со ст. 102 ЖК РФ договор найма специ­ализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям. Переход пра­ва собственности на служебное жилое помещение или жи­лое помещение в общежитии, а также передача такого жи­лого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому пере­дано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого по­мещения.

Здесь важно отметить, что согласно ч. 2 ст. 102 ЖК РФ переход права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на служебные жилые помещения и общежития к другим лицам влечет по общему правилу пре­кращение договора найма такого помещения. Данное пра­вило не применяется к договору социального найма (ст. 64 ЖК РФ).

Лица, проживающие в служебном жилье и общежитиях, могут быть выселены в установленном порядке, кроме кате­горий граждан, перечисленных в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ:

«...2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых по­мещений по договорам социального найма или членами се­мьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотруд­ников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотроп­ных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое 4) помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, предостав­ляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения».

Касаясь вопроса выселения граждан из общежитий, следует отметить, что имеется определенная судебная практика по данному вопросу. В частности, разъяснено, что ЖК РФ применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлени­ем жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государственных и муни­ципальных образований. Если жилое помещение, предо­ставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения ЖК РФ, регулирующие вопросы предоставления и пользова­ния жилых помещений специализированного жилищно­го фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основан­ных на нормах гражданского законодательства. Таким об­разом, при выселении из жилых помещений в общежития, принадлежащие на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями ГК РФ. В случае предъявления иска об определении поряд­ка пользования жилым помещением он рассматривается судом на общих основаниях с учетом всех обстоятельств, имеющих значение для данного дела, в том числе и суще­ствующего порядка пользования указанным жилым по­мещением, мнения собственника по поводу пользования жилым помещением и иных заслуживающих внимания обстоятельств (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г.).

Ранее соответствующий перечень граждан, которые мо­гут быть выселены их служебных жилых помещений и жи­лых помещений в общежитиях только с предоставлением другого жилья, содержала ст. 108 ЖК РСФСР.

Без предоставления другого жилого помещения не мог­ли быть выселены:

- инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

- участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

- семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы;

- семьи военнослужащих;

- инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, Государственной противопожарной службы, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;

- лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет;

- лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими это помещение;

- лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

- пенсионеры по старости, персональные пенсионеры;

- члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

- инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;

- одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.

Указанный выше перечень продолжает действовать со­гласно ст. 13 Вводного закона.

 

34. Договор найма специализированного жилого помещения: понятие, содержание, форма.

 

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст. 100.

Стороны договора

Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ. либо муниципальное образование. Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам лишь в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Объект найма

По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду. В соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд -совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

§ служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);

§ жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);

§ жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ);

§ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);

§ жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);

§ жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);

§ жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.

Срок найма

Договор найма специализированного жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется специализированное жилое помещение, зависит от категории данного помещения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 104 Ж К РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.