Порядок установления рыночной и кадастровой стоимости земельного участка.

Билет 42

Определение кадастровой и рыночной стоимости земли, а также другие вопросы, связанные с пользованием землей и кадастром, регулируется федеральным Земельным кодексом. Статья 65 этого кодекса четко устанавливает, что использование земля является платным. Закон предусматривает также, что в целях определения размера налогов, предусмотренных Земельным и Налоговыми кодексами, может начисляться кадастровая стоимость земли.

Статья 66 Земельного кодекса устанавливает, что для определения кадастровой стоимости земли проводится государственная кадастровая оценка. Она не проводится только тогда, когда государственными органами уже сделана рыночная оценка земли.

В законодательстве не установлено четкого определения сущности кадастровой стоимости земли. Однако анализ нормативно-правовых актов в этой отрасли дает основания полагать, что кадастровая стоимость земель устанавливается путем математического анализа рыночных ведомостей о состоянии тех или иных земель. Она является альтернативой рыночной стоимости земли.

Порядок определения кадастровой стоимости земли. Оценка земли (как и других объектов) регулируется Законом об оценочной деятельности. С помощью кадастровой оценки земли можно добиться установления денежной стоимости земли. Отличие кадастровой оценки земли от других видов такой деятельности состоит в том, что ее результаты используются в целях налогообложения.

Согласно ст. 8 Закона о государственной оценочной деятельности, оценка земли является обязательной в таких случаях:

· Вовлечение в сделку с землей субъектов, которые полностью или частично принадлежат РФ, а также муниципальным образованиям.

· Приватизация земли, а также передача ее в аренду.

· Использование земли в качестве залога.

· Продажа земли или же другой способ ее отчуждения.

· Возникновение спора о стоимости земли.

· В случае ипотечного кредитования.

· Во время выкупа земельного участка.

· В других случаях, предусмотренных статьей 8 этого закона.

Порядок проведения процедуры кадастровой оценки земля определяется Правительством Российской Федерации. На данный момент остаются в силе Методические рекомендации по кадастровой оценке земли от 14 июня 1999 г. Согласно установленным правилам, кадастровая стоимость определяется как наиболее возможная цена продажи земельного участка, которая является свободной от улучшений.

Порядок определения рыночной стоимости земли. Становление рыночных взаимоотношений способствовало возникновению в России реальной потребности в рыночной оценке земли. Потребность в такой оценке определяется появлением таких юридических действий:

· Операции, связанные с покупкой или продажей земли.

· Операции, связанные с арендой земли.

· Покупка леса (на корню).

· Обладание права использовать полезные ископаемые.

· Приобретение квоты на вылов рыбы.

Все такие права, согласно законодательству, продаются или же приобретаются государством. При этом определяются уполномоченные органы, которые могут вести такую деятельность. В некоторых случаях продажа таких прав может осуществляться путем аукционов, публичных конкурсов. Все это формирует рынок таких торгов и требует тщательного определения стоимости земель.

Земельный кодекс РФ устанавливает кадастровую стоимость земель с целью определения базы налогообложения. Но она устанавливается не в соответствии с ситуацией, сложившейся на рынке, а согласно расчетных моделей. Такой показатель во многом является субъективным. Так же законодательство предусматривает, что кадастровая стоимость земли может устанавливаться, исходя из процентного соотношения от рыночной стоимости таких объектов.

Для того чтобы избежать подобного рода недоразумений, определяется рыночная стоимость земли.

Оценка рыночной стоимости земли проводится согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Закон предусматривает федеральные стандарты оценки земель, которые являются обязательными к исполнению.

Согласно этому закону, существуют такие факторы определения рыночной стоимости земельного участка.

· Право собственности на недвижимость.

· Условия финансирования. Здесь учитываются такие факторы, как способ оплаты, взаимоотношение между собственными и заемными средствами, а также использование возможностей ипотечного кредитования.

· Условия продажи земельного участка.

· Время продажи участка. Здесь также учитываются рыночные условия, которые существовали во время проведения операции.

· Расположение земельного участка. Учитываются такие важные факторы, как плотность застройки, окружение, степень развития транспортных коммуникаций и др.

· Характеристики рельефа, типа почвы, а также уровня продуктивности земли. Для рыночной стоимости также важно рекреационная способность земельного участка.

· Экономические характеристики земельного участка. Эти показатели влияют на величину дохода, который может быть от использования участка земли.

· Способ пользования земельным участком, который подлежит оценке.

Какие должны представляться документы для оценки земельного участка. Для совершения оценки земли заказчику необходимо представить такие документы.

1. Документы, которые устанавливают право владения участком.

2. Физические лица в обязательном порядке предоставляют паспортные данные.

3. Юридические лица обязаны предоставлять свои реквизиты.

4. Заказчик также обязан предоставить оригиналы или же копии таких документов, как:

· Документы, определяющие границу земельного участка.

· Документы об обременении.

· Кадастровая справка на оцениваемый участок земли.

· Кадастровый план земельного участка в двух формах.

· Разрешение на использование участка. Оно не является обязательным, но все, же желательно.

· Сервитуты.

· Финансовая информация о заказчике.

· Выписки из договора об аренде.

Когда рыночная оценка земель является обязательной. Существует ряд случаев, когда нужно производить только рыночную, а не кадастровую оценку стоимости земли. Их регулирует Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, принятый 29.06.2007 г.

· Пункты 3.2.5.2 и 3.2.6.3 обязывают проводить рыночную оценку в тех случаях, когда нет возможности собрать объективную информацию о земельном участке.

· Когда нет возможности выстроить математическую модель для вычисления кадастровой стоимости земельного участка. Это правило обусловливают Методические рекомендации по кадастровой оценке земли, подпункты 1.2.11-1.2.12. Другие случаи формирования стоимости регулируются федеральным законодательством.

· Если используются различные источники информации о стоимости оцениваемых земельных участков. К этим случаям относятся сведения об арендной плате, плате за пользование зданием, участком.

· Во всех случаях, когда невозможно сразу определить стоимость участка, согласно пункту 3.2.5.2. Методических рекомендаций.

· Когда обнаруживается, что кадастровая и рыночная стоимость земли заведомо отличаются.